公積金貸款相關(guān)問(wèn)題
2017年公積金貸款將會(huì )拿到多少額度?據小編得知，每年六七月份，各城市會(huì )調整住房公積金繳存上限，以及職工住房公積金繳存基數，一般繳存基數取決于其上一年的平均工資，調整繳存基數的直接影響就是每月入賬到公積金賬戶(hù)上的額度，進(jìn)而影響到以后的貸款額度。 最近一位朋友一位朋友準備申請公積金貸款買(mǎi)房，發(fā)現影響公積金貸款額度的因素不僅僅是每月的繳存額。
朋友工作至少有5年了，到現在自己每月交的公積金有1000多，收入繳存額度都不低，加上公積金貸款利率更低一些，就想著(zhù)申請公積金貸款，本來(lái)想著(zhù)能申請到最高額度呢，可是得知只能申請到最高額度的9成，理由是因為他以前提取過(guò)公積金支付房租，賬戶(hù)里的余額變少影響了貸款額度。這個(gè)時(shí)候他才想起來(lái)以前支取公積金的事情，剛參加工作那會(huì )每月收入3000來(lái)塊錢(qián)，交完房租、生活費就剩不下什么錢(qián)了，后來(lái)交了女朋友，為了緩解資金壓力，他申請提取公積金付房租，“當時(shí)聽(tīng)同事說(shuō)可以提取公積金付房租還挺高興的，反正用的也是自己的錢(qián)，沒(méi)多想就提了�！迸笥颜f(shuō)道，實(shí)際上提取公積金付房租的年輕人不在少數，他們的初衷很簡(jiǎn)單，就是為了緩解租房壓力，不過(guò)沒(méi)想到賬戶(hù)余額還會(huì )影響貸款額度，朋友表示交了這么多年的公積金，從來(lái)沒(méi)想過(guò)以后貸款額度的問(wèn)題。
然而并不是所有城市的貸款額度都跟余額有關(guān)系，由于公積金政策差異比較明顯，總的來(lái)說(shuō)影響貸款額度的因素有貸款最高限額、賬戶(hù)余額、月繳存基數、月繳存額、建筑面積、以及首付比例。
1、貸款最高限額
這個(gè)應該很好理解，每個(gè)城市都設立了貸款最高限額，夫妻和個(gè)人的也會(huì )有差異，比如深圳夫妻申請最高限額為90萬(wàn)，個(gè)人為50萬(wàn)。另外各城市會(huì )根據市場(chǎng)情況調整限額，今年整體信貸政策收緊，有城市降低了最高限額。
2、賬戶(hù)余額
有的城市會(huì )把賬戶(hù)余額作為計算貸款額度的因素，比如深圳，貸款額度計算公式為貸款額度=公積金賬戶(hù)余額X14倍，各地計算公式有差異，具體要咨詢(xún)當地公積金中心。
3、繳存基數
有城市規定公積金貸款月供本息合計不能超過(guò)繳存基數的50%，比如深圳：房貸月供本息合計≤繳存基數X50%(按等額本息計算)。如果夫妻共同還貸，則房貸月供本息合計≤(主貸人繳存基數+次貸人繳存基數)X50%。
4、月繳存額
有的城市以月收入、月繳存額作為貸款額度評估標準。
比如北京：最高可貸額度=(家庭月收入-北京市基本生活費標準)/申請貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額
其中，月收入=個(gè)人住房公積金月繳存額÷住房公積金繳存比例
假如月繳存額為2000元，繳存比例12%，貸款20年，北京市基本生活費標準為1323元，每萬(wàn)元貸款月均還款額為56.72
月收入=2000/12%=16667元
最高貸款額度=(16667-1323)/56.72=270.52元，取最高限額120萬(wàn)，貸款最高額度為120萬(wàn)元
(繳存比例、每萬(wàn)元貸款月均還款額、北京市基本生活費標準數據來(lái)源于北京住房公積金管理中心)
5、建筑面積
有的城市會(huì )以建筑面積作為貸款額度評估標準，比如北京：
套型建筑面積≤90平方米的首套房，房貸最高限額120萬(wàn)
套型建筑面積>90平方米的住房，房貸最高限額80萬(wàn)
6、首付比例
公積金貸款額度受房貸首付比例、房屋評估總價(jià)的影響，最高貸款額度≤房屋評估價(jià)-首付
比如一套200萬(wàn)的房子，首付20%，貸款額度≤200-40=160萬(wàn)，假設最高限額是100萬(wàn)，那么貸款最高額度不能超過(guò)限額，即最多只能貸100萬(wàn)。
這么看來(lái)，各地計算公積金貸款額度的公式不盡相同，影響額度的因素差異性也比較明顯，購房人在使用公積金的時(shí)候要弄清楚當地的政策，免得影響貸款額度。
另外，由于公積金貸款放款周期比較長(cháng)，回籠資金較慢，不少開(kāi)發(fā)商或者買(mǎi)家不太愿意賣(mài)給使用公積金貸款的`買(mǎi)家。曾經(jīng)有位親戚阿姨買(mǎi)房，選擇了利息更低的公積金，選擇了一個(gè)口碑不錯的開(kāi)發(fā)商，基于“信任大品牌發(fā)展商”的心理，阿姨在簽約時(shí)并未細看購房合同細則，但等到簽約后，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員提醒她，若其公積金貸款未能在兩個(gè)月內獲批，付款方式就會(huì )自動(dòng)改成商業(yè)貸款或一次性付款。屆時(shí)，如果阿姨無(wú)法承受商貸或一次性付款，她將要賠上高額的違約金。
我當時(shí)就傻了，現在公積金貸款額度這么緊張，2個(gè)月內獲批很難啊!”阿姨解釋道：“當時(shí)住房公積金管理中心說(shuō)已錄入貸款系統但因額度限制未能進(jìn)入審批流程，排隊等候上報的貸款申請就有近5000筆，在兩個(gè)月內獲批難度太大了!”由于這兩個(gè)月“等貸”期屬于買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的時(shí)間，倘若買(mǎi)家在約定時(shí)間內未獲批公積金貸款，就必須按照雙方協(xié)議要求轉為商貸或一次性付款，否則便屬違約。買(mǎi)家也不能將公積金貸款未獲批當作“不可抗力”理由取消交易。這里所說(shuō)的“不可抗拒”理由，常見(jiàn)的例如政策突變，或者突然限購導致買(mǎi)家沒(méi)有購房資格。但貸款額度方面，所在城市的額度松緊度是可以咨詢(xún)預見(jiàn)的，不屬于“不可抗力”。
小編提醒：公積金雖然利率低，但是也要考慮額度以及放貸時(shí)間問(wèn)題，買(mǎi)房的時(shí)候最好事先咨詢(xún)公積金中心了解最新的政策、額度情況，并提前跟賣(mài)家講清楚是否能等待公積金放款，這樣對買(mǎi)賣(mài)雙方都比較好。
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