淺談房屋租賃合同終止后添附物的處理

〔內容提要〕由于我國《物權法》對添附制度未作規定，而相關(guān)法律、法規及司法解釋規定又過(guò)于簡(jiǎn)單籠統，導致司法實(shí)踐中對房屋租賃合同終止后添附物的處理尺度
不一，本文努力從動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的原理入手，提出了處理房屋租賃合同終止后添附物的原則。
關(guān)鍵詞： 房屋租賃 添附物 處理原則在處理房屋租賃合同糾紛中，常常因租賃合同對租賃物進(jìn)行改善或增設物的處理約定不明確或未作約定，加之法律、法規規定比較原則，處理起來(lái)比較棘手，致使對添附物的處理各地尺度不一，直接影響當事人的切身利益。對此，筆者僅就房屋租賃合同終止后如何處理添附物的問(wèn)題，作點(diǎn)膚淺的探討。
一、關(guān)于房屋租賃活動(dòng)中添附物范圍
何謂房屋租賃活動(dòng)中的添附物、添附物包括哪些方面，現有法律并無(wú)明確規定。筆者認為，房屋租賃活動(dòng)中的添附物至少應包括兩個(gè)方面，即裝修物（或稱(chēng)對租賃物的改善）和增設物（或稱(chēng)增設他物）。從建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》第二條第二款規定 “本規定所稱(chēng)的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)�！眮�(lái)看，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不包括在原建筑物上的擴建、改建物，也不應包括增設在建筑物或構筑物上的空調、電梯、水電等設施或設備等。從建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條 規定“承租人應當愛(ài)護并合理使用所承租的房屋及設施，不得擅自拆改、擴建或增添”來(lái)看，增設物應主要是指擴建、改建物或增設的他物。但因擴建、改建或增設的他物已固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝費用卻很高，一旦拆除也會(huì )影響其本身的價(jià)值，而且有時(shí)也會(huì )損壞房屋本身，所以從經(jīng)濟的角度出發(fā)，應當將這些擴建、改建物或增設的他物連同裝修物一起，作為房屋的添附物處理，因此，筆者認為，應當將房屋租賃中承租人對房屋的裝修和增設概括為添附物。
二、添附的法律含義
在民法理論中，添附是混合、附和、加工三者的總稱(chēng)。附合是添附中最主要的一種形式，是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產(chǎn)。在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權可以因添附中的附合而取得。附合包括動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合和動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房?jì)仍O置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合需要具備以下條件：一是必須動(dòng)產(chǎn)附著(zhù)于不動(dòng)產(chǎn)之上，即附著(zhù)者為動(dòng)產(chǎn)，被附著(zhù)者為不動(dòng)產(chǎn)；二是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，即二物結合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離；三是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時(shí)則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得他人動(dòng)產(chǎn)所有權的問(wèn)題。在房屋租賃糾紛中所涉及的添附物，就是指動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的附合。承租人對不動(dòng)產(chǎn)的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價(jià)值的設備設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設物，才屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。根據上述附合原理，實(shí)踐中常把房屋租賃活動(dòng)中的添附物，界定為附合于房屋并與房屋融為一體不可分離的裝修和增設物，或分離后大大降低這些財產(chǎn)以及房屋本身價(jià)值，不包括可以拆除，又不影響自身價(jià)值的增設物
三、我國現行法律對處理添附的有關(guān)規定及其缺陷
添附是財產(chǎn)所有權取得的一種形式，也是物權變動(dòng)的一項重要規則，是物權法的范疇，但我國物權法對此沒(méi)有規定，現有的法律、法規規定過(guò)于原則簡(jiǎn)單，主要有：
1、《中華人民共和國合同法》第223條。該條規定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物改善或增設他物�！薄拔唇�(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失�！�
2、最高人民法院《關(guān)于貫徹執行

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