土地拍賣(mài)冰火兩重天：從“地王”到“流拍”

深圳市剛剛結束的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，位于寶安區和龍崗區的五塊出讓土地中，僅有龍崗區寶荷路與沙荷路交叉口南側的一地塊被深振業(yè)A在無(wú)人競拍的情況下以6.9億元的價(jià)格獲得，其余四塊流拍。 此次掛牌出讓的5宗居住用地，2塊在龍崗，3塊在寶安，總建筑面積高達74萬(wàn)平方米，但報名參與競買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商非常稀少。其中，一塊位于龍崗區寶荷路南側的地塊有兩家發(fā)展商報名競拍，最后因為沒(méi)有人舉牌而流拍，另有三地塊因無(wú)人報價(jià)或報價(jià)低于起拍價(jià)而流拍。 地價(jià)下跌土地頻頻流拍 據記者了解，此次深振業(yè)A拍得的地塊，建筑面積為24萬(wàn)多平方米，樓面地價(jià)只有2836.48元/平方米，使用年限70年。僅比2006年9月該地段一塊出讓地每平方米高出319元，基本上已經(jīng)回落到2006年的地價(jià)水平，甚至比2005年龍光地產(chǎn)拿下龍崗中心城的某地塊還便宜161元/平方米。 業(yè)內分析人士告訴記者，去年底深圳樓市進(jìn)入低迷期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地非常謹慎，土地流拍已經(jīng)不是第一次發(fā)生。去年12月6日，位于龍崗的2宗掛牌出讓的11萬(wàn)平方米居住用地未能成交。去年12月17日，深圳市寶安區的三宗地塊因為無(wú)人競買(mǎi)而宣布流拍，這三宗地塊合計占地面積近13萬(wàn)平方米，均為居住用地。之后不久，深圳市首次出讓兩塊限價(jià)房用地也有一塊無(wú)人問(wèn)津。 流拍頻頻發(fā)生，即使勉強出讓成功，樓面地價(jià)也持續走低。深振業(yè)A此次以底價(jià)拍得的龍崗地塊樓面地價(jià)僅2836.48元/平方米，遠遠低于幾個(gè)月前龍崗和寶安相似區域的地塊均價(jià)。去年12月17日流拍的三塊寶安觀(guān)瀾的地塊，起始樓面地價(jià)分別達到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而去年11月2日，寶安觀(guān)瀾2宗地塊被和記黃埔地產(chǎn)以5.1億元的價(jià)格拿下時(shí)，樓面地價(jià)分別達到6487元/平方米和6826元/平方米。 深圳本地一家開(kāi)發(fā)商給記者算了一筆賬，樓面地價(jià)若超過(guò)3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑費用，成本超過(guò)5000元/平方米，目前關(guān)外已有樓盤(pán)跌到了7000多元/平方米，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少利潤空間。加之后市更難預料，開(kāi)發(fā)商不敢輕易拿地。 戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍分析認為，土地流拍，一方面是因為銀行收縮房地產(chǎn)貸款和樓市持續低迷，導致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，沒(méi)有能力拿地；另一方面由于樓市持續走低，開(kāi)發(fā)商信心不足，對大勢難以把握，拿地十分謹慎。 面粉貴過(guò)面包難以持久 自去年底樓市進(jìn)入“拐點(diǎn)”以來(lái)，土地流拍現象在全國各地屢屢上演。去年12月21日，廈門(mén)市年度最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )從開(kāi)始到結束，全過(guò)程不到15分鐘，出讓的六宗地有四宗“流拍”，被當地媒體稱(chēng)之為“廈門(mén)土地拍賣(mài)會(huì )有史以來(lái)最為迅速、最為冷清的一次”。僅僅相隔幾天，福州市2007年最后一次土地拍賣(mài)會(huì )上，包括福州市區及周邊的10塊地塊，僅成交兩塊，剩下八塊地塊因競買(mǎi)人不足而被迫“流拍”。 土地拍賣(mài)的冷清情景同樣出現在一向炙手可熱的京城。今年1月16日，北京迎來(lái)了首次土地集中入市，當天有7塊土地招標、掛牌出讓?zhuān)�與大家的預期迥異，參與的開(kāi)發(fā)商寥寥無(wú)幾。就連最為大家看好的來(lái)廣營(yíng)鄉清河營(yíng)村1號地，和位于四環(huán)以?xún)葟V渠路15號地和“鳥(niǎo)巢”附近的黃金地塊南沙灘東路3號地也遭到冷遇，3地塊僅有6家開(kāi)發(fā)商參與投標。更讓人意外的是，廣渠路15號地竟以流拍告終，成為自2002年北京土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái)，四環(huán)以?xún)鹊貕K首次出現的流拍。 新年伊始，上海市楊浦區新江灣城F地塊公開(kāi)出讓?zhuān)�鐵獅門(mén)房地產(chǎn)基金以底價(jià)67.5億元、折合樓面價(jià)僅7502元/平方米成交，大大低于人們的預期。而僅僅兩個(gè)月前，楊浦區新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)獲得時(shí)出讓總價(jià)為13.01億元，相當于樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米。 同樣的情形在廣州、南京、天津也多次出現。南京市江寧區某地塊去年底時(shí)拍賣(mài)價(jià)3.86億元，樓面地價(jià)2618元/平方米，比此前同類(lèi)型地塊4446元/平方米的樓面價(jià)低了近2000元/平方米，地價(jià)下跌近四成。與之形成鮮明對比的是，去年南京全市11個(gè)區共拍出113幅地塊，總金額達到近350億元，相當于往年的3倍，每月至少有一個(gè)“地王”誕生，最高地塊成交價(jià)達25.95億元。從“地王”頻出到流拍，地價(jià)的持續下跌蔓延全國，這不禁讓人想起一位地產(chǎn)界名人說(shuō)過(guò)的話(huà)：“面粉貴過(guò)面包的現象不可能持久�！� 如此冰火兩重天的情景暴露出土地拍賣(mài)過(guò)程中的非理性因素，在采用掛牌拍賣(mài)方式出讓土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市場(chǎng)價(jià)值的最大化，加之開(kāi)發(fā)商助推，導致地價(jià)飆升，房?jì)r(jià)上漲。這種非理性表現在樓市火熱時(shí)，不斷催生“地王”，樓市遇冷時(shí)又馬上無(wú)人問(wèn)津，土地的真實(shí)價(jià)值被嚴重忽略。 深圳大學(xué)金融學(xué)教授國世平認為，這次深振業(yè)A拍得的土地價(jià)格比較便宜，地價(jià)的下跌是個(gè)回歸理性的過(guò)程，土地調控力度的加大，銀行信貸的緊縮，樓市的持續冷清，導致開(kāi)發(fā)商資金鏈出現問(wèn)題，減少了囤積土地的沖動(dòng)。另有專(zhuān)家從政策面解讀，國家通過(guò)對閑置土地的清查整頓、對延期開(kāi)發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都給開(kāi)發(fā)商釋放出一個(gè)明確的信號，盲目炒地將面臨極大風(fēng)險。 宏觀(guān)調控令開(kāi)發(fā)商謹慎出手 地價(jià)的下跌始于宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，去年全年調控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。連續6次加息，10次上調存款準備金率，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開(kāi)發(fā)商囤地等一系列調控政策的出臺，讓開(kāi)發(fā)商的資金壓力大增。加之樓價(jià)持續走低，成交萎縮，以深圳為例，關(guān)外許多樓盤(pán)價(jià)格直降30％以上，關(guān)內價(jià)格也屢創(chuàng )新低，樓盤(pán)積壓嚴重，開(kāi)發(fā)商回籠資金困難。 如此一來(lái)，現金為王成了開(kāi)發(fā)商無(wú)奈的選擇，以地稱(chēng)王的時(shí)代一去不復返。恒大地產(chǎn)在為香港上市所公布的招股說(shuō)明書(shū)中顯示，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬(wàn)平方米，然而其IPO卻遭遇擱淺。碧桂園在其2007年年報中稱(chēng)，土地儲備建筑面積由2007年4月上市時(shí)的約1900萬(wàn)平方米增加至年底的約3840萬(wàn)平方米。富力地產(chǎn)也表示，截至去年年底總土地儲備增加至2620萬(wàn)平方米。 然而在業(yè)內，地產(chǎn)行業(yè)分析師卻不看中這些土地儲備。分析師認為，目前投資者判斷地產(chǎn)公司的投資價(jià)值由土地轉移到持有現金量。根據各公司公布的業(yè)績(jì)，截至去年底，恒大的現金及現金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現金只有約10.13億港元；富力稍好，現金近23億港元。 大開(kāi)發(fā)商尚且如此，中小開(kāi)發(fā)商日子更難過(guò)，深圳頻傳開(kāi)發(fā)商私下借貸融資。深圳大學(xué)金融學(xué)國世平教授認為，目前樓市低迷，積壓嚴重，開(kāi)發(fā)商回籠資金十分困難，誰(shuí)都不會(huì )輕易拿重金購買(mǎi)土地。 除了資金緊張，土地新政也給了開(kāi)發(fā)商當頭棒喝。2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權證書(shū)，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書(shū)。土地新政無(wú)疑給拿大宗地的開(kāi)發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸緊縮，土地頻遭“流拍”正是近期市場(chǎng)的正常反應。 業(yè)內專(zhuān)家分析認為，地價(jià)下跌以及流拍，是土地市場(chǎng)價(jià)值重估的過(guò)程，正在擠出以前積累的泡沫，地價(jià)的走低有利于房?jì)r(jià)的走低。開(kāi)發(fā)商是在重估相對于未來(lái)的地價(jià)水平，在房?jì)r(jià)瘋漲時(shí)期被一些地方政府和開(kāi)發(fā)商合力推高的地價(jià)水平，目前正在回歸理性。 對于土地頻頻流拍，開(kāi)發(fā)商減慢開(kāi)發(fā)速度，會(huì )不會(huì )造成商品房供不應求，反而對房?jì)r(jià)形成支撐的問(wèn)題，國世平教授坦陳，從開(kāi)發(fā)速度和市場(chǎng)供應來(lái)看，市場(chǎng)上是供大于求，不會(huì )對房?jì)r(jià)形成支撐，更不用擔心房?jì)r(jià)會(huì )上漲。

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