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房屋租賃合同添附物的處理原則
1、當事人約定原則。
適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進(jìn)行裝修或增設，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設是一種合法的添附行為，對裝修和增設投入損失的承擔按當事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權利處分原則在此類(lèi)糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)第86條中規定：“非產(chǎn)權人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。”此為確立當事人約定原則的直接法律依據。
在依據當事人約定原則處理承租人的租賃物時(shí)，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無(wú)效或被解除)，即使當事人事先約定了具體處理條款，筆者認為也不能按約定處理，因為當事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當租賃合同無(wú)效或被解除時(shí)，當事人原先據以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無(wú)過(guò)錯方的利益。
2、侵權責任原則。
適用于承租人在沒(méi)有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設行為。根據物權法的規定，財產(chǎn)所有權人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利，非財產(chǎn)所有人只有在取得所有權人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權行為。在房屋租賃活動(dòng)中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權，在未取得所有權人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設，實(shí)質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權，承租人在交還房屋時(shí)，原則上應對承租房屋恢復原狀，造成出租人損失的還應負賠償責任。
《合同法》第223條規定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。” 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規定：“…因承租人過(guò)錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條規定：“…沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責令拆除”。上述規定是侵權責任原則的主要依據。
3、過(guò)錯責任原則。
在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的情形。在此種情形下，必然存在著(zhù)一方或雙方當事人的過(guò)錯行為，應適用過(guò)錯責任原則處理承租人對租用房屋進(jìn)行的裝修或增設。
(1)租賃合同因出租人違約而解除，導致租賃合同不能繼續履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現存審計鑒定價(jià)值予以折價(jià)賠償。(2)租賃合同因承租人違約而解除，導致租賃合同不能繼續履行，對于承租人添置的添附物應當無(wú)償歸出租人所有，承租人無(wú)權再向出租人主張折價(jià)補償。
(3)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，應當根據《民法通則》第61條規定承擔返還各自所得的財產(chǎn)、恢復原狀，造成損失的，根據過(guò)錯責任的大小，承擔相應的賠償責任。
4、公平原則。
因不可抗力導致合同終止的，出租人應當按公平原則給予承租人進(jìn)行補償，即由出租人給予承租人裝修物和增設物可利用價(jià)值經(jīng)濟補償，現存鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔。如屬于拆遷致合同終止的，在無(wú)約定的情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔問(wèn)題。
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