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常見(jiàn)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)型
購房合同是合同的一種，它也適用《合同法》關(guān)于合同效力的規定。在現實(shí)生活中，如果簽訂合同不仔細，將會(huì )遭遇各種陷阱，下面小編為大家提供一些最常見(jiàn)的購房合同無(wú)效情形，歡迎閱讀!
常見(jiàn)的無(wú)效購房合同有哪些：
1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
根據我國《民法通則》的規定,無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為,因此,無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,否則,屬無(wú)效合同。
2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動(dòng),他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
3、以欺詐為目的簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
這是指一方當事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
4、以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。
是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
6、雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無(wú)效。
7、當事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同,又無(wú)據可查的,亦認定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，由于出現了約定或者法定的情形，或者一方違約，導致買(mǎi)賣(mài)合同的解除，在實(shí)踐中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形主要有：
一、 約定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的法定和約定情形
合同雙方當事人可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，當一定的情形出現時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除。只要該約定不違反法律法規的強行性規定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時(shí)，合同解除。如延期交房約定，付款約定，房產(chǎn)證辦理約定等等。約定解除條件具備時(shí)，權利人應當及時(shí)行使權力。根據法律規定，開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權解除合同，對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅，當事人不得再單方面解除合同。
二、 法定解除
法定解除的情況很多，主要有以下情形：
1、開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況構成欺詐的
開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，或故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權解除合同。并有權利要求賠償損失。
2、開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押
根據《擔保法》及《物權法》等規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實(shí)現的，買(mǎi)房人有權退房并解除合同，并要求出賣(mài)人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。
3、一房二賣(mài)或者為拆遷補償安置房屋
根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項之規定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請求解除合同;
4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對值超出3%的
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水等存在嚴重影響正常居住的;賣(mài)方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買(mǎi)受人有權解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。
5、開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無(wú)法辦理產(chǎn)權證
開(kāi)發(fā)商在交房期滿(mǎn)后，經(jīng)購房人催告在三個(gè)月的合理期限內仍未履行的，買(mǎi)房人有權解除合同;商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，導致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權登記的，買(mǎi)房人有權解除合同。
6、擔保貸款合同不能訂立;
根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
7、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實(shí)，構成根本違約，致使購房人在購房時(shí)期望的合同目的不能實(shí)現的。
8、不可抗力
根據《合同法》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實(shí)現購房合同目的的，當事人有權解除合同。
9、不屬于不可抗力的事由，但是出現在在簽訂額合同時(shí)無(wú)法預料的情形，繼續履行合同無(wú)必要，或者也無(wú)法履行的情形
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同注意事項
一、買(mǎi)賣(mài)身份莫簡(jiǎn)單
即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶(hù)、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多;賣(mài)房人應是開(kāi)發(fā)商，少數例外。購房者應要求其提供營(yíng)業(yè)執照原件，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售內容。如沒(méi)有相應資質(zhì)，將導致開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。
二、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)的規劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對購房客戶(hù)的售樓小姐更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章，讓購房者覺(jué)得買(mǎi)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現實(shí)相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現廣告內容。
三、五證審查須從嚴
目前在商品房的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷(xiāo)售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責任心問(wèn)題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復印件做假，如將某項目一期說(shuō)成二期等。
對于初次購房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開(kāi)工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷(xiāo)售許可證》)。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門(mén)公章、有償土地使用證專(zhuān)用章，證上土地使用者應與開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)完全一致，注意有無(wú)土地使用權抵押記錄�！杜R時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權證的一個(gè)重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開(kāi)工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發(fā)放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》系可預售、銷(xiāo)售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷(xiāo)售范圍。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權，此時(shí)應看產(chǎn)權證上是否包括了所購房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規定：出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
四、樣板房中少浮想
在商品房預售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商設置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來(lái)的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應該注意的購房問(wèn)題。結果在購房入住后，發(fā)現房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規定，開(kāi)發(fā)商設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買(mǎi)放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買(mǎi)的房屋同樣板房，應說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定�？紤]到樣板房可能拆除或結構內容等發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
五、認購書(shū)前要盤(pán)算
在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購房人簽訂認購書(shū)，交納認購款。這里說(shuō)明一點(diǎn)，簽訂認購書(shū)不是房屋預售或銷(xiāo)售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書(shū)。如果有的購房者的確看上了某個(gè)項目的房子，擔心錯過(guò)，必須簽訂認購書(shū)，則應注意以下問(wèn)題：
首先，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容(包括當事人名稱(chēng)或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;交付使用條件及日期等條款)，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
其次，無(wú)論認購書(shū)具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開(kāi)發(fā)商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來(lái)確定。
再次，購房者在認購書(shū)中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。
六、合同條款多把關(guān)
在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因為買(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識上信息不對稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。
購房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應對合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
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