一種可行的養老路徑選擇
1、“以房養老”的界定
“以房養老”是指，擁有住房的老年人與特定機構（如銀行、保險公司或房產(chǎn)機構）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權有償轉讓給銀行或特別設立的特定機構（如養老機構）。特定機構房屋的評估價(jià)值減去預期折損和預支利息，將其房屋的價(jià)值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給老年人，一直延續到老年人去世。老年人在取得現金的同時(shí)，繼續擁有房屋的居住權并負責維護。當老年人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產(chǎn)權，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。
2、“以房養老”的理論依據
“以房養老”的理論依據主要來(lái)自?xún)煞矫妫阂皇巧芷诶碚�。一個(gè)理性消費者追求其生命周期內一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的'消費行為或項目的決策安排時(shí)個(gè)人效用最大化。即追求在個(gè)人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時(shí)房屋的剩余價(jià)值變現出來(lái)，并在老人有生之年消費掉，從而實(shí)現房屋財富在老年人整個(gè)生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權理論�！耙苑筐B老”實(shí)質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權的老年人將住宅作為“期貨”，預售給銀行、保險公司等金融機構或特定機構，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時(shí)老年人對該房產(chǎn)依然擁有居住權，直到老年人離開(kāi)人世，房產(chǎn)才進(jìn)行交割，所有權歸貸款機構所有。
3、“以房養老”的現實(shí)基礎
我國大多數退休老人，雖然手中的現金存款很少，難以維持其正常的養老生活，但是在計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉型過(guò)程中，卻坐擁一套市價(jià)可觀(guān)的房產(chǎn)。將住房和養老兩類(lèi)社會(huì )保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉變?yōu)橹匾酿B老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩定的持續性的資金收入以提高晚年的生活質(zhì)量，進(jìn)而使得養老難題得以解決�！耙苑筐B老”的核心就是將不動(dòng)產(chǎn)———房產(chǎn)轉變成為流動(dòng)性資金，使得老年人能夠擁有充足的現金頤養天年。我國家庭的資產(chǎn)結構也為此提供了可能性�！吨袊彝ソ鹑谡{查報告》顯示，我國家庭的非金融資產(chǎn)以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國為65%，而日本為60%，我國自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達到19.07%，農村達到14.40%。與此同時(shí)，我國住房收益率也很高。隨著(zhù)近年房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非�？捎^(guān)。我們以購房的成本價(jià)格和住房的當前價(jià)值的差價(jià)來(lái)體現收益，差價(jià)越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國城市戶(hù)均擁有住房已經(jīng)超過(guò)1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見(jiàn)表2）。通過(guò)以上分析可知，在我國推行“以房養老”模式不僅具有較強的針對性，而且具備了一定的實(shí)施條件。此外，推行“以房養老”業(yè)務(wù)，還可以盤(pán)活住房這種價(jià)值不菲的固定資產(chǎn)，實(shí)現個(gè)人一生中經(jīng)濟資源的優(yōu)化配置，切實(shí)提高老年人的生活質(zhì)量。
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