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不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用
不動(dòng)產(chǎn)異議登記是依據《物權法》第19條設立的一項重要制度，是指當利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書(shū)、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明文件等材料，向房屋登記機構提出異議，經(jīng)審查通過(guò)后，登記機構將異議記載在登記簿上的登記行為。下面是YJBYS小編帶來(lái)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的論文內容，歡迎閱讀。
論文摘要： 異議登記是預防和消除不動(dòng)產(chǎn)登記錯誤的法律機制，必須具有正當的對象，并辦理合法的登記程序。在符合異議登記要件的前提下，異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用，方式有事后阻斷和事前防止兩種，它們應相互結合。除此之外，異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。
關(guān)鍵字： 不動(dòng)產(chǎn)/異議登記/生效條件/法律效力
一、問(wèn)題的提出
不動(dòng)產(chǎn)登記錯誤在實(shí)踐中不可避免，法律必須采用措施來(lái)消除和修正登記錯誤，以維護登記制度的正當功能。我國既有的法律規范主要以更正登記進(jìn)行應對，但問(wèn)題是，更正登記發(fā)動(dòng)的基礎是真實(shí)權利人的更正登記請求權，即請求登記權利人同意進(jìn)行更正登記的權利。一旦登記權利人不同意，就勢必要通過(guò)訴訟程序來(lái)解決問(wèn)題，而訴訟程序往往耗時(shí)費力，在此期間，完全可能出現第三人基于公信力善意取得登記物權的情形，這會(huì )導致更正登記實(shí)際上不能發(fā)揮保護真實(shí)權利人的作用，使其形同虛設。
為了消除這個(gè)隱患，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第19條規定“:房地產(chǎn)權利的利害關(guān)系人認為房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載于房地產(chǎn)登記冊以警示第三人，該登記滿(mǎn)三個(gè)月失效。”這就是異議登記制度，即將現有登記可能有誤的信息記載于登記冊上，進(jìn)而產(chǎn)生對抗既有登記公信力的登記制度。顯見(jiàn)，與更正登記相比，異議登記的辦理無(wú)需復雜的舉證和審查程序，也不涉及訴訟程序，實(shí)施起來(lái)方便迅捷。這一制度在2005年10月全國人大法工委《物權法(草案)》中(第19條)也有相應的體現。不過(guò)，就現有的異議登記制度構造而言，其相當粗略，據此，并不能在司法實(shí)踐中把握其生效條件和法律效力，這意味著(zhù)異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”，法官在面臨具體案件時(shí)，必須進(jìn)行“造法”以填補法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力，以指出法官在此兩個(gè)方面進(jìn)行“造法”的方向和思路。
二、異議登記的生效條件
異議登記的根本價(jià)值就是修正登記錯誤，沒(méi)有登記錯誤就沒(méi)有異議登記。但登記錯誤的范圍很廣泛，是否所有的登記錯誤均能引發(fā)異議登記，需要加以探討。此外，異議登記作為登記之一種，必須是國家專(zhuān)設的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)在專(zhuān)設的登記冊上記載的法律事實(shí)，沒(méi)有此種形式，難言異議登記的正當性。對上述問(wèn)題的討論，就形成了異議登記的生效要件。
(一)現有登記錯誤
現有登記錯誤是異議登記生效的首要條件，對于這個(gè)要件，難點(diǎn)在于如何認定登記錯誤。根據實(shí)踐總結，筆者認為，能夠證明登記錯誤的事實(shí)大致有:
1.不動(dòng)產(chǎn)物權原始取得的基礎，即法律直接規定、法院判決、事實(shí)行為等。原始取得的不動(dòng)產(chǎn)物權無(wú)需進(jìn)行登記，就直接發(fā)生物權效力，這樣，一旦其沒(méi)有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤。如被繼承人死亡導致繼承人直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權，但之后該房屋所有權卻被登記為其他人，繼承人憑借被繼承人死亡的事實(shí)和自己作為繼承人的資格(如身份、遺囑)這些原始取得的基礎，來(lái)證明登記錯誤。
2.不動(dòng)產(chǎn)物權的原登記記載以及相關(guān)輔助證據。原在登記冊中記載的不動(dòng)產(chǎn)物權，非出于權利人真實(shí)意思的原因而發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)缺乏原登記權利人的意思表示基礎，原登記權利人可以憑借原登記記載以及這種變動(dòng)缺乏當事人必要意思表示的事實(shí)來(lái)主張登記錯誤。如房屋出賣(mài)人受到買(mǎi)受人的欺詐，作出錯誤移轉房屋所有權的意思表示，并辦理所有權移轉登記，后該意思表示被依法撤銷(xiāo)，出賣(mài)人憑借原登記記錄以及法院認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的判決書(shū)，可以主張登記錯誤。
3.當事人作出的處分或者保留不動(dòng)產(chǎn)物權的真實(shí)意思表示。這主要適用于以下兩種情況:
(1)當事人具有真實(shí)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的意思表示，但表現該意思的形式不是登記，而是其他形式，只要該形式為法律所允許，就應當具有法律約束力。比如，房屋買(mǎi)賣(mài)的當事人雙方具有真實(shí)的移轉房屋所有權的意思表示，由于客觀(guān)原因沒(méi)有辦理所有權變動(dòng)登記，但出賣(mài)人將自己的房屋權屬證書(shū)交付給了買(mǎi)受人，或者將交易指定的房屋交給了買(mǎi)受人，則出賣(mài)人應協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權移轉登記手續，否則，買(mǎi)受人可以用上述表示行為證明登記錯誤。(2)本應取得登記物權的權利人以保留物權的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有登記物權，自己保留真實(shí)物權。比如，某人實(shí)際購買(mǎi)了房屋，不愿用自己的名義辦理所有權登記，就將房屋所有權登記在親朋好友名下，但實(shí)際上又沒(méi)有贈與或者放棄房屋所有權的意思，在這種情況下，真實(shí)權利人可以憑借委托行為或者指令行為來(lái)證明登記錯誤。
(二)異議登記的對象具有正當性
雖然存在登記錯誤，但是異議登記的對象不具備正當性，則異議登記同樣沒(méi)有法律效力。異議登記對象的正當性，主要有兩層含義:
1.異議登記的抗辯對象能夠引發(fā)登記公信力。因為異議登記旨在破除登記公信力，如果登記冊記載了對抗權利真實(shí)性的異議登記，則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權利。這樣，此處的登記錯誤僅僅指權利錯誤，不動(dòng)產(chǎn)的面積、形狀等事實(shí)狀況登記錯誤不能成為異議登記的抗辯對象。而且，異議登記效力僅僅及于其所抗辯的權利，比如，甲被錯誤登記為房屋所有權人，其據此為乙設定了抵押權，此后，針對該房屋所有權的異議登記成立，但乙的抵押權并不因此受影響。
2.異議登記的保護對象與異議登記的作成有密切關(guān)系。即異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過(guò)異議登記獲得保護的人，比如，甲被登記為房屋所有權人，乙以該房屋真實(shí)所有權人的身份提起異議登記，嗣后甲將土地所有權移轉給丙。這時(shí)，如果乙確屬真實(shí)所有權人，則丙就不能取得該所有權。但是，如果該所有權既不屬于甲也不屬于乙，而是屬于丁，由于丙沒(méi)有義務(wù)知悉該所有權的真實(shí)歸屬，其只要基于對不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴(lài)而與甲發(fā)生交易，就可以取得該所有權，真實(shí)權利人丁就不受該異議登記的保護。
(三)辦理登記
異議抗辯要發(fā)生阻斷登記公信力的效力，其登記時(shí)間就必須先于能夠發(fā)生公信力的登記時(shí)間。比如，甲是登記權利人，其將登記所有權轉讓給乙，并已經(jīng)向登記機關(guān)申請所有權移轉登記，在該登記辦理完畢之前，真實(shí)權利人丙提出異議抗辯并辦理登記，則異議登記早于可以發(fā)生公信力的登記，乙就不能善意取得該所有權。
三、異議登記的法律效力
(一)基礎效力
異議登記的基本效力，是阻斷登記公信力。異議登記雖然旨在保護真實(shí)權利人，但其作為實(shí)現此目的的手段，并不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當地在真實(shí)權利人和第三人之間建構了利益平衡機制。這主要體現在:異議登記同其他物權登記一樣，具有公示性，它將登記物權可能存在瑕疵的信息向社會(huì )公眾展示出來(lái)，產(chǎn)生警示效力，使第三人以該登記物權為對象進(jìn)行交易時(shí)，能夠在了解該風(fēng)險信息的基礎上審時(shí)度勢，依據意思自治進(jìn)行判斷。這會(huì )產(chǎn)生兩種結果:
1.如果異議登記正確，即使第三人符合公信力的要件，也不能取得登記物權，真實(shí)權利人據此而得以保護。這種局面建立在第三人知悉交易對象可能存在瑕疵的信息基礎之上，屬于風(fēng)險自負。
2.如果異議登記不正確，則第三人不受該登記限制，能夠根據登記公信力確定取得物權，所謂的“真實(shí)權利人”也因此不能取得物權人法律地位。異議登記的這種效力是確定的，有爭議的是實(shí)現這種效力的方式。
異議登記對登記公信力的阻斷有兩種方式:1.事后阻斷，即異議登記不能剝奪或者限制登記物權人的處分權，該物權人仍然可以將成為異議登記對象的物權進(jìn)行移轉或者變更，登記機關(guān)也必須辦理相應的變動(dòng)登記。只有在異議登記具備生效要件時(shí)，該物權變動(dòng)喪失法律效力，物權受讓人即使為善意也因此而喪失所取得的物權。2.事前防止，即異議登記限制了登記物權人的處分權，其不能再處分作為異議登記對象的不動(dòng)產(chǎn)物權，登記機關(guān)也不能辦理相應的登記。
這兩種方式各有利弊:第一種方式使得登記物權代替了實(shí)際權利，不動(dòng)產(chǎn)物權的交易功能負擔在登記權利之上，從而保持了登記物權的流通性;同時(shí)，在符合生效條件時(shí)，異議登記使得第三人不再受登記公信力的保護，從而也能恢復真實(shí)權利人的物權人地位。然而，這種結果是有限制的，即其只能發(fā)生于第三人從登記物權人處取得物權并沒(méi)有轉讓的情況，比如，第三人丙從登記物權人乙處取得登記物權后，異議登記將導致丙不能確定取得該物權。但是，如果丙將該物權再行轉讓給丁，此行為構成無(wú)權處分，在符合登記公信力的情況下，丁能取得該物權，此時(shí)異議登記阻斷登記公信力的效力就不能及于丁，否則，就將導致整個(gè)交易鏈條的崩潰，登記的公示機能也將消于無(wú)形，此種情形導致真實(shí)權利人甲喪失物權，也使異議登記失去其功能和制度目標。故而，異議登記意在通過(guò)登記的公示性，向社會(huì )公眾警示登記可能有錯誤的信息，但登記是否確屬錯誤，尚需進(jìn)一步考察。
事前防止的方式則通過(guò)禁止登記物權進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法來(lái)確保真實(shí)權利人的利益。這可以避免出現事后阻斷方式的弊端，但不利于登記物權的流通，在交易效率方面有所欠缺。更為重要的是，異議登記的提起以及作成，并不能確切地證明登記存在錯誤，也不能證明提起者就是真實(shí)權利人，在這種不確定的情況下，貿然限制或者禁止登記物權人的處分權，以禁止登記物權的流轉和排除登記公信力，可能會(huì )產(chǎn)生不利于登記物權人的后果。比如，惡意之甲并非真實(shí)權利人，其為了阻礙房屋所有權人乙出賣(mài)房屋，就以該房屋真正所有權人的身份申請異議登記，從而限制乙對房屋的處分權，在此期間，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大跌，致使乙遭受極大損失。乙為了彌補損失，就不得不經(jīng)歷耗時(shí)費力的訴訟，并承受甲可能無(wú)能力賠償損失的后果。
顯見(jiàn)，上述兩種方式利弊互補。這二者只有適度結合，才能產(chǎn)生相對完美的結果:
1.我們要考慮異議登記與財產(chǎn)保全制度的協(xié)調，以落實(shí)財產(chǎn)保全的功能。我國民事訴訟法和仲裁法均規定，為了保護申請人的利益，法院或者仲裁機關(guān)可以裁定被申請人不能處分自己的財產(chǎn)或者爭議的標的物，這就是財產(chǎn)保全制度。在財產(chǎn)保全對象是不動(dòng)產(chǎn)物權的情況下，就必須將其處分權限制反映在登記冊中，從而減少因裁定公示性不強而給第三人帶來(lái)的交易風(fēng)險。如何將財產(chǎn)保全落實(shí)于登記冊之中，就涉及到相應的程序機制，而通過(guò)財產(chǎn)保全裁定與異議登記的銜接，即登記機關(guān)根據法院或者仲裁機關(guān)的裁定辦理相應的異議登記，就可以解決這個(gè)問(wèn)題，無(wú)需再另行設定程序。因為財產(chǎn)保全制度禁止義務(wù)人的財產(chǎn)處分權，其反映在異議登記中，就要求異議登記必須采用事前防止的方式。在這種情況下，如果財產(chǎn)保全裁定錯誤導致異議登記錯誤并給登記物權人造成損失的，則登記權利人得直接請求登記機關(guān)賠償，以減少救濟環(huán)節。
2.在未經(jīng)登記權利人同意異議的情況下，為了防止申請人惡意濫用申請權，也為了保證登記權利人的利益，應加重申請人的義務(wù)負擔。這主要表現為:申請人應提供相應的擔保，以增加申請人的責任感，保全登記權利人的利益;異議登記不能發(fā)生法律效力給登記權利人造成損害的，如果申請人提供的擔保不足以彌補該損害時(shí)，申請人還應當承擔相應的賠償責任。
3.如果異議登記的申請由利害關(guān)系人和異議所涉及的登記權利人共同提起，登記機關(guān)據此辦理的異議登記具有限制登記權利人處分權的效力，而且，該異議登記建立在意思自治和責任自負的基礎之上，因異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的，申請人不承擔賠償責任，登記機關(guān)當然也不承擔責任。
4.登記機關(guān)為了糾正登記錯誤，也有權辦理異議登記。這屬于依據職權作出的異議登記，具有高度的可信性，此種異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的，登記機關(guān)應承擔賠償責任。
5.如果異議登記的作出，建立在利害關(guān)系人單方申請、登記權利人不同意異議登記、申請人又不提供擔保的基礎上，就應當采用事后阻斷方式。此異議登記不得阻斷現行登記權利的流通，這時(shí)，一旦真實(shí)權利人不能回復物權，就要自行承擔這個(gè)風(fēng)險。
(二)效力限制
與其他登記的效力相比，異議登記在法律效力上存在以下方面的限制:
1.推定力受到限制。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示方式，具有權利推定效力，這免除了登記權利人證明自己權利真實(shí)的責任。異議登記所保全的真實(shí)權利沒(méi)有登記外觀(guān)，也就沒(méi)有推定力，這也導致異議登記本身沒(méi)有推定力。
2.公信力受到限制。由于異議登記本身沒(méi)有權利推定效力，其對社會(huì )公眾不能產(chǎn)生公信力，其他人不能據此就認為異議登記所保護的對象為真實(shí)物權，而其抗辯的登記物權為錯誤物權。由此，對于異議登記，也就不得再設定異議登記。
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