地產(chǎn)寒冬 中介公司該如何“堅持到底”

一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長(cháng)在接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)，非常坦誠的說(shuō)：“我很悲觀(guān)”房地產(chǎn)中介曾是無(wú)數白手起家的人財富夢(mèng)想起飛的地方，但是2007年末以來(lái)，來(lái)自房地產(chǎn)中介的負面消息不斷傳出。2007年11月13日，深圳中天置業(yè)評估公司資金鏈斷裂，總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑，隨后中天置業(yè)宣告倒閉，此后包括創(chuàng )輝租售、中大恒基、北京信一天、深圳長(cháng)河地產(chǎn)在內的諸多房地產(chǎn)中介公司，紛紛大規模關(guān)閉經(jīng)營(yíng)門(mén)店。相關(guān)數據表明，2008年1-7月全國住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額同比顯著(zhù)下降，同比分別下降11%和7%。交易規模的萎縮，對于作為房地產(chǎn)下游企業(yè)的房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)顯然是一個(gè)極壞的消息。據深圳業(yè)內的一資深人士估計，今年上半年深圳房地產(chǎn)中介公司中至少90%的都處于虧損狀態(tài)，絕大部分公司都在依靠去年的利潤勉力維持。但令地產(chǎn)中介們寒心的是，這樣的情況仍然會(huì )持續至少一年。一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長(cháng)在接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)，非常坦誠的說(shuō)：“我很悲觀(guān)�！睋�這位董事長(cháng)透露，整個(gè)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)今年業(yè)績(jì)的下滑，在30%-40%左右。成交量下滑2008年開(kāi)春以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的境況日漸顯得窘迫。早前萬(wàn)科發(fā)布2007年年度報告時(shí)，曾雄心計劃在2008年度開(kāi)工面積和竣工面積分別約848萬(wàn)平方米和689萬(wàn)平方米。半年報萬(wàn)科(000002.SZ)卻不得不改口，調低年初所制定的計劃，較年初計劃新開(kāi)工面積減少165萬(wàn)平方米，竣工面積減少103平方米。此外，碧桂園(2007.HK)在日前發(fā)布的中報中也披露，今年1-7月碧桂園僅僅完成全年計劃的31.56%。作為房地產(chǎn)行業(yè)下游企業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，其業(yè)績(jì)顯然與上游的開(kāi)發(fā)商的命運息息相關(guān)。來(lái)自于國都證券的一份數據更是能說(shuō)明當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。2008年1-7月全國住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額同比分別下降11%和7%，其中7月份的下滑速度更是達到全年之冠，同比分別下降28%和29%，這其中又以北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市最為嚴峻，銷(xiāo)售面積同比僅為去年7月的30%～45%，銷(xiāo)售金額也僅為去年7月的35%～48%;廣州市的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額為去年7月的64%和61%。二線(xiàn)城市如天津、成都、杭州7月份成交面積也僅為去年同期的50%左右，重慶7月份的成交面積為去年的65%。業(yè)務(wù)萎縮交易規模的萎縮對于房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是顯然是一個(gè)極壞的消息。本周富陽(yáng)控股(00352.HK)即發(fā)布業(yè)績(jì)預虧公告，公告稱(chēng)，截至今年6月30日，由于公司進(jìn)行的新項目開(kāi)盤(pán)日期遭到延遲，而其間銷(xiāo)售的大部分項目都是接近完成的項目，對公司收益的貢獻有限，因此公司上半年業(yè)績(jì)出現虧損。以深圳為例，“深圳一季度二手房交易面積比去年同期減少了64.48%，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)虧損率在30%左右�！鄙钲谥性�地產(chǎn)研究部分析人員接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)�！皬膹V州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，今年2月只有23萬(wàn)平方米成交面積，3、4、5月都只有35萬(wàn)左右的成交面積，是非常低的。直到6月才有所回暖，6月有66萬(wàn)，7月60萬(wàn)。而價(jià)格從9569元降到了9122元，總體是價(jià)降量升。而去年，每個(gè)月平均成交面積都是67萬(wàn)平米。今年到了6月才開(kāi)始慢慢恢復到去年的水準，其原因是地產(chǎn)商開(kāi)始調整價(jià)格和部分中低端客戶(hù)入市。但是明年由于地產(chǎn)商明顯的收縮開(kāi)發(fā)，和地產(chǎn)調控經(jīng)濟走向的不確定性，是不樂(lè )觀(guān)的�！币晃徊辉腹�開(kāi)姓名的地產(chǎn)中介服務(wù)公司首席分析師說(shuō)。九成地產(chǎn)中介虧損“交易規模的持續縮小直接導致很多房地產(chǎn)中介公司不得不減少門(mén)店數量，或者干脆直接退出，在二手房交易的高峰時(shí)期，深圳從事房產(chǎn)經(jīng)紀和與之相關(guān)的按揭、擔保等業(yè)務(wù)的人員有近6萬(wàn)人之多。市場(chǎng)的持續低靡迫使很多人不得不轉行，或者離開(kāi)深圳轉投他地�！鄙钲谥性�地產(chǎn)研究部分析人員向理財周報記者透露說(shuō)�！熬湍壳拔覀儗Ω骷掖笾薪楣�司地鋪的統計，應該從以前備案的1500多間銳減了三分之一左右�！鄙钲诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)張文華在接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)也透露�！耙宰钪饕�的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為例，今年上半年由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)少，地產(chǎn)中介能接的業(yè)務(wù)也與去年相比大幅度下降，而少部分能開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)各地產(chǎn)中介又一窩蜂的沖上去，為了爭得這些項目，出現了不少競相壓價(jià)的現象，此外，開(kāi)發(fā)商由于對市場(chǎng)抱有悲觀(guān)情緒，原本已經(jīng)比較低的代理費也被壓低了許多�！币簧钲谥�名地產(chǎn)中介總經(jīng)理接受理財周報記者采訪(fǎng)時(shí)透露�！案�糟糕的是，即使接到樓盤(pán)，房子也是很難像去年那樣賣(mài)得那樣好。賣(mài)不動(dòng)的直接后果就是，地產(chǎn)中介不能從開(kāi)發(fā)商那里拿到錢(qián)，也就是沒(méi)有收入�！鄙鲜錾钲谥�名地產(chǎn)中介高層人士說(shuō)。據他估計，由于銷(xiāo)售代理、策劃顧問(wèn)和經(jīng)紀三項主要業(yè)務(wù)均受到行業(yè)不景氣的影響，今年上半年深圳房地產(chǎn)中介公司中至少90%的公司都處于虧損狀態(tài)，依靠去年的利潤勉力維持�！胺康禺a(chǎn)中介的窘?jīng)r至少還要持續一年�！鄙鲜錾钲谥�名地產(chǎn)中介高層人士無(wú)奈的說(shuō)�！皾庵氐挠^(guān)望氣氛將使得今年下半年商品住宅銷(xiāo)售面臨更大的壓力，下半年的成交量同比降幅可能更大。從統計數據來(lái)看，一線(xiàn)城市深圳、北京和上海的交易量萎縮情況要比全國住宅市場(chǎng)整體情況嚴峻得多，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調整從一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市迅速傳導，房地產(chǎn)市場(chǎng)的全國性調整將比我們預期的要來(lái)得更深更猛�！眹�都證券研究員鄒文軍估計。另一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長(cháng)的判斷是，此次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不同于歷史上任何一次調整，“從前都是調控市場(chǎng)，這一次，是調控需求，打壓需求，整個(gè)中介行業(yè)不可能幸免于難�！睆膬炔恐v，消費者信心受到打擊，外部來(lái)說(shuō)，股市不景氣、產(chǎn)業(yè)調整、次貸危機、出口萎縮，對樓市都形成打擊，“很多買(mǎi)家連工廠(chǎng)都難以為繼，樓市更不用說(shuō)了。目前看到不代表全部，這一次的地產(chǎn)寒冬其深度不是一般的，這是多年來(lái)一系列調控累計的集中釋放，調控的后果一般要滯后半年，“接下來(lái)是最難熬的時(shí)間，我預計起碼要到2009年5月，才可能有點(diǎn)起色�！�

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