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對房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討

時(shí)間:2024-08-19 14:00:16 管理畢業(yè)論文 我要投稿
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對房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討

  房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范圍包括:房屋主體結構部位,包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等,因損壞影響住用安全,需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的;整棟門(mén)共用部位樓地面面層、門(mén)窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

對房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討

  摘要: 房屋維修工程是建筑工程的重要組成部分,房屋存在損壞問(wèn)題會(huì )影響房屋的質(zhì)量、安全和功能使用,降低房屋的使用年限,為了保證房屋的完好程度程,做好房屋的維修管理工作具有重要的意義。本文從房屋維修工程的特點(diǎn)、施工組織管理重點(diǎn)及管理措施幾個(gè)方面進(jìn)行了探討。

  關(guān)鍵詞: 房屋維修;外墻防水;施工組織

  一、房屋維修工程的特點(diǎn)

  房屋在使用過(guò)程中由于人為破壞和自然侵蝕會(huì )影響其使用性和安全性,不同的地理環(huán)境和使用方法也會(huì )造成房子的破壞速度存在差異,為此,就需要對房子進(jìn)行經(jīng)常性的維修保養。房屋維修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、體積大、價(jià)值高、露天作業(yè)和受自然條件影響大等特點(diǎn)外,還具有如下特點(diǎn):房屋維修技術(shù)要求高,由于房屋的設計和使用功能存在特殊性,因此對不同的房屋進(jìn)行維修時(shí)采用的維修標準也不盡相同;房屋維修受到的約束較大,具有明顯的限制性,維修工作只能在原有房屋基礎上進(jìn)行,創(chuàng )造性較低,且工作不能超越特定的環(huán)境條件,維修過(guò)程除了要保持原有建筑風(fēng)格之外,還要與周?chē)h(huán)境相協(xié)調;房屋維修具有廣泛性,房屋的各個(gè)部位,如結構、內外墻面、防水及零星構筑物部件等都會(huì )有不同程度的損壞,且這種損壞經(jīng)常發(fā)生,無(wú)明確規則,即使同一結構的房屋,使用功能的減弱速度和損壞程度也是不均衡的,因此當損壞發(fā)生時(shí)需要根據損壞程度隨時(shí)進(jìn)行小修、中修或大修;房屋維修工程非常分散,工程項目小,要求高,零星分散,用料品種、規格多,有時(shí)新料、舊料都要使用;具有較強的技術(shù)性,物業(yè)房屋維修往往人少工種多,維修工作不僅包括建筑工程專(zhuān)業(yè)的技術(shù),有時(shí)還包括機械、設備、通信等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)。

  二、房屋維修工程管理的原則

  房屋維修工作要按照“安全、經(jīng)濟、合理、實(shí)用”的四個(gè)原則來(lái)實(shí)施。安全,就是通過(guò)維修,使房屋不倒、不塌、不漏,達到主體結構牢固。經(jīng)濟,就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理,合理安排開(kāi)支,節約和合理使用人力、物力、財力,做到少花錢(qián)、多修房。合理,就是維修計劃和方案制定要合理,按照有關(guān)規定與標準進(jìn)行維修,不擴大維修范圍。

  通過(guò)維修,使所修房屋不受損壞,做到“能修則修,應修盡修,以修為主,全面保養”。對不同類(lèi)型、不同建筑結構、不同等級標準的房屋,采取不同維修標準、不同的維修方案。對于新建房屋,維修管理工作主要是做好日常養護,保持現狀和使用功能。對于舊的房屋,需要根據房屋的建造年代、結構類(lèi)型、使用材料、質(zhì)量現狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮,采取不同的維修改造方案。

  三、房屋維修的施工組織管理

  3.1 做好房屋維修的準備工作

  在對房屋進(jìn)行維修之前,需要做好一系列的準備工作。具體而言,包括以下幾個(gè)方面:根據施工內容設計好維修工程的設計圖紙;將施工方案和施工組織設計計劃進(jìn)行審批;領(lǐng)取施工許可證;摸清施工現場(chǎng)的具體情況,比如供暖、水電、煤氣管道等,熟知給排水地下管網(wǎng),設立垃圾回收地點(diǎn)等;將施工所需各種材料、物資陸續進(jìn)人現場(chǎng);如有需要,保證水、電源切斷等。

  3.2 施工現場(chǎng)管理

  3.2.1施工調度管理

  定期檢查施工的情況,確定施工情況是否與施工計劃與施工合同吻合,進(jìn)行物力、人力、財力的平衡調度,保持施工生產(chǎn)活動(dòng)順利進(jìn)行。保持施工的材料的持續供給,定期對施工的工程質(zhì)量、安全情況進(jìn)行督察,關(guān)注天氣情況,做好雨季準備和防凍準備。

  3.2.2施工現場(chǎng)管理

  一般情況下,房屋的維修施工不外乎外墻防水保溫、屋面防水、門(mén)窗修理、房屋內水電等設備維修、房屋屋架、梁柱等基礎設施維修等幾項:

  (1)外墻防水及保溫:很多外墻防水采用防水涂料,由于夏季和冬季溫差大,防水涂料容易老化,會(huì )導致面磚脫落,有許多外墻滲水是由于水泥砂漿長(cháng)期受潮而導致外墻慢慢發(fā)霉。外墻防水方案實(shí)施前必須對其進(jìn)行論證,剛性防水材料因使用壽命長(cháng),所以目前普遍采用剛性防水砂漿,這樣從根本上減少后期物業(yè)維護的工作量。老舊房屋沒(méi)有保溫層的,重新施工做保溫層。

  (2)屋面防水:應遵循“合理設防,放排結合,因地制宜、綜合治理”的原則,做好防水和排水,以使房屋免遭雨雪侵蝕。平屋頂的排水坡度控制在2%-3%,防水層施工時(shí),應先做好節點(diǎn)、附加層和屋面排水比較集中部位(如屋面與水落口連接處,檐口、天溝、檐溝、屋面轉角處、板端縫等)的處理,然后由屋面最低標高處向上施工。鋪貼天溝、檐溝卷材時(shí),宜順天溝、檐口方向,減少搭接。

  (3)門(mén)窗修繕:如果門(mén)窗有松動(dòng)的情況,要卸下來(lái)重新安裝,對于已損壞門(mén)窗要進(jìn)行更換,保持門(mén)窗牢固不松動(dòng)和接縫嚴密不透風(fēng);

  (4)工程設備:及時(shí)檢查房屋內的水、電、煤氣、空調等設備是否出現故障,如果發(fā)現設備老化或者故障要及時(shí)修理和更換,保持這些硬件設備安全使用,重點(diǎn)對供電、供水和空調的管線(xiàn)進(jìn)行檢查和維修。

  3.2.3施工安全管理

  安全管理是施工管理的重中之重。認真貫徹執行安全生產(chǎn)管理制度,加強對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導,建立健全安全生產(chǎn)管理制度,嚴格執行安全操作規程,確保安全施工。

  3.3 房屋維修計劃管理

  房屋維修施工計劃是房屋維修計劃的主導和核心,是編制其他劃的依據。維修施工計劃反映了計劃期內所需維修房屋的名稱(chēng)、維修部位及維修性質(zhì)、規模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項工程開(kāi)竣工日期、自營(yíng)維修或外包維修、維修項目進(jìn)度表及維修項目施工技術(shù)方案等情況;而房屋維修輔助計劃則主要包括以下幾個(gè)內容:房屋維修施工力量計劃、房屋維修材料供應計劃、房屋維修機具供應計劃、房屋維修技術(shù)支持計劃、房屋維修資金使用計劃、房屋維修成本及利潤計劃等。物業(yè)公司應根據物業(yè)轄區內房屋完損的實(shí)際情況擬定維修方案,有計劃地組織房屋按年輪修,分配年度維修資金,審核維修方案和工程預決算。

  3.4技術(shù)儲備管理

  首先,現場(chǎng)管理人員必須熟悉施工圖紙和合同要求,并根據自身的施工隊伍、材料供應、資金、設備等基礎條件,認真制定施工方案,把每項施工內容納人管理控制;其次,要根據工程特點(diǎn)和技術(shù)要求,做好技術(shù)管理人員和工人的儲備和挖掘,對工程的內容、程序以及關(guān)鍵技術(shù)措施做好培訓交底,讓施工技術(shù)工人熟練掌握施工工藝和新材料特性,全面提高技術(shù)操作和施工水平,從而使施工過(guò)程中的每一工序步驟處于控制之中,保證工程項目按時(shí)間、進(jìn)度、質(zhì)量完成;三是建立完善現場(chǎng)控制管理、質(zhì)量檢查等各項技術(shù)制度和操作規程,依據施工質(zhì)量相關(guān)的設計要求和有關(guān)規范標準,對每一工序和施工工藝提出不同的質(zhì)量控制和驗收標準,以確保工程質(zhì)量。

  3.5材料管理

  首先,在材料供應采購上,要嚴格根據設計方案確定的材料品牌、材質(zhì)、規格,精心測算所需材料數量,組織材料供應,切忌購置廉價(jià)質(zhì)劣材料,以免影響工程質(zhì)量,造成工程的失敗。二是根據施工現場(chǎng)實(shí)際情況及進(jìn)度要求,合理安排材料進(jìn)入現場(chǎng),做好進(jìn)場(chǎng)驗收,抽查抽樣,報檢于甲方、設計單位和現場(chǎng)施工員,根據施工組織平面布置圖指定位置,將合理歸類(lèi)堆放材計料,造冊登記。三是做好材料發(fā)放管理。要嚴格按照施工進(jìn)度,憑材料出庫單發(fā)放使用,并做好發(fā)放材料的追蹤管理,避免材料丟失和浪費。

  四、結束語(yǔ)

  經(jīng)過(guò)對房屋維修、保養,不但延長(cháng)了房屋使用壽命,改善了房屋的使用條件與質(zhì)量,使業(yè)主、使用人的房產(chǎn)保值、增值,也美化了城市環(huán)境,美化了生活。做好房屋維修工作也是物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量,增加經(jīng)濟效益的一項重要管理項目,對房屋維修工程的科學(xué)組織和不斷的深入研究,必將為社會(huì )創(chuàng )造更大的財富。

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