簽訂房屋租賃合同的細節問(wèn)題

　　一、房屋用途及土地用途

　　要查明即將承租的目標房屋的用途和土地用途。若承租作為商鋪使用，必須確定房屋的用途為商業(yè)用房性質(zhì)，土地用途為非住宅性質(zhì)。否則，將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

　　房屋用途和土地用途信息可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權查詢(xún)。

　　二、房屋出租人身份

　　要明確出租人的身份，是否為合法的房屋出租權人。房屋的出租人須是房屋權利人或是其他有權利人。如果是房屋共有人出租的，應要求出具其他共有人同意出租的書(shū)面文件;如果是二房東轉租的，應要求提供原房屋租賃合同以及房屋權利人同意轉租的書(shū)面文件。

　　三、房屋租賃備案

　　1、要確定房屋是否已辦理租賃登記備案手續。承租房屋作為商鋪使用的，需要辦理租賃登記備案手續。如果房屋已經(jīng)辦理租賃登記備案，則新租賃合同就無(wú)法辦理租賃登記備案，會(huì )影響營(yíng)業(yè)執照的辦理。(在此提醒，可在合同中約定出租方應積極協(xié)助營(yíng)業(yè)執照的辦理，因出租方怠于協(xié)助或出租方原因導致無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執照的，承租方可解除租賃合同。)

　　2、要注意，租賃合同登記備案與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效;但是經(jīng)登記備案的租賃合同，具有對抗第三人的法律效力。如若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔違約責任。

　　因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃登記備案，登記備案需要交納一定的房屋租賃稅。

　　四、租賃合同中的.費用

　　1、租賃保證金：約定租賃保證金的主要目的是為了抵充承租人在租賃房屋過(guò)程中應繳而未繳的費用。需注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖欠相關(guān)費用，在保證金抵扣不夠的情況下怎么辦?在此提醒，可在合同中約定補足保證金的方案，即每次出租人用保證金抵扣相關(guān)費用后，承租人應當在合理期限內補足保證金，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內不能補足保證金，出租人可以單方解除租賃合同，并追究承租人的違約責任。

　　2、水費、電費、電話(huà)費：因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對于水、電、電話(huà)線(xiàn)均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會(huì )受到各種因素影響，承租商鋪前，應當先行考察是否滿(mǎn)足使用需求，若不滿(mǎn)足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同中明確相關(guān)內容，若無(wú)法滿(mǎn)足正常需求的，承租人免責解除合同的權利。

　　五、裝修

　　商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意如下事項：

　　1、 明確出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。

　　2、 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會(huì )約定等同押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人的裝修損失費用。

　　3、 明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修等的處置方式。

　　六、消防

　　承租商鋪裝修必須要進(jìn)行消防報備，簽訂租賃合同時(shí)，應對房屋的消防現狀了解清楚，以及約定好消防責任的承擔。避免后期因消防不過(guò)關(guān)導致消防部門(mén)的罰款或整改。

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