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持擔保性委托書(shū)賣(mài)房的效力分析
近幾年,為了控制信貸風(fēng)險,我國金融機構采取了適度從緊的信貸政策,資金困難的中小企業(yè)和個(gè)人傾向于通過(guò)民間借貸進(jìn)行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時(shí),盡快收回借款,減少訴累、縮短時(shí)間,采取以賣(mài)房為主要內容的委托書(shū)公證方式,來(lái)保證還款,即所謂的擔保性委托書(shū)。
采取擔保性委托書(shū)的一般流程為:出借人與借款人簽訂借款抵押合同,由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時(shí)出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權委托書(shū),委托受托人代為簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、繳納稅費、辦理房產(chǎn)證、收取購房款等內容,并辦理公證;三方約定,在借款人到期不能還款時(shí),由受托人代委托人出售房屋,以賣(mài)房款償還借款人對出借人的借款。
在民間借貸中,擔保公司或個(gè)人采用擔保性委托書(shū)方式作為借款擔保的方式越來(lái)越多,各地均有類(lèi)似案例。借款人到期不能還款時(shí),出借人依靠受托人持有的房屋所有權人出具的經(jīng)公證的委托書(shū)和房屋所有權證將房屋賣(mài)給自己或第三方,但房屋一般仍由原所有權人居住,待房屋買(mǎi)受人訴請原房屋所有權人交付房屋或原房屋所有權人發(fā)現房屋易主時(shí),往往產(chǎn)生新的訴訟。在該情形下,受托人代委托人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,是否有效,房屋買(mǎi)受人可否取得房屋所有權,現有法律法規并未對該情形作出規定,因而各地法院在審判實(shí)踐中,對該類(lèi)案件理解不一,大致包括以下兩種觀(guān)點(diǎn):
第一種觀(guān)點(diǎn)認為,受托人持經(jīng)公證的委托書(shū)賣(mài)房,系有權代理,房屋所有權人應承擔房屋買(mǎi)賣(mài)的法律后果;只要房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)格,是公平合理的,則房屋買(mǎi)賣(mài)合同應為有效。
第二種觀(guān)點(diǎn)認為,出借人利用借款人急需用錢(qián)的心理,要求借款人或第三人出具賣(mài)房的委托書(shū),是顯失公平的;委托人和受托人通常是不認識的關(guān)系,在借款人到期不能還款時(shí),雙方是對立關(guān)系,出借人通過(guò)賣(mài)房是為了實(shí)現自身利益,而非委托人利益,這與委托關(guān)系設立的初衷是相悖的;通常房屋設定抵押時(shí)商定的價(jià)格,也遠遠低于該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,往往損害房屋所有權人利益;有的出借人直接將房屋賣(mài)給自己,被認為是虛假交易;谝陨纤狞c(diǎn)理由,認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同應無(wú)效,房屋應歸原所有權人所有。
在以上兩種觀(guān)點(diǎn)基礎上,本律師認為,判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效,主要應從以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析:
1、經(jīng)公證的授權委托書(shū)是否是房屋所有權人真實(shí)意思表示,公證程序是否合法。
如果委托書(shū)在辦理公證時(shí),公證員向委托人詳細說(shuō)明了委托書(shū)內容,委托人的權利義務(wù),簽訂委托書(shū)的法律后果,并制作了筆錄,足以證明委托人對簽訂該份委托書(shū)可能產(chǎn)生的法律后果是充分知悉的。
《中華人民共和國物權法》第195條和《中華人民共和國擔保法》第53條規定,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據該規定,如果出借人與借款人達成合意,借款期限到期,借款人無(wú)力償還,出借人有權出賣(mài)抵押房屋償還借款的情況下,應認為雙方對該事項達成合意,該授權委托書(shū)應為有效。
反之,如果出借人在辦理委托書(shū)公證時(shí),故意隱瞞委托人賣(mài)房的意思表示,既不告知委托賣(mài)房,也不將委托公證文書(shū)交付委托人,應認定房屋買(mǎi)賣(mài)非所有權人的真實(shí)意思表示,該委托書(shū)應為無(wú)效。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定購房?jì)r(jià)格是否公平合理,是否存在惡意串通,故意損害房屋所有權人利益的情形。
由于出借人與借款人屬于利益相對方,受托人多為出借人或出借人指定第三人,往往站在出借人利益,急于房屋變現,償還借款,可能存在房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚大,甚至低價(jià)賣(mài)給出借人自己,該種情形下,由于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格顯失公平,嚴重損害了所有權人利益,應認定為惡意串通,根據《合同法》第52條第2款規定,應認定為無(wú)效合同。
如果房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格是公平合理的,無(wú)論是出賣(mài)給出借人,還是第三人,都是可以的,房屋買(mǎi)賣(mài)合同應認定為有效合同。
除以上兩點(diǎn)意見(jiàn)外,有人認為擔保性委托書(shū)構成《物權法》第186條流質(zhì)條款,“抵押權人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有”,應認定為無(wú)效條款。本律師認為,擔保性委托書(shū)不構成流質(zhì)條款,理由是:擔保性委托書(shū)本意是作為債權的擔保,但其實(shí)質(zhì)并不是擔保行為,不屬于《擔保法》中列明的擔保行為;同時(shí),有些債權人、債務(wù)人在出借款項時(shí),為了減輕所需負擔的稅費或縮短辦理抵押登記時(shí)間,并不去房屋主管部門(mén)辦理抵押登記。因此,該種行為不應認定為擔保行為,亦不構成流質(zhì)條款的問(wèn)題。
綜上,本律師認為,如果房屋所有權人清楚知悉委托書(shū)內容及可能產(chǎn)生的法律后果,房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格公平合理的話(huà),應認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,買(mǎi)受人有權取得房屋所有權。
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