分享培訓會(huì )會(huì )議紀要

　　會(huì )議時(shí)間：××××年××月××日下午13：30

　　會(huì )議地點(diǎn)：××××樓×F會(huì )議室

　　參會(huì )單位及人員：

　　總經(jīng)理辦公室：×××

　　項目部：×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××

　　合約部：×××、×××

　　成本部：×××、×××、×××、×××

　　設計部：×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××

　　會(huì )議議題：

　　1. 分享××案例經(jīng)驗。

　　會(huì )議紀要：

　　會(huì )議目的：1、為充分利用××××的技術(shù)資源，鼓勵公司內部的技術(shù)創(chuàng )新和知識積累，為經(jīng)驗分享提供平臺;2、就生產(chǎn)口每半個(gè)月的工作難點(diǎn)和分歧進(jìn)行溝通交流。

　　具體內容如下：

　　一、 案例分享

　　(一)成本口案例

　　1、成本口案例一：××××入戶(hù)門(mén)定樣案例，事件簡(jiǎn)述略(詳附件)，會(huì )議上提出防火防盜門(mén)針對不同的驗收部門(mén)，所使用的標準也不同，從此案例中總結出

　　(1)要有成本意識的全局觀(guān)。

　　成本控制是系統工程。在進(jìn)行成本控制時(shí)，應從全局出發(fā)，綜合考慮各項投入收益的內在關(guān)系，在各個(gè)關(guān)聯(lián)的環(huán)節采取有力的措施，甚至在某些環(huán)節故意付出額外成本，以換取全局成本的大幅度降低。

　　(2)把握成本控制敏感點(diǎn)，制造“零投入”。

　　從經(jīng)濟性的角度，甲方要追求合理的成本，但不能一味的考慮節約。應當抓住成本控制的敏感點(diǎn)進(jìn)行嚴格控制。對本案來(lái)說(shuō)，防火門(mén)自身成本的增加并不敏感，即使再增加一倍，從全局來(lái)看，還是接近“零成本”。而采用普通門(mén)所帶來(lái)的附加成本占90%，是應當進(jìn)行重點(diǎn)管控的成本敏感點(diǎn)。

　　2、成本口案例二：樣板房裝飾工程結算漏扣甲供材的案例

　　該案例主要是合同中未提及甲供材而造成漏扣，從這案例需要我們注意：

　　(1)與造價(jià)有關(guān)的信息的及時(shí)傳遞，并做好資料歸檔。

　　(2)竣工資料的完整及真實(shí)性。

　　(3)明確的材料供應界面劃分;

　　(4)嚴格按合同工作內容和界面安排施工，如現場(chǎng)工作界面有變動(dòng)，應及時(shí)做好書(shū)面紀錄并存檔。

　　(5)加強與造價(jià)工程師的溝通與交流。

　　另外針對本公司實(shí)際情況提出盡量避免漏項計算，結算移交清單形成制度化(要有結算情況說(shuō)明，最好附有清單)。

　　(二)設計口案例

　　1、設計口案例一：從市場(chǎng)角度反××××樣板區景觀(guān)研發(fā)。

　　在××××樣板區景觀(guān)的實(shí)施過(guò)程中，由于在前期設計過(guò)程中對于產(chǎn)品定位的研究不足，導致內庭院出現了大面積返工，增加了投資成本，同時(shí)造成樣板區的延期開(kāi)放。通過(guò)對此事的反思和總結，對我司也有借鑒：

　　在此事件中，造成樣板區大面積返工的最主要原因在于，第一沒(méi)有深入的分析市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品，而是一廂情愿的在生產(chǎn)自己認為想要的或者說(shuō)是設計師想要的東西。這其實(shí)是極危險的，尤其是在不斷需要新產(chǎn)品的今天，一個(gè)新產(chǎn)品到底靠什么打動(dòng)客戶(hù)，讓客店愿意為之買(mǎi)單，是設計前期必須加強研討的重要問(wèn)題，絕對不能單純的站在設計角度來(lái)思考問(wèn)題，提升對于市場(chǎng)的認識，并在此基礎上深入的分析產(chǎn)品的特質(zhì)，必須真正做到“不賣(mài)我們能造的，想想人家想要的”，才能避免今后類(lèi)似的情況再次發(fā)生。

　　此外還有以下三點(diǎn)也是此次樣板區值得總結并可在今后的工作推而廣之的：

　　(1)、對境外設計師的管理當中如何揚長(cháng)避短，如EKISTICS其長(cháng)在于對于設計思想、景觀(guān)體系、空間格局方面，而對于我方硬景材質(zhì)、軟景資源方面的掌握不足則是他們的短板，同時(shí)很多時(shí)候他們的選材往往代表的是歐美人的喜好。如我們演繹的鄉村風(fēng)格在材質(zhì)上大量使用了老條石、天然片石，顯得很有歷史感，設計師對此感到很滿(mǎn)意，但作為本地業(yè)主則可能會(huì )有回到中國農村的心理感受，因此在材質(zhì)的選擇上必須是我們自己在對產(chǎn)品有足夠的認識的基礎上協(xié)助設計師選擇，一旦感覺(jué)到與市場(chǎng)需要有差距時(shí)，一定要堅定的以市場(chǎng)為導向，如果一味的“尊重”設計師，則很可能會(huì )存在不能在本土市場(chǎng)適銷(xiāo)對路的情況。

　　(2)、研發(fā)人員應加強對后期工藝的了解，提前預見(jiàn)因設計不當造成的工藝問(wèn)題(如溪流池底的鋪貼方式設計不當造成的返堿，盡管此次樣板區未返工，但交房前也是難免的)。

　　(3)、對于應在過(guò)程中加強對實(shí)施效果的管控，對于施工質(zhì)量不能滿(mǎn)足設計意圖時(shí)，應盡快通知現場(chǎng)立即進(jìn)行整改，并幫助施工方理解設計意圖，避免拖延造成的更大程度的返工或效果上的遺憾(如入口水景墻與設計意圖之間的差距)。

　　2、設計口案例二：××××外墻涂料出現色差的案例

　　對這一案例的原因分析及改進(jìn)措施：

　　(1)、在效果控制、封樣方面

　　在外墻效果控制上，研發(fā)部應以第一次封樣的樣板效果為準;如因客觀(guān)原因不得不使用替代廠(chǎng)家的產(chǎn)品，必須分析并對比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現場(chǎng)做實(shí)體樣板施工，并進(jìn)行多角度對比后才能確定再次封樣。

　　(2)、在對外墻顏色效果要求非常敏感的項目中，如本案例中的弗萊明戈項目，樣板樓色彩是經(jīng)過(guò)多次調試才達到項目控制的效果標準，其材料配方、施工工藝對最終效果有著(zhù)非常大的影響。

　　因此，在此類(lèi)項目選擇樣板樓施工單位時(shí)，研發(fā)部應提請造價(jià)采購部，將后期大面積使用因素考慮進(jìn)去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標一并完成;同時(shí)，在招標的價(jià)格對比中，應綜合考慮不同單位的材料成分及質(zhì)量、施工內容、施工工藝和施工效果。否則，在此類(lèi)項目中，大面積施工開(kāi)始后再更換廠(chǎng)家，后期會(huì )浪費大量的人力物力，同時(shí)效果還不能得到保證。

　　(3)、合理的施工工期方面，對因客觀(guān)原因造成的項目工期壓縮，相關(guān)項目專(zhuān)員應積累經(jīng)驗，對可能造成的效果偏差有充分的預見(jiàn)性，并通告相關(guān)部門(mén)，采取相應的措施，將此類(lèi)影響控制到最小范圍。

　　(三)設計工程口案例

　　1、案例一：紫都城四期樣板區圖紙案例：

　　會(huì )議上只摘取該案例的一點(diǎn)來(lái)說(shuō)明來(lái)提醒我們：為了項目推進(jìn)更順利，需要在以下幾個(gè)方面加強管理：

　　(1)圖紙的控制，對遠程設計管理中，增設由部門(mén)文控把關(guān)的節點(diǎn)，尤其是發(fā)放到項目部的圖紙，避免由項目專(zhuān)員直接轉發(fā)，造成雙方因表述不一致對圖紙版本引發(fā)的誤解。在遠程交流開(kāi)始前，通過(guò)信息中心與合作方開(kāi)通合法、快捷的溝通平臺，便于項目負責人和文控負責的信息溝通平臺尤為重要。

　　(2)會(huì )議管理上，無(wú)論從會(huì )議組織、紀要的撰寫(xiě)、會(huì )簽意見(jiàn)達成一致后再校稿，研發(fā)部和工程部都暴露了一系列問(wèn)題，如何提高會(huì )議管理的效率，仍然是研發(fā)部和工程部需要改進(jìn)的課題;

　　(3)雙方的溝通上，需求的傳遞和挖掘需要進(jìn)一步加強。比如對安裝問(wèn)題的提出，作為接受需求的一方研發(fā)部應當敏銳地關(guān)注，究竟是什么問(wèn)題影響了現場(chǎng)的施工，如果自己不能解決，那么其他項目是怎么操作解決的;而作為提出需求的一方，在問(wèn)題沒(méi)得到對方解決的時(shí)候，也應進(jìn)一步闡述自己的需求，與對方經(jīng)辦人進(jìn)一步探討協(xié)商，尋求資源解決問(wèn)題。

　　(4)從設計管理的角度：隨著(zhù)公司規模的擴大，尋找更多更好的設計資源，開(kāi)展產(chǎn)品研發(fā)是我們產(chǎn)品研發(fā)的必然趨勢。這種趨勢下，外地優(yōu)秀的設計單位會(huì )越來(lái)越多、越來(lái)越深入地介入我們的項目。這對我們的分供方管理、設計管理、圖紙管理、技術(shù)標準管理都提出了更高的要求。從紫都城四期項目來(lái)看，由深圳華匯進(jìn)行項目的概念設計直至施工圖設計，其在專(zhuān)業(yè)能力、服務(wù)態(tài)度和圖紙質(zhì)量上的綜合能力來(lái)講，是值得肯定的。在本案例中，施工圖審查是事件的主要發(fā)展線(xiàn)，該項工作也是研發(fā)部在當階段最重要的設計管理工作。但是其間暴露出來(lái)的問(wèn)題也引發(fā)了研發(fā)部對部門(mén)施工圖審查管理的思考，涉及的方面從施工圖審查的規范、流程、審查的.技術(shù)重點(diǎn)，到研發(fā)部應當完成的設計管理前控施工圖設計指引。

　　a、研發(fā)部重新梳理施工圖審查的流程，運用流程保證這一關(guān)鍵行為的規范性、合法性和有效性;

　　b、梳理各專(zhuān)業(yè)的施工圖審查技術(shù)要點(diǎn)。目前研發(fā)部的施工圖審查要點(diǎn)已不能滿(mǎn)足現階段我公司對施工圖設計深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是結構、水、暖、電專(zhuān)業(yè)方面。

　　c、梳理《施工圖設計指引》，將國家標準、地區標準、公司標準統一起來(lái)，梳理出滿(mǎn)足公司需要的標準，作好設計管理的前控工作，同時(shí)也解決本案例中暴露出來(lái)的地區標準和地區普遍做法的認知差距的問(wèn)題

　　(四)招標口案例

　　1、案例一：××××期××、××樓文化石色差案例

　　總結改進(jìn)措施如下：

　　(1)加強對大規模材料供應商的監控，對諸如廠(chǎng)址變遷等較大的變化，應引起足夠的重視，并采取有效措施，以防止因廠(chǎng)家的變動(dòng)出現產(chǎn)品供貨周期以及質(zhì)量等方面的風(fēng)險。

　　(2)對施工現場(chǎng)管理而言，應加強對各項材料的進(jìn)場(chǎng)驗收，需要取樣送檢的第一時(shí)間送檢，需要對比效果的(如涂料、墻地磚、文化石、屋面瓦等)應立刻對比樣品，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題。同時(shí)，對于施工后的效果把控，一定要堅持樣板帶路的原則，請公司相關(guān)部門(mén)參與點(diǎn)評驗收。

　　(3)對于缺乏國家及行業(yè)相關(guān)驗收標準的一些特殊產(chǎn)品，應加強合同管理，盡量在合同種明確此類(lèi)產(chǎn)品的詳細質(zhì)量要求和驗收標準，以備出現質(zhì)量風(fēng)險后有據可依，盡可能減少或減免我方的損失。

　　(五)工程口案例：

　　1、工程口案例一：林瀾會(huì )所勞動(dòng)力案例

　　針對勞動(dòng)力短缺，案例總結與借鑒如下：

　　(1)、對于“階段性勞務(wù)短缺”，工程部應有相應確保工程進(jìn)度的預案，包括合同條款約定、與總包提前充分溝通等等;

　　(2)、當勞務(wù)短缺發(fā)生時(shí)，工程部應立即預警，迅速反應，形成應急策略，包括更換勞務(wù)隊、自己組織人手、更換總包單位，甚至與技術(shù)方案調整和補救措施。

　　(3)、對于不同的總分包單位，應該總結不同的管理方式和管理手段，以充分調動(dòng)乙方的積極性。

　　2、工程口案例二：××××期景觀(guān)種植土回填工程案例，經(jīng)驗總結如下：

　　(1)工程項目管理團隊對以往工程出現的問(wèn)題(如種植土厚度不夠，種植土下建筑垃圾多等)進(jìn)行了分析與總結，明確了回填技術(shù)要求，如：回填標高要求、種植土回填厚度要求、造型要求等。

　　(2)明確工程停止點(diǎn)及移交要求。

　　a、二次平場(chǎng)前材料轉移、垃圾清理完成隱蔽檢查報驗。

　　b 、二次平場(chǎng)完成后、種植土回填前場(chǎng)地驗收停止點(diǎn)。

　　c 、種植土土質(zhì)檢查，種植土合格手續的完善。

　　d 、種植土完成后，向景觀(guān)移交。

　　(3)、進(jìn)一步明確標準及檢查驗收的流程，制定相應的管理辦法，及時(shí)對監理及總包單位進(jìn)行培訓及交底，充分調動(dòng)監理及總包單位的積極性。

　　A、重視報驗管理。

　　把控節點(diǎn)的檢查，每道工序必須達到要求才能進(jìn)入下一步工序，特別是建筑角點(diǎn)及建筑死角的檢查。每道工序最遲報驗時(shí)間為下一工序開(kāi)工前24小時(shí)合格完成，否則，罰款××××元/棟周邊，車(chē)庫頂板為××××元/個(gè)車(chē)庫;對不報驗即回填的除處以上述標準的罰款外，還需無(wú)條件全部返工，并對延誤工期負責。

　　B、明確車(chē)庫頂上回填注意事項。

　�、� 車(chē)庫屋頂的機動(dòng)車(chē)輛使用限制：2噸農用自卸汽車(chē)退行運土(即車(chē)行荷載與堆土荷載嚴禁重合)，0.6立方米履帶式挖土機平土，人工填土。

　�、� 回填順序必須遵循方案，堅決杜絕覆土荷載及車(chē)輛荷載重疊的情況，發(fā)生一次，立即停工整頓，并按××××元/次進(jìn)行處罰;若發(fā)現對結構和功能有損壞，或經(jīng)評估對結構和功能有隱患的，另行給予不少于×××××元的罰款及其它處罰。

　　C、充分發(fā)揮監理及施工單位人員的作用。

　�、� 要求監理對種植土回填全程參與監督，發(fā)現監理未旁站的，每發(fā)現一次罰款×××元，并通報批評。為此，針對施工單位每次報驗，監理單位在批準時(shí)注明責任旁站監理。

　�、� 要求施工單位施工員、技術(shù)負責人(或生產(chǎn)經(jīng)理)全程指揮、監督，項目經(jīng)理手機保持暢通協(xié)調，每發(fā)現一次缺崗，對施工單位進(jìn)行×××元/人·次的罰款，并通報批評。

　　D、強調成品保護。

　�、� 結構保護。車(chē)行荷載、堆土荷載必須符合設計使用荷載要求，對車(chē)庫頂板上車(chē)符合交底要求，集中堆土荷載不能高于1.1米，局部(每處不大于1平方米，累計面積不大于堆土水平投影面積的10%)最高不能高于1.4米。

　�、� 防水保護，濾水層保護。

　�、� 管線(xiàn)保護。

　�、� 建筑外裝保護，撞擊損壞、表面污染。

　�、� 標高點(diǎn)應用及保護。

　　嚴格按照上報方案的成品保護措施，由總包負責成品保護，一旦損壞，由各專(zhuān)業(yè)分包修整完善，并由總包單位有償付費或由甲方代扣代付。

　　E、保障安全文明施工。

　�、� 場(chǎng)內安全文明施工：材料堆放整齊有序，場(chǎng)內道路暢通及清洗。

　�、� 場(chǎng)外市政道路揚塵污染控制。

　　3、工程口案例三：工程施工圖與營(yíng)銷(xiāo)合同附圖核對的案例 問(wèn)題主要集中底層和樓中樓，處理辦法如下：

　　(1)合同附圖的繪制(營(yíng)銷(xiāo)部)

　　——盡量由有專(zhuān)業(yè)能力的人員，并按建筑制圖規范繪制。

　　——繪制、修改一定要由專(zhuān)人負責。

　　——繪制完合同附圖后，兩人以上(其中一位是工程師)進(jìn)行審查。

　　——審查完畢后，營(yíng)銷(xiāo)部將戶(hù)型圖的電子文檔和書(shū)面文檔發(fā)工程部，進(jìn)行交底，交底內容包括房間編號、特殊標記的含義等。

　　(2)施工圖審查階段(工程部)

　　——滿(mǎn)足戶(hù)型圖是施工圖審查的前提條件。如果二者有差異，必須在施工圖審查階段對施工圖進(jìn)行調整。

　　——審查重點(diǎn)是核對建筑、結構施工圖，水電氣等配置與合同附圖是否一致。

　　——方法：建筑、結構施工圖與合同附圖核對時(shí)，可采用天正建筑制圖中塊的方法，用相同比例的建筑、結構施工圖與合同附圖重合對照，提高速度又保證準確度。

　　(3)施工過(guò)程中(工程部)

　　——項目工程師應有相關(guān)專(zhuān)業(yè)的合同附圖。

　　——建筑方面的設計變更工程師一定要和戶(hù)型圖對照，確實(shí)要作修改一定要及時(shí)通知營(yíng)銷(xiāo)部，并注意版本控制。

　　(4)把戶(hù)型圖裝訂成冊，由客戶(hù)關(guān)系部與設計部共同進(jìn)行審查和監督。

　　(5)在砌體施工完成后，項目部應和營(yíng)銷(xiāo)部一起到現場(chǎng)對照合同附圖進(jìn)行一次實(shí)地核實(shí)。

　　二、下次會(huì )議安排

　　1、××月××日分享××案例經(jīng)驗及討論生產(chǎn)口會(huì )議管理制度

　　2、××月培訓會(huì )安排：××月××日×××和×××;××月××日×××。

　　三、工作追蹤

　　設計部落實(shí)尚筑車(chē)庫回填土高度及標明使用機械及承重荷載。

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