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2017上海租賃住房用地只租不售模式
7月4日晚，上海市規劃和國土資源局公布了位于浦東新區和嘉定區的兩幅地塊出讓信息，引起了廣泛關(guān)注——這是上海首批入市出讓的租賃住房用地，采取“只租不售”模式。項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。
上海首推租賃住房用地 采取“只租不售”模式
7月7日正式發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》也明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，預計新增供應各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。
租賃住房供地及供應的大規模增加，究竟傳遞出了什么樣的信號?
堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，
服務(wù)“住有所居”
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被認為是全國市場(chǎng)的風(fēng)向標。
為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康穩定發(fā)展，自從“八五”期間實(shí)施住房制度改革以來(lái)，上海不斷建立和完善各項制度政策�！熬盼濉逼陂g，建立了住房市場(chǎng)體系和保障體系“兩個(gè)體系”;“十五”期間，明確了以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主“三個(gè)為主”的原則;“十一五”期間，又建立了廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。這一列的探索，符合國家倡導的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求�！笆濉逼陂g，上海將始終堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，進(jìn)一步聚焦“兩個(gè)體系”、深化“三個(gè)為主”、優(yōu)化“四位一體”長(cháng)效機制。
完善租購并舉的住房體系，就是在這個(gè)背景下，上海的一項制度性考慮。
“十三五”時(shí)期，上海將按照繼續當好全國改革開(kāi)放排頭兵、創(chuàng )新發(fā)展先行者的要求，持續推進(jìn)創(chuàng )新驅動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟轉型升級，加快向具有全球影響力的科技創(chuàng )新中心進(jìn)軍。城市功能的提升，對住房發(fā)展提出了新的、更高的要求。
根據有關(guān)部門(mén)的調查，“十三五”時(shí)期，全市居住房屋的總量基本能滿(mǎn)足需求，但是供應結構需要進(jìn)一步優(yōu)化。隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和新型城鎮化推進(jìn)，自住和改善型需求依然較強，中低收入戶(hù)籍家庭和非戶(hù)籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應人口結構和居住生活方式的變化趨勢，滿(mǎn)足居民合理的居住需求，既要穩定供應商品住房，又要進(jìn)一步確保保障性住房供應，加大租賃住房供應。同時(shí)，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節能環(huán)保住房，切實(shí)服務(wù)“住有所居”。
因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著(zhù)增加，其中新增住房供應總套數170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。同時(shí)，將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制。
從土地供給側結構性改革出發(fā)，
推進(jìn)租售并舉
提到加大住房供應，人們便會(huì )首先想到供應的“龍頭”——土地。2015年末以來(lái)，全國新建商品房和二手房成交價(jià)格呈現快速上漲，各大熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)迅速升溫。增加土地供應也被視為穩定房?jì)r(jià)的重要舉措。然而，在投資性需求沒(méi)有得到有效抑制的前提下，為扼制房?jì)r(jià)上漲而單純增加土地供應，并非房地產(chǎn)調控的良策，且極易造成對未來(lái)城市發(fā)展空間的“透支”。
“在當前資源緊約束條件下，一方面，需要穩定并有序保障住宅土地供應，穩定市場(chǎng)預期，嚴肅市場(chǎng)監管，堅決抑制打擊房地產(chǎn)投機行為;另一方面，在城市發(fā)展方式轉型的大框架下，需要積極探索房地產(chǎn)土地供應結構優(yōu)化和供地方式改革，精準施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康穩定發(fā)展�！毕嚓P(guān)部門(mén)負責人表示。
“十三五”期間，按照“商品房用地穩中有升、保障房用地確保供應、租賃房用地著(zhù)力加大”的原則，上海將在原計劃600公頃(其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃)的基礎上，提升至年均供應住房用地1100公頃，并進(jìn)一步優(yōu)化調整結構，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時(shí)探索存量商辦項目改為租賃住房，加大中小套型供應比例、研究適當提高租賃住房用地容積率。經(jīng)初步測算，“十三五”期間計劃供應土地5500公頃，可提供住房約170萬(wàn)套，其中市場(chǎng)化住房約115萬(wàn)套，包括商品住房約45萬(wàn)套、租賃住房約70萬(wàn)套，租賃住房供應套數占新增市場(chǎng)化住房總套數超過(guò)60%;保障性住房約55萬(wàn)套。
據了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點(diǎn)實(shí)施區域。原則上優(yōu)先增加三類(lèi)地區的租賃住房供應：一是就業(yè)集聚地區，為實(shí)現職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務(wù)業(yè)集聚區，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區，臨港等產(chǎn)業(yè)板塊制造業(yè)集聚區。二是交通便利地區，鼓勵租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點(diǎn)周邊。針對有軌道交通站點(diǎn)的軌道交通停車(chē)場(chǎng)項目結合上蓋綜合利用，允許在一定服務(wù)半徑內，適度增加租賃住房。三是商業(yè)、商務(wù)辦公過(guò)剩地區，經(jīng)評估，對于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過(guò)剩的區域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調整為租賃住房。
此次率先推出的浦東新區和嘉定區的兩幅地塊，就分別位于張江南區配套生活基地和嘉定新城。除了規定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項目應優(yōu)先為園區內各類(lèi)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。運營(yíng)管理方面，由受讓人建立統一的管理及服務(wù)平臺，對租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關(guān)規定的行為。
國際大都市經(jīng)驗對上海的啟示
上海在上報國務(wù)院審批的《上海市城市總體規劃(2016—2040)》中提出了建設成為卓越的全球城市的新目標。而放眼全球，國際上一些著(zhù)名的全球城市，普遍有著(zhù)較為完善的，購租并舉的住房體系。
“在一些發(fā)達國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶(hù)的占比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶(hù)在住戶(hù)總量中的占比近十年來(lái)持續上升�！比A東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及國內一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場(chǎng)發(fā)育還不夠健全。另?yè)虾Ｉ缈圃旱恼{查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。
除了租賃住房比例高、自有住房比率相對較低以外，國際大都市住房租賃來(lái)源多元化，社會(huì )和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會(huì )出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質(zhì)的租賃來(lái)源在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿(mǎn)足多樣化的市場(chǎng)需求，特別在滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求上有其不可或缺的作用。
此外，國際大都市一般都會(huì )以法律及行政的方式，對住房租賃市場(chǎng)加以規范和引導。業(yè)內認為，對于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對上海來(lái)說(shuō)，尤其應重視住房租賃制度的建設，認真學(xué)習國外先進(jìn)經(jīng)驗。
以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標志，上海已經(jīng)啟動(dòng)加快租賃住房用地的進(jìn)程。今后上海還將探索由開(kāi)發(fā)商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區域配建租賃住房轉變，優(yōu)先供應租賃住房用地。 租賃住房的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)主體，也將更為多元。根據上海住房發(fā)展“十三五”規劃，上海將落實(shí)市、區責任，以區為主，發(fā)揮區屬?lài)衅髽I(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場(chǎng)“壓艙石”“穩定器”的作用;發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導企業(yè)通過(guò)收儲、租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源;支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。還將充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用，落實(shí)鼓勵個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。
由此可見(jiàn)，增加租賃住房建設和供應，培育發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，是上海結合城市建設目標和現實(shí)條件，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，保障“住有所居”的又一舉措，同時(shí)也是上海從供給側結構性改革出發(fā)，推進(jìn)租售并舉的住房體系建設、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的積極探索。
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