前期物業(yè)管理的加強是規范物業(yè)管理的前提

摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現實(shí)生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認真研究前期物業(yè)管理中的問(wèn)題，對規范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當事人的合法權益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業(yè)管理透明度，加強前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規范物業(yè)；前提
Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance. key word: Preliminary property; Estate management; Standard property; Premise 前言
　　本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，闡明加強前期物業(yè)管理是規范物業(yè)管理的重要前提。
　　一、前期物業(yè)管理的定位
　　前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶(hù)）過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理�！彼鼫蚀_地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理�！�
　　二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要
　　前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。
　　物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )選聘之后，由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì )，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿(mǎn)兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據建設單位（開(kāi)發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。
　　加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長(cháng)遠利益，還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設過(guò)程中隨意改變物業(yè)規劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。同時(shí)，加強了前期物業(yè)管理，有利于規范物業(yè)管理，可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏(yíng)” 。前期物業(yè)管理是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。
　　三、前期物業(yè)管理的內容確定了其特殊性
　　《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專(zhuān)章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內容較多，〈條例〉規定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。
　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內容分為14個(gè)部分，例如：1 、物業(yè)共用部分的維修、養護、運行和管理；2 、物業(yè)共有設施設備的維護、養護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養護和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務(wù)等內容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據小區（大廈）建設的實(shí)際和服務(wù)事項的需要和要求共同約定。
　�。ǘ�）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng )造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動(dòng)中的共同約定。有的地區業(yè)主和專(zhuān)家認為業(yè)主公約可以稱(chēng)之為小區（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。
（三）前期物業(yè)招投標是開(kāi)發(fā)商應當通過(guò)招投標方式采取公開(kāi)招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程�！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標的基本依據，物業(yè)招投標在招標、投標、開(kāi)標、評標以及依據招投標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節必須按法律法規的規定執行。
　�。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結構安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內容的再檢驗，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。
　　因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設施設備，特別是管網(wǎng)設施、隱蔽工程等，嚴格地進(jìn)行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝質(zhì)量責任、管理維護責任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費權益。
　　應嚴格按照建設部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設施設備進(jìn)行查驗。
　　四、前期物業(yè)管理中的問(wèn)題
　　《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施近一年時(shí)間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著(zhù)諸多問(wèn)題�？梢詺w納為以下八個(gè)方面：
　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同不規范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確。
　　《條例》第21條規定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同�！睂�(shí)際上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒(méi)有按規范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務(wù)及違約責任），沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。
　�。ǘ�）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
　　在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規定，進(jìn)行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
　�。ㄈ�）共用設施設備不明確。
　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗收手續。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會(huì )給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
（四）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。
　　《條例》第22條明確規定：“建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
　　可是，有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，片面追求房屋的銷(xiāo)售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規范，雙方的責權利未在書(shū)面上進(jìn)行認真的約定，這樣就會(huì )使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
　�。ㄎ澹┣捌谖飿I(yè)管理招投標不規范。
　　目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的物業(yè)直接給請外來(lái)“管家”，多數情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實(shí)際已內定中標對象的情況下進(jìn)行虛假招標，使招標成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強調最低價(jià)格，造成投標企業(yè)的競相壓價(jià)；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏(yíng)得中標；物業(yè)管理招投標代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監管方式和能力還有待提高。
　�。�六）物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價(jià)不符”。
　　《條例》第36條規定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)�！�
　　國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規定：“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則�！边@個(gè)原則就是人們常說(shuō)的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一些不規范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價(jià)；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價(jià)格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價(jià)不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。
　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房未配置。
　　《條例》第30條規定：“建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房�！�
　　物業(yè)管理用房的規范化管理是物業(yè)管理活動(dòng)是否能順利開(kāi)展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設單位在建設規劃時(shí)，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作。
　�。ò耍┪飿I(yè)維修資金管理制度未建立。
　　《條例》第54條規定：“住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！�
　　在前期物業(yè)管理中對專(zhuān)項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規范。由于長(cháng)期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金認識不足，不愿意交納專(zhuān)項維修資金，使得有些物業(yè)小區專(zhuān)項維修資金收取困難；有的開(kāi)發(fā)商在按比例收取物業(yè)專(zhuān)項維修資金后，又沒(méi)有按有關(guān)規定執行，挪作他用，使物業(yè)專(zhuān)項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專(zhuān)項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了購房人的合法權益。上述問(wèn)題，均是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中出現的問(wèn)題。
　　五、加強前期物業(yè)管理的對策
　　鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現的諸多問(wèn)題，抓好前前期物業(yè)中的主要問(wèn)題，是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的課題，前期物業(yè)管理著(zhù)重應在以下幾個(gè)問(wèn)題把好關(guān)口：　�。ㄒ唬┮幏肚捌谖飿I(yè)管理招投標行為。
　　《條例》第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)�！蔽飿I(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實(shí)踐中，一些地區的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)開(kāi)始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開(kāi)透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。
《條例》和《辦法》規定的招投標原則，對于規范物業(yè)管理招投標活動(dòng)，保護招投標當事人的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競爭起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標制度是規范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途徑。所以，規范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：
　　1、加強前期物業(yè)管理招投標制度的學(xué)習，使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標的意識；2、建立公正、公開(kāi)、公平的招投標競爭市場(chǎng)；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發(fā)展招投標中介服務(wù)機制；5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6、政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監督工作。
　�。ǘ�）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時(shí)公約
　　《條例》規定：建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。建設單位有責任在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。同時(shí)，業(yè)主臨時(shí)公約對全體業(yè)主具有約束力。實(shí)行業(yè)主臨時(shí)公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。
　　1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時(shí)公約時(shí)，必須按《條例》規定；使業(yè)主臨時(shí)公約盡量規范化，并不得侵犯物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益；2、建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約應對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務(wù)、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應自覺(jué)遵守業(yè)主臨時(shí)公約，并予以書(shū)面承諾。
　　綜上所述，由此可見(jiàn)前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設單位（開(kāi)發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動(dòng)中存在著(zhù)不可分割的聯(lián)系和諸多問(wèn)題，要使前期物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中有著(zhù)舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會(huì )使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)有個(gè)好的開(kāi)端，也是規范整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的重要前提。加強和規范了前期物業(yè)管理，可減少整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。
　�。ㄈ�）規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同
　　《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定�！庇绕涫乔捌谖飿I(yè)管理服務(wù)合同更應嚴格按《條例》規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權利和義務(wù)的唯一法定文件。所以， 規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 不但有利于建管銜接 ，防止建管脫節以及重建輕管的現象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據。規范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應采取以下對策：
　　1、根據〈合同法〉的規定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點(diǎn)應對服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。
　　7月1日，重慶市出臺并實(shí)施的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）對前期物業(yè)管理服務(wù)合同基本要素作了明確的規定，必將對規范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動(dòng)作用。

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