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2016關(guān)于個(gè)人住房貸款首套房最低首付比例調整的解讀
我國“去庫存”今年首招劍指房貸門(mén)檻，一線(xiàn)城市房貸政策調整可能性較低，下面跟yjbys小編來(lái)看看！
央行網(wǎng)站2日頒布《關(guān)于調整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，指出在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
業(yè)內人士指出，此次下降后，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線(xiàn)和二線(xiàn)城市將迎來(lái)重大利好。“去庫存”將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)運行的主基調，且居民住房需求依然較大，鼓勵居民適度加杠桿有一定空間。
改善 一些家庭有望提前實(shí)現購房愿望
“今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存，此時(shí)出臺此政策，不僅及時(shí)而且必要，對惠民生和穩增長(cháng)具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示，去年以來(lái)，政府先后出臺了一系列穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，交易趨于活躍，房?jì)r(jià)同比上漲的城市數量逐漸增多，但也存在區域差異，特別是三、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)繼續低迷，去庫存壓力依然較大。
溫彬表示，隨著(zhù)城鄉居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
“首套房對應的是大量的市場(chǎng)剛需，面對的是一般收入家庭。對于這些家庭來(lái)說(shuō)，有的人可能還在攢錢(qián)，原本是明年才能啟動(dòng)的購房計劃，在這次調整以后馬上就能簽約了。”社科院金融研究所所長(cháng)助理董裕平表示，在春節前夕出臺的這次調整，是國家高度重視民生工程，著(zhù)力解決群眾關(guān)心的住房問(wèn)題的集中體現。他說(shuō)，新政有利于一些居民家庭可以提前實(shí)現購房的愿望，改善居住條件，從政策意圖來(lái)看，有積極的導向作用。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，春節是返鄉高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì )給予員工一定的年終獎勵，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉置業(yè)，預計新政將會(huì )令原本是樓市成交淡季的春節月，迎來(lái)一輪交易量的小高峰。
壓力 高庫存使房?jì)r(jià)分化愈加明顯
最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預想，再增近萬(wàn)億。
易居研究院最新數據顯示，12月份50城存銷(xiāo)比數據中，去化超過(guò)12個(gè)月的城市超過(guò)60%，其中，三亞、茂名、淮南、煙臺四個(gè)城市去化均達24個(gè)月，北海更是高達34個(gè)月。
同時(shí)，供應方面，北京同比減少85%、上海同比減少39%的同時(shí)，青島同比上漲781%，茂名同比上漲1773%。
此外，在庫存壓力的不同下，城市間房?jì)r(jià)分化愈加明顯。統計局數據顯示，2015年12月份，70城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比繼續上漲，最高漲幅為深圳的3.2%，最低下降為丹東的0.9%。而同比方面，深圳同比上漲47.5%，丹東則下降5.3%。
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )執行會(huì )長(cháng)任志強看來(lái)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存情況比2008年還要嚴重。“2008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房?jì)r(jià)迅速上升，2010年樓市開(kāi)始回暖。那是因為2008年樓市沒(méi)有大量庫存�，F在之所以說(shuō)比2008年還差，是因為現在有大量庫存。”
據任志強測算，竣工而沒(méi)有銷(xiāo)售的房子里包括住宅4億多平方米，寫(xiě)字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷(xiāo)售的竣工車(chē)庫配套等面積。“當前最大的問(wèn)題在于，有相當一部分庫存是無(wú)法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷(xiāo)售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫存并不算多，但問(wèn)題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。”
中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為，“去庫存”是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)運行的主基調，有必要通過(guò)金融手段以促進(jìn)房地產(chǎn)庫存有序消化�！�2015年，在政策持續放松背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但是，種種跡象表明，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇基礎不穩，動(dòng)能較弱，尤其是房地產(chǎn)庫存高企更成為制約未來(lái)3至5年內房地產(chǎn)健康運行的突出問(wèn)題。因此，房貸新政有利于房地產(chǎn)“去庫存”。
影響 一線(xiàn)城市限購政策暫時(shí)不會(huì )取消
對于降低首付比例的影響，可以預期的是，此次政策出臺后，商業(yè)銀行住房按揭貸款的業(yè)務(wù)量有望進(jìn)一步提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次政策的出臺，貫徹了2015年以來(lái)去庫存的政策導向。給予了各地信貸政策調整的自主權，允許各地按照去庫存的導向和信貸資源的實(shí)際情況，積極調整首付比例。當然，兩成首付的比例，使得商業(yè)貸款購房者能夠享受和公積金購房貸款相同的首付待遇，確實(shí)很有激勵性。
對于未來(lái)房貸政策的調整是否會(huì )從“不限購”城市擴展到“限購”城市，大部分市場(chǎng)人士認為可能性較低。溫彬對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，去年房地產(chǎn)調控政策使一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，去庫存效果明顯，未來(lái)房?jì)r(jià)仍有上漲壓力，限購政策暫時(shí)應不會(huì )取消。
而對于降首付是否會(huì )增加貸款風(fēng)險，李佩珈表示，當前，我國居民整體杠桿水平遠低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀(guān)違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。2014年，我國居民個(gè)人住房貸款余額為10.6萬(wàn)億元，占GDP比重約為16.7%，遠低于日本的233%、英國的173%和美國77.6%，個(gè)人住房貸款的發(fā)展深度低于發(fā)達國家，未來(lái)增長(cháng)潛力依然較大。從還款能力看，2014年，我國居民儲蓄余額為48.5萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款占儲蓄余額比重為22.9%，小于日本的58.5%，更遠低于美國居民約109%的負債水平。
一位國有大行北京某支行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)負責人表示，目前而言，銀行貸款的項目?jì)洳皇呛芏�，政策調整能夠刺激出更多的個(gè)人客戶(hù)。尤其在銀行所有的信貸品種中，房貸品種是其中風(fēng)險相對較低的品種，壞賬率也比較低。因此，相對長(cháng)期的、安全的、收益比較穩定的房貸業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量增加對銀行而言是好事。
“目前，考慮到適齡購房人口基數較大、新型城鎮化推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍在，尤其是隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)方式的更替，居民消費需求的升級、人口結構的根本轉變，居民住房消費也將呈現新的變化，養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等孕育新的機會(huì )，創(chuàng )客空間、租賃市場(chǎng)等新模式逐漸興起，有必要通過(guò)金融手段以支持居民住房消費的轉型升級。”李佩珈說(shuō)。
李佩珈表示，當前，我國居民整體杠桿水平遠低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀(guān)違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。
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