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簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之注意事項
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項有哪些呢?怎樣才能在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)維護自己的合法權益呢?yjbys 小編將在下文中為大家一一介紹，歡迎您的瀏覽!
一、買(mǎi)賣(mài)身份莫簡(jiǎn)單
即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶(hù)、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多;賣(mài)房人應是開(kāi)發(fā)商，少數例外。購房者應要求其提供營(yíng)業(yè)執照原件，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售內容。如沒(méi)有相應資質(zhì)，將導致開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。
二、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)的規劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶(hù)的售樓小姐更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章，讓購房者覺(jué)得買(mǎi)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現實(shí)相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現廣告內容。
三、五證審查須從嚴
目前在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷(xiāo)售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責任心問(wèn)題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說(shuō)成二期等。
對于初次購房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開(kāi)工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷(xiāo)售許可證》)。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門(mén)公章、有償土地使用證專(zhuān)用章，證上土地使用者應與開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)完全一致，注意有無(wú)土地使用權抵押記錄�！杜R時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權證的一個(gè)重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開(kāi)工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發(fā)放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》系可預售、銷(xiāo)售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷(xiāo)售范圍。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權，此時(shí)應看產(chǎn)權證上是否包括了所購房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規定：出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
四、樣板房中少浮想
在商品房預售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來(lái)的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應該注意的購房問(wèn)題。結果在購房入住后，發(fā)現房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規定，開(kāi)發(fā)商設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買(mǎi)放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買(mǎi)的房屋同樣板房，應說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定�？紤]到樣板房可能拆除或結構內容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
五、認購書(shū)前要盤(pán)算
在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購房人簽訂認購書(shū)，交納認購款。這里說(shuō)明一點(diǎn)，簽訂認購書(shū)不是房屋預售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書(shū)。如果有的購房者的確看上了某個(gè)項目的房子，擔心錯過(guò)，必須簽訂認購書(shū)，則應注意以下問(wèn)題：
首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容(包括當事人名稱(chēng)或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;交付使用條件及日期等條款)，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
其次，無(wú)論認購書(shū)具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來(lái)確定。
再次，購房者在認購書(shū)中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。
六、合同條款多把關(guān)
在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因為買(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識上信息不對稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。
購房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應對合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
就合同主要條款說(shuō)明如下：
(1)關(guān)于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買(mǎi)房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。
(2)關(guān)于價(jià)格、收費、付款額同的條款。
價(jià)格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數額、分期付款的步驟、時(shí)間、數額等。
可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過(guò)的話(huà)，買(mǎi)方可以取消合同，全數取回定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購房者在簽合同時(shí)一定要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線(xiàn)通暢;門(mén)、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因為當初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠(chǎng)生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對格式條款按《合同法》有關(guān)規定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準。
有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質(zhì)量問(wèn)題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對商品房質(zhì)量的細節作了規定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側重保護開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。
自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”
但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買(mǎi)受人應該據理力爭，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費。
(5)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
應寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jì)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
(6)關(guān)于產(chǎn)權登記的條款。
由雙方依規定的日期會(huì )同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，賣(mài)方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉給買(mǎi)受人的書(shū)面報告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(cháng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應力爭在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為60日，不宜太長(cháng)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(cháng)，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買(mǎi)受人采用公積金貸款和取得房產(chǎn)證有很大影響。
(7)關(guān)于稅費負擔的條款。房屋買(mǎi)賣(mài)中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
(8)關(guān)于違約責任的條款。
包括出賣(mài)人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任;買(mǎi)受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買(mǎi)應負的責任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如地震、火災、戰爭等。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯，如：對市場(chǎng)判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應該預計到而沒(méi)有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時(shí)，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
現在開(kāi)發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買(mǎi)房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
(9)關(guān)于不可抗拒力。
簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會(huì )異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力。并應約定一個(gè)告知期限。
出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責條款，買(mǎi)受人最好不要同意：非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。
七、補充協(xié)議別嫌煩
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補充協(xié)議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說(shuō)明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣(mài)方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開(kāi)發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買(mǎi)受人盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線(xiàn)路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據。
避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著(zhù)商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用房出賣(mài)，否則承擔違約責任。
從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品供不應求，仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方就會(huì )利用市場(chǎng)的優(yōu)勢，在履行合同的過(guò)程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問(wèn)題，賣(mài)方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀(guān)念上和實(shí)際操作上都不能適應房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無(wú)經(jīng)驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來(lái)說(shuō)比較滯后;在幾種因素的綜合作用下，短期內買(mǎi)方與賣(mài)方是無(wú)法抗衡的，無(wú)法達到權利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買(mǎi)方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權利呢?
買(mǎi)方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買(mǎi)方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同內容不利于買(mǎi)方甚至對買(mǎi)方不公的結果。在開(kāi)發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買(mǎi)這個(gè)房子，你也要沉著(zhù)，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過(guò)程。
總之，購房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著(zhù)急，盡可能多咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務(wù)對等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
八、簽字蓋章祝圓滿(mǎn)
堅持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。
簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式表達后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方先簽字，然后才去蓋章。開(kāi)發(fā)商這樣做有很多理由，比如開(kāi)發(fā)商委托中介機構售樓時(shí)，中介機構并無(wú)權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開(kāi)發(fā)商那里去蓋章;還有的是開(kāi)發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開(kāi)發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開(kāi)發(fā)商一般在湊足了幾份買(mǎi)方已事先簽字的合同后，才集中起來(lái)去蓋章。
賣(mài)方蓋章和買(mǎi)方簽字的時(shí)間差，對于誠信的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)需多慮，但對于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方就不得不防了，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協(xié)議不認可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，首付款大都交了，這會(huì )使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。
為了防止這種概率雖小但對買(mǎi)方殺傷力卻極強的細節，建議買(mǎi)方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。
最好堅持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開(kāi)發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對買(mǎi)方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。
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