持擔保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析

　　近幾年，為了控制信貸風(fēng)險，我國金融機構采取了適度從緊的信貸政策，資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí)，盡快收回借款，減少訴累、縮短時(shí)間，采取以賣(mài)房為主要內容的委托書(shū)公證方式，來(lái)保證還款，即所謂的擔保性委托書(shū)。

　　采取擔保性委托書(shū)的一般流程為：出借人與借款人簽訂借款抵押合同，由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權委托書(shū)，委托受托人代為簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳納稅費、辦理房產(chǎn)證、收取購房款等內容，并辦理公證;三方約定，在借款人到期不能還款時(shí)，由受托人代委托人出售房屋，以賣(mài)房款償還借款人對出借人的借款。

　　在民間借貸中，擔保公司或個(gè)人采用擔保性委托書(shū)方式作為借款擔保的方式越來(lái)越多，各地均有類(lèi)似案例。借款人到期不能還款時(shí)，出借人依靠受托人持有的房屋所有權人出具的經(jīng)公證的委托書(shū)和房屋所有權證將房屋賣(mài)給自己或第三方，但房屋一般仍由原所有權人居住，待房屋買(mǎi)受人訴請原房屋所有權人交付房屋或原房屋所有權人發(fā)現房屋易主時(shí)，往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下，受托人代委托人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是否有效，房屋買(mǎi)受人可否取得房屋所有權，現有法律法規并未對該情形作出規定，因而各地法院在審判實(shí)踐中，對該類(lèi)案件理解不一，大致包括以下兩種觀(guān)點(diǎn)：

　　第一種觀(guān)點(diǎn)認為，受托人持經(jīng)公證的委托書(shū)賣(mài)房，系有權代理，房屋所有權人應承擔房屋買(mǎi)賣(mài)的法律后果;只要房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格，是公平合理的，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同應為有效。

　　第二種觀(guān)點(diǎn)認為，出借人利用借款人急需用錢(qián)的心理，要求借款人或第三人出具賣(mài)房的委托書(shū)，是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認識的關(guān)系，在借款人到期不能還款時(shí)，雙方是對立關(guān)系，出借人通過(guò)賣(mài)房是為了實(shí)現自身利益，而非委托人利益，這與委托關(guān)系設立的初衷是相悖的;通常房屋設定抵押時(shí)商定的價(jià)格，也遠遠低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，往往損害房屋所有權人利益;有的出借人直接將房屋賣(mài)給自己，被認為是虛假交易�；�于以上四點(diǎn)理由，認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應無(wú)效，房屋應歸原所有權人所有。

　　在以上兩種觀(guān)點(diǎn)基礎上，本律師認為，判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，主要應從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析：

　　1、經(jīng)公證的授權委托書(shū)是否是房屋所有權人真實(shí)意思表示，公證程序是否合法。

　　如果委托書(shū)在辦理公證時(shí)，公證員向委托人詳細說(shuō)明了委托書(shū)內容，委托人的權利義務(wù)，簽訂委托書(shū)的法律后果，并制作了筆錄，足以證明委托人對簽訂該份委托書(shū)可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。

　　《中華人民共和國物權法》第195條和《中華人民共和國擔保法》第53條規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據該規定，如果出借人與借款人達成合意，借款期限到期，借款人無(wú)力償還，出借人有權出賣(mài)抵押房屋償還借款的情況下，應認為雙方對該事項達成合意，該授權委托書(shū)應為有效。

　　反之，如果出借人在辦理委托書(shū)公證時(shí)，故意隱瞞委托人賣(mài)房的意思表示，既不告知委托賣(mài)房，也不將委托公證文書(shū)交付委托人，應認定房屋買(mǎi)賣(mài)非所有權人的真實(shí)意思表示，該委托書(shū)應為無(wú)效。

　　2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定購房?jì)r(jià)格是否公平合理，是否存在惡意串通，故意損害房屋所有權人利益的情形。

　　由于出借人與借款人屬于利益相對方，受托人多為出借人或出借人指定第三人，往往站在出借人利益，急于房屋變現，償還借款，可能存在房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大，甚至低價(jià)賣(mài)給出借人自己，該種情形下，由于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格顯失公平，嚴重損害了所有權人利益，應認定為惡意串通，根據《合同法》第52條第2款規定，應認定為無(wú)效合同。

　　如果房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是公平合理的，無(wú)論是出賣(mài)給出借人，還是第三人，都是可以的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定為有效合同。

　　除以上兩點(diǎn)意見(jiàn)外，有人認為擔保性委托書(shū)構成《物權法》第186條流質(zhì)條款，“抵押權人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有”，應認定為無(wú)效條款。本律師認為，擔保性委托書(shū)不構成流質(zhì)條款，理由是：擔保性委托書(shū)本意是作為債權的擔保，但其實(shí)質(zhì)并不是擔保行為，不屬于《擔保法》中列明的擔保行為;同時(shí)，有些債權人、債務(wù)人在出借款項時(shí)，為了減輕所需負擔的稅費或縮短辦理抵押登記時(shí)間，并不去房屋主管部門(mén)辦理抵押登記。因此，該種行為不應認定為擔保行為，亦不構成流質(zhì)條款的問(wèn)題。

　　綜上，本律師認為，如果房屋所有權人清楚知悉委托書(shū)內容及可能產(chǎn)生的法律后果，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格公平合理的話(huà)，應認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，買(mǎi)受人有權取得房屋所有權。

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