解讀公積金房貸利率下降

　　A、廣州“限購”會(huì )不會(huì )松綁？

　　一線(xiàn)城市有壓力，“穗六條”短期難放開(kāi)

　　業(yè)內幾乎一致認為，國家房地產(chǎn)調控政策總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場(chǎng)化的調控手段，調控正由過(guò)去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策轉向尋求更加平衡的供求關(guān)系。但由此衍生的問(wèn)題是，新政之后，下一步棋怎么走？鎖在廣州頭上的“限外”、“限購”緊箍咒何時(shí)解除？

　　參加昨日央行房貸新政會(huì )議的中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇對南方都市報記者表示，此次二套房首付下調是房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩定經(jīng)濟。

　　郭田勇認為，從文件上看，“因地施策、分類(lèi)指導”意味著(zhù)政策不應一刀切，他表示，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續過(guò)熱的城市可考慮不下調首付比例，同時(shí)，銀行亦可根據自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調整。

　　一家國有銀行廣東省分行個(gè)貸部負責人還表示，目前仍在等待總行具體實(shí)施細則，預計廣州以外的廣東其他地區一般跟隨國家政策進(jìn)行調整。但廣州地區仍需要看，地方央行是否會(huì )出臺針對限貸政策的調整文件。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明也認為，估計短期內一線(xiàn)城市放開(kāi)限購的可能性不大。

　　2013年11月18日，廣州市出臺樓市“穗六條”，重申原有調控政策，提高外地人購房門(mén)檻，以及進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。按照規定，5年內在本市連續繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，才能限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。這一政策的出臺，剝奪了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買(mǎi)家阻擋在購房門(mén)檻外。目前國內大部分城市限購都已松綁，只有北上廣深幾個(gè)大城市尚未解除。

　　B、房貸利率會(huì )不會(huì )降？

　　商業(yè)銀行放貸資金緊，利率或穩中有升

　　南都記者采訪(fǎng)了解到，目前商業(yè)銀行存款吸收能力大幅下降，可以放貸的資金也因此受到掣肘。更重要的是，商業(yè)銀行受制于資金成本高的壓力，很難給予購房者較低的房貸利率。

　　在目前的房貸市場(chǎng)上，商業(yè)貸款占據絕對主體的地位，公積金貸款占比非常低。對于使用商業(yè)貸款的購房者而言，首付門(mén)檻降低了近一半，這意味著(zhù)購房者對商業(yè)銀行的借款需求也將大幅增加。

　　對于商業(yè)銀行，房貸資金需求量的增加是一種壓力。目前商業(yè)銀行普遍出現存款下滑。在目前存貸比的'限制下，存款下滑將會(huì )制約可以放貸的資金量。盡管監管部門(mén)對存貸比進(jìn)行了調整，但商業(yè)銀行依然面臨這種壓力。

　　在可能出現的大幅增長(cháng)的房貸資金需求面前，商業(yè)銀行的放貸資金額度并不寬松。一家國有銀行廣東省分行個(gè)貸部負責人在接受南都采訪(fǎng)時(shí)表示：“從春節后各家銀行的放款速度上看，額度并不像外界認為的那么寬松�！彼�表示，目前各家銀行的房貸，比前年要松，但比去年還是稍緊了。在放貸額度不寬松的情況下，商業(yè)銀行將會(huì )甄別客戶(hù)資質(zhì)。優(yōu)質(zhì)客戶(hù)會(huì )得到優(yōu)先照顧，而劣質(zhì)客戶(hù)可能拿不到貸款。另一方面，購房者拿到貸款等待的時(shí)間可能比以往長(cháng)不少。

　　如果你有幸能夠拿到房貸，那也別高興過(guò)早，因為你可能不得不面對一個(gè)較高的房貸利率。據悉，去年由于房貸額度相對寬松，部分銀行隨行就市下調了房貸利率，久違的房貸折扣重出江湖，以廣州為例，9.5折已經(jīng)成為市場(chǎng)主流折扣。

　　一家股份行廣州分行信貸部相關(guān)負責人告訴南都記者，如果新增房貸需求量很大，那么，在可貸資金有限的情況下，銀行自然會(huì )提高房貸利率。更重要的是，銀行的資金成本現在比較高。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委告訴南都記者，雖然房貸新政為購房者敞開(kāi)了大門(mén)，但是是否能夠從銀行處獲得房貸，商業(yè)銀行也有自己基于商業(yè)利率的考量。魯政委說(shuō)，在互聯(lián)網(wǎng)金融和金融脫媒的雙重影響下，現在銀行吸收資金成本比較高。比如，以銀行資金的一種資金來(lái)源——— 同業(yè)資金為例，同業(yè)資金一年期利率都達到5%左右。而目前央行最新的一年期基準利率只有5.35%。高企的資金成本決定了商業(yè)銀行對房貸利率不會(huì )下降，可能還會(huì )有所上升。在魯政委看來(lái)，目前高企的資金成本下，商業(yè)銀行房貸利率不上浮已經(jīng)不錯了。

　　C、公積金好不好貸？

　　若成交量上漲，資金或重陷緊張

　　昨日，廣州住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，目前還沒(méi)收到上級部門(mén)下發(fā)的關(guān)于新政的正式文件，具體的細則以及實(shí)施時(shí)間還不能明確。

　　去年下半年，廣州公積金資金緊張，持續多月出現額度遭“秒殺”。廣州住房公積金管理中心目前正在研究以銀行放貸、公積金中心貼息的形式，緩解公積金貸款資金缺口的問(wèn)題，但新政出臺的時(shí)間仍未能確定。據悉，根據初步的計劃，貼息資金可能會(huì )從公積金的增值收益里的城市廉租住房建設補充資金支付。

　　南都記者獲悉，春節前開(kāi)始，由于廣州樓市成交量持續低迷，公積金貸款申請量已經(jīng)較去年有所減少，目前提交申請基本就能審批，無(wú)需再輪候預受理，額度緊張的壓力已有所放緩。

　　但大源按揭公司經(jīng)理鄭大源認為，昨日公布的新政或許會(huì )帶來(lái)樓市交易量的上漲，加上新政對公積金貸款首付比例有所放松，很可能會(huì )讓廣州公積金資金陷入新一輪緊張的局面。

　　D、二手樓市會(huì )不會(huì )火？

　　若政策放松，二季度成交量或增四成

　　根據新政，二手樓(普通住宅)成交需要繳營(yíng)業(yè)稅的門(mén)檻從5年降為2年，這對于二手市場(chǎng)上2-5年區間那些持盤(pán)待賣(mài)的業(yè)主未嘗不是一劑“雞血”。

　　以一套房子總價(jià)200萬(wàn)元的買(mǎi)賣(mài)為例，房屋交易已滿(mǎn)2年的“免征營(yíng)業(yè)稅”，即可減少11萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明認為，營(yíng)業(yè)稅降低門(mén)檻的新政必然會(huì )增加購房者入市的信心，之前一些區域的二手樓出現一二手樓價(jià)格倒掛的現象與營(yíng)業(yè)稅負重相關(guān)，現在單價(jià)稅負減少將有望增加二手樓在市場(chǎng)上的吸引力。

　　滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級經(jīng)理周峰表示，以他所在公司2014年全年促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易看，二手房成交之后不夠2年再賣(mài)的比例占50 .5%，滿(mǎn)2年但不足5年的比例占11.7%，滿(mǎn)5年的比例占37.8%�？梢�(jiàn)，如果新政實(shí)施，在成交中，至少有一成比例的物業(yè)可以得到免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。

　　根據他掌握的數據，整個(gè)二手市場(chǎng)上起碼有超過(guò)35%是屬于滿(mǎn)2年但不足5年的，“因此可以預計，未來(lái)一個(gè)季度，會(huì )有更加多的這類(lèi)滿(mǎn)2年不足5年的物業(yè)出現在二手市場(chǎng)上流通和成交”，他預計，第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平，會(huì )比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手價(jià)格會(huì )比第一季度升高3%-4%，只要穗六條能放松，今年下半年的成交均價(jià)會(huì )比上半年上升8%-10%。

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