某房產(chǎn)公司綜合辦公樓結算審核中得到的啟示

常熟市永拓工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所  朱文彬
 
 我單位受常熟某房產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)建設方)委托，對其公司的綜合辦公樓竣工結算進(jìn)行審核，在結算審核過(guò)程中我所與施工方對土方工程結算存在較大分歧，下面詳細介紹該土方工程結算情況。
[項目背景]
 2006年9月建設方與江蘇某建設集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)施工方)簽訂了一份建設工程施工合同,由施工方承建綜合辦公樓一幢,合同價(jià)為4727萬(wàn)元,其中二層地下室工程為4500平方米左右,該工程為公開(kāi)招標工程,采用固定單價(jià)結算方式,且無(wú)風(fēng)險費,在該工程的土方工程中,工程量清單項目名稱(chēng)、項目特征描述、數量及報價(jià)如下:
項目編碼 項目名稱(chēng) 計量
單位 工程數量 綜合單價(jià)
（元） 合價(jià)
（元）
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以?xún)?反鏟,裝車(chē) 
M3 38836.4 2.25 87256.85
010101003001 挖基礎土方,人工挖地坑,深4M以上,三類(lèi)濕土,運距150M以?xún)?nbsp;

M3 502.39 37.18 18678.86
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 
M3 10219.5 12.24 125039.36
010101002002 挖土方,自卸汽車(chē)運土,運距5KM以?xún)?nbsp;M3 29119.29 12.37 360341.31
 合計    591316.38

[爭議焦點(diǎn)]

    現在實(shí)際施工中,施工單位認為土方實(shí)際開(kāi)挖情況與編標單位提供的清單項目特征描述完全背離:
在實(shí)際施工中約60%的土方為淤泥和流沙
機械挖土人工修邊坡未考慮;
二層地下室,深度近9米,原有的地下障礙物和原有建筑物灌注樁鑿除未考慮；
由于地下原有灌注樁過(guò)多,存在挖機和人工共同配合挖樁尖土情況；
由于是淤泥，土質(zhì)極差,無(wú)處扔土,既然編標單位提供的清單注明運距5KM,則請建設單位提供堆場(chǎng),如無(wú)堆場(chǎng),則淤泥運距為20KM；
原有土質(zhì)太差,需外購土方,及部分采用黃沙回填。
針對以上問(wèn)題,施工單位送審土方工程結算如下：
項目編碼 項目名稱(chēng) 計量單位 工程數量 綜合單價(jià) 合價(jià)
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以?xún)?反鏟,裝車(chē) M3 17982.09 2.25 40401.8
0101002002 挖機挖淤泥,流沙,斗容量1M3以?xún)?反鏟,裝車(chē),深6米 M3 12029.23 5.73 68927.49
0101002002 打樁后坑內挖三類(lèi)土 4M以上 M3 12000.23 30.99 371887.13
010101003001 挖基礎土方,人工挖土,修邊坡,深12M以?xún)?三類(lèi)濕土,運距150M以?xún)?nbsp;M3 4667.95 87.03 406251.69
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外購土方 M3 10957.41 40 438296.4
010101002002 挖土方,自卸汽車(chē)運土,運距20KM以?xún)?nbsp;M3 46679.5 34.02 1587970.41
010101003002 鑿灌注砼樁頭 M3 1205.45 109.55 132057.05
010103001003 黃沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合計    3479062.2

    經(jīng)此矛盾,施工方提出的土方工程結算造價(jià)是原有土方工程報價(jià)的近6倍,由此造成雙方結算爭議。
[問(wèn)題分析]
 該工程由我事務(wù)所負責全過(guò)程跟蹤審計,針對土方的復雜性,我事務(wù)所派員在土方施工過(guò)程中,進(jìn)行全過(guò)程跟蹤,對所有的土方情況進(jìn)行了記錄,針對施工方提出的爭議,分析如下:
    1.按照定額規定,機械挖土均以天然濕度土壤為準,含水率達到或超過(guò)25%時(shí),定額人工、機械費乘以系數1.15，含水率超過(guò)40%，另行計算。因此，我事務(wù)所和甲乙雙方在不同的地點(diǎn)和不同的標高取了多個(gè)點(diǎn)的土，送至質(zhì)量檢測部分進(jìn)行烘土實(shí)驗，證明該土質(zhì)有35%的土含水率大于25%，但不超40%，該部分土的人工和機械費可增加15%；
    2．按定額規定，機械確實(shí)挖不到的地方，用人工修邊坡、整平的工程量套用人工挖土方，相應定額項目人工費乘以系數2。該工程為基坑圍護工程，在實(shí)際施工中只有圍護樁縫隙間存在少量人工修邊坡，約占總方量的2%，基底20CM套用人工挖地坑（按投標價(jià)）;
    3．鑿除灌注樁問(wèn)題:我事務(wù)所經(jīng)過(guò)觀(guān)察發(fā)現，該灌注樁每根高7-8米，實(shí)際施工是每1-1.5米截斷一次，截斷后本來(lái)可直接運出，而施工單位為了回收鋼筋而加以鑿除，因此該鑿除與定額2-101的鑿除性質(zhì)不一樣，而可以參照2-103的截斷樁子目，每根樁截出6次；
    4．針對樁尖挖土情況，在實(shí)際施工中基本為機械，按定額規定：機械挖土在樁間挖土，按相應定額乘1.1系數；
    5．針對土方的運距問(wèn)題，我事務(wù)所對土方進(jìn)行了跟蹤，總計40094.94M3土方，其中近5000M3淤泥運距為15.3KM，還有近35000M3土方，運距超過(guò)20KM，但該土方被送至另一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工地，雙方都無(wú)法證明該土方是否為賣(mài)出，我公司認為施工單位在該土方運出前應通知建設方，但考慮實(shí)際情況，淤泥土運距可算至16KM內，其余土方應按投標的5KM運距計算，超過(guò)的運距費用應視作與賣(mài)土的金額相抵消；
    6．回填土方的外購土方經(jīng)過(guò)詢(xún)價(jià)和招標，單價(jià)定為24元/立方米(該單價(jià)為送至現場(chǎng)單價(jià))。
    針對以上問(wèn)題,施工單位送審土方工程結算造價(jià)審核如下：

項目編碼 項目名稱(chēng) 計量單位 工程數量 綜合單價(jià) 合價(jià)
010101002001 挖土方,挖掘機挖土,斗容量1M3以?xún)?反鏟,裝車(chē)  
 M3 26061.71 2.25 58638.85
0101002002 挖掘機挖土,含水率超過(guò)25%,斗容量1M3以?xún)?鏟,裝車(chē),深6米  
 M3 14033.23 2.695 37819.55
0101002002 挖機挖樁尖土增加  M3 28066.46 0.3 8419.94
01010100301 挖基礎土方,人工挖地坑,深4M以上,三類(lèi)濕土,運距150M以?xún)?nbsp;
M3 845.64 37.18 31440.9
010101003001 挖基礎土方,人工挖土,修邊坡,深10M以?xún)?三類(lèi)濕土,運距150M以?xún)?nbsp;
M3 801.9 65.06 52171.61
010103001001 土石方回填,地面回填土,夯填,運距150M內 
M3 10957.41 12.24 134068.01
010103001002 外購土方 M3 10957.41 24 262977.84
010101002001 挖土方,自卸汽車(chē)運土,運距5KM以?xún)?nbsp;M3 26061.71 12.37 322383.37
010101002002 挖土方,自卸汽車(chē)運土,運距20KM以?xún)?nbsp;M3 14033.23 30.05 421698.56
010101003002 鑿灌注砼樁頭 根 1764 14.19 25031.16
010103001003 黃沙回填 M3 2638.7 113.39 299202.19
 合計    1653851.98

[結語(yǔ)與啟示]
 在工程結算中,其它工程項目因為有圖紙、簽證、定額等依據，變化和爭議較小，而土方工程由于在施工初期現場(chǎng)條件比較復雜，無(wú)法統一，建設監理單位往往未做記錄，待最終結算審核時(shí)，甲乙雙方都沒(méi)印象了，容易造成爭執，土方問(wèn)題主要存在以下?tīng)巿蹋?br /> 單價(jià)問(wèn)題：定額中大型土石方，僅挖土子目的單價(jià)為2.5元/立方米，而施工單位的實(shí)際付出應為4-5元，定額單價(jià)明顯偏��；
翻土或運土問(wèn)題：在實(shí)際施工中有的工程由于土方堆場(chǎng)不足，會(huì )發(fā)生挖機翻土或自卸汽車(chē)運土問(wèn)題，但翻土只有2.5/立方米左右，而只要動(dòng)到自卸汽車(chē)，只要發(fā)生50米，就可按“自卸汽車(chē)運土1KM”計算，單價(jià)為10.5元/立方米，二者差距巨大；
室內外高差問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，施工單位按照圖紙上的室內外高差送審，一般為15-30CM，而實(shí)際施工時(shí)，往往會(huì )達到70-80左右，而由于當時(shí)未記錄，或由于建設單位人員流動(dòng)，資料落失，造成結算時(shí)審計部門(mén)的被動(dòng);
人工土方與機械土方的確定問(wèn)題：在實(shí)際施工中，施工單位往往全部采用機械土方，而按理論規范要求，挖至離設計標高20CM應改為人工挖土， 到底是按實(shí)際還是按理論？有的建筑物規模較小，施工單位采用機械挖土，在結算時(shí)，考慮了挖機的進(jìn)退場(chǎng)費后，往往比人工挖土的價(jià)格還要大，該土方應該如何算？
工作面問(wèn)題，有些工程在實(shí)際施工時(shí)，由于基礎較深，基礎較大，基礎相鄰較近，施工單位往往采用大開(kāi)挖的方式，將土方全部挖除，施工單位要求按實(shí)際結算，建設方提出按定額規定結算，施工組織設計中由沒(méi)有明確，造成結算矛盾。
 [土方控制的關(guān)鍵和方法]
 針對土方工程結算的種種爭議，我事務(wù)所在標底編制和結算審核中提出如下建議
在標底編制中，應對現場(chǎng)進(jìn)行詳細的考察，并向鉆探單位要求提供土質(zhì)情況，在編制過(guò)程中應根據建筑物的規模，現有場(chǎng)地的大小，基礎情況、室內外高差，詳細決定挖土方式（是人工挖土還是機械挖土）、挖土的深度（確定實(shí)際的室內外高差）、土質(zhì)情況（土質(zhì)的類(lèi)別和干濕度）、運土距離及運輸方式（根據場(chǎng)地和基礎情況確定是就地堆土、翻土還是自卸汽車(chē)運土）、回填土的土源情況（是利用原有土方還是外購土方）、挖機的臺數(土方量及施工時(shí)間)0在標底清單的編制中,要盡量與現場(chǎng)的施工情況相符合,避免今后引起不必要的爭議；
加強施工現場(chǎng)管理,對施工過(guò)程形成文字記錄,必要時(shí)留置照片和錄象,作為將來(lái)結算的依據.土方工程為隱蔽工程,做好分部分項工程驗收記錄非常重要,特別是設計變更和工程聯(lián)系單,應以書(shū)面形式對變更內容是否實(shí)施,如何實(shí)施加以確認.工程造價(jià)人員深入研究施工單位的施工組織設計,并應深入現場(chǎng),及時(shí)掌握施工現場(chǎng)的實(shí)際情況,如實(shí)際施工方法與施工方案不符時(shí),應及時(shí)進(jìn)行文字記錄,并由建設方和施工方予以確認；
提高工程造價(jià)咨詢(xún)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平,積極運用科學(xué)的計算方法和工具,客觀(guān)、真實(shí)、準確的完成土方工程的計價(jià)工作�，F實(shí)的土方工程，往往是土堆形狀不規則、原室外標高多不一致，以前往往是按平均標高、厚度和估算，現應充分利用水準儀、水平儀、算量軟件、AUTOCAD等方法，使土方的計量盡量準確、真實(shí)；
通過(guò)以上對土方工程的問(wèn)題爭議和分析，我們應認識到：為實(shí)現工程造價(jià)的有效控制和管理，合理、全面、公正、真實(shí)的反映建筑物造價(jià)，不僅要在施工過(guò)程中采取各種措施來(lái)對工程造價(jià)實(shí)行管理和控制，更要在施工前，根據設計要求和相關(guān)規范規定制定合理的施工方案和工程標底。工程造價(jià)咨詢(xún)人員也應通過(guò)對施工管理全過(guò)程的介入，提高工程造價(jià)控制工作的主動(dòng)性，使工程造價(jià)控制落到實(shí)處，更好的為建設單位提供造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。

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