- 相關(guān)推薦
對房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討
房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范圍包括：房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的;整棟門(mén)共用部位樓地面面層、門(mén)窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
摘要： 房屋維修工程是建筑工程的重要組成部分，房屋存在損壞問(wèn)題會(huì )影響房屋的質(zhì)量、安全和功能使用，降低房屋的使用年限，為了保證房屋的完好程度程，做好房屋的維修管理工作具有重要的意義。本文從房屋維修工程的特點(diǎn)、施工組織管理重點(diǎn)及管理措施幾個(gè)方面進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞： 房屋維修;外墻防水;施工組織
一、房屋維修工程的特點(diǎn)
房屋在使用過(guò)程中由于人為破壞和自然侵蝕會(huì )影響其使用性和安全性，不同的地理環(huán)境和使用方法也會(huì )造成房子的破壞速度存在差異，為此，就需要對房子進(jìn)行經(jīng)常性的維修保養。房屋維修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、體積大、價(jià)值高、露天作業(yè)和受自然條件影響大等特點(diǎn)外，還具有如下特點(diǎn)：房屋維修技術(shù)要求高，由于房屋的設計和使用功能存在特殊性，因此對不同的房屋進(jìn)行維修時(shí)采用的維修標準也不盡相同;房屋維修受到的約束較大，具有明顯的限制性，維修工作只能在原有房屋基礎上進(jìn)行，創(chuàng )造性較低，且工作不能超越特定的環(huán)境條件，維修過(guò)程除了要保持原有建筑風(fēng)格之外，還要與周?chē)h(huán)境相協(xié)調;房屋維修具有廣泛性，房屋的各個(gè)部位，如結構、內外墻面、防水及零星構筑物部件等都會(huì )有不同程度的損壞，且這種損壞經(jīng)常發(fā)生，無(wú)明確規則，即使同一結構的房屋，使用功能的減弱速度和損壞程度也是不均衡的，因此當損壞發(fā)生時(shí)需要根據損壞程度隨時(shí)進(jìn)行小修、中修或大修;房屋維修工程非常分散，工程項目小，要求高，零星分散，用料品種、規格多，有時(shí)新料、舊料都要使用;具有較強的技術(shù)性，物業(yè)房屋維修往往人少工種多，維修工作不僅包括建筑工程專(zhuān)業(yè)的技術(shù)，有時(shí)還包括機械、設備、通信等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)。
二、房屋維修工程管理的原則
房屋維修工作要按照“安全、經(jīng)濟、合理、實(shí)用”的四個(gè)原則來(lái)實(shí)施。安全，就是通過(guò)維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達到主體結構牢固。經(jīng)濟，就是加強成本管理、資金管理和維修定額管理，合理安排開(kāi)支，節約和合理使用人力、物力、財力，做到少花錢(qián)、多修房。合理，就是維修計劃和方案制定要合理，按照有關(guān)規定與標準進(jìn)行維修，不擴大維修范圍。
通過(guò)維修，使所修房屋不受損壞，做到“能修則修，應修盡修，以修為主，全面保養”。對不同類(lèi)型、不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采取不同維修標準、不同的維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養護，保持現狀和使用功能。對于舊的房屋，需要根據房屋的建造年代、結構類(lèi)型、使用材料、質(zhì)量現狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮，采取不同的維修改造方案。
三、房屋維修的施工組織管理
3.1 做好房屋維修的準備工作
在對房屋進(jìn)行維修之前，需要做好一系列的準備工作。具體而言，包括以下幾個(gè)方面：根據施工內容設計好維修工程的設計圖紙;將施工方案和施工組織設計計劃進(jìn)行審批;領(lǐng)取施工許可證;摸清施工現場(chǎng)的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網(wǎng)，設立垃圾回收地點(diǎn)等;將施工所需各種材料、物資陸續進(jìn)人現場(chǎng);如有需要，保證水、電源切斷等。
3.2 施工現場(chǎng)管理
3.2.1施工調度管理
定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計劃與施工合同吻合，進(jìn)行物力、人力、財力的平衡調度，保持施工生產(chǎn)活動(dòng)順利進(jìn)行。保持施工的材料的持續供給，定期對施工的工程質(zhì)量、安全情況進(jìn)行督察，關(guān)注天氣情況，做好雨季準備和防凍準備。
3.2.2施工現場(chǎng)管理
一般情況下，房屋的維修施工不外乎外墻防水保溫、屋面防水、門(mén)窗修理、房屋內水電等設備維修、房屋屋架、梁柱等基礎設施維修等幾項：
(1)外墻防水及保溫：很多外墻防水采用防水涂料，由于夏季和冬季溫差大，防水涂料容易老化，會(huì )導致面磚脫落，有許多外墻滲水是由于水泥砂漿長(cháng)期受潮而導致外墻慢慢發(fā)霉。外墻防水方案實(shí)施前必須對其進(jìn)行論證，剛性防水材料因使用壽命長(cháng)，所以目前普遍采用剛性防水砂漿，這樣從根本上減少后期物業(yè)維護的工作量。老舊房屋沒(méi)有保溫層的，重新施工做保溫層。
(2)屋面防水：應遵循“合理設防，放排結合，因地制宜、綜合治理”的原則，做好防水和排水，以使房屋免遭雨雪侵蝕。平屋頂的排水坡度控制在2%-3%，防水層施工時(shí)，應先做好節點(diǎn)、附加層和屋面排水比較集中部位(如屋面與水落口連接處，檐口、天溝、檐溝、屋面轉角處、板端縫等)的處理，然后由屋面最低標高處向上施工。鋪貼天溝、檐溝卷材時(shí)，宜順天溝、檐口方向，減少搭接。
(3)門(mén)窗修繕：如果門(mén)窗有松動(dòng)的情況，要卸下來(lái)重新安裝，對于已損壞門(mén)窗要進(jìn)行更換，保持門(mén)窗牢固不松動(dòng)和接縫嚴密不透風(fēng);
(4)工程設備：及時(shí)檢查房屋內的水、電、煤氣、空調等設備是否出現故障，如果發(fā)現設備老化或者故障要及時(shí)修理和更換，保持這些硬件設備安全使用，重點(diǎn)對供電、供水和空調的管線(xiàn)進(jìn)行檢查和維修。
3.2.3施工安全管理
安全管理是施工管理的重中之重。認真貫徹執行安全生產(chǎn)管理制度，加強對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴格執行安全操作規程，確保安全施工。
3.3 房屋維修計劃管理
房屋維修施工計劃是房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他劃的依據。維修施工計劃反映了計劃期內所需維修房屋的名稱(chēng)、維修部位及維修性質(zhì)、規模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項工程開(kāi)竣工日期、自營(yíng)維修或外包維修、維修項目進(jìn)度表及維修項目施工技術(shù)方案等情況;而房屋維修輔助計劃則主要包括以下幾個(gè)內容：房屋維修施工力量計劃、房屋維修材料供應計劃、房屋維修機具供應計劃、房屋維修技術(shù)支持計劃、房屋維修資金使用計劃、房屋維修成本及利潤計劃等。物業(yè)公司應根據物業(yè)轄區內房屋完損的實(shí)際情況擬定維修方案，有計劃地組織房屋按年輪修，分配年度維修資金，審核維修方案和工程預決算。
3.4技術(shù)儲備管理
首先，現場(chǎng)管理人員必須熟悉施工圖紙和合同要求，并根據自身的施工隊伍、材料供應、資金、設備等基礎條件，認真制定施工方案，把每項施工內容納人管理控制;其次，要根據工程特點(diǎn)和技術(shù)要求，做好技術(shù)管理人員和工人的儲備和挖掘，對工程的內容、程序以及關(guān)鍵技術(shù)措施做好培訓交底，讓施工技術(shù)工人熟練掌握施工工藝和新材料特性，全面提高技術(shù)操作和施工水平，從而使施工過(guò)程中的每一工序步驟處于控制之中，保證工程項目按時(shí)間、進(jìn)度、質(zhì)量完成;三是建立完善現場(chǎng)控制管理、質(zhì)量檢查等各項技術(shù)制度和操作規程，依據施工質(zhì)量相關(guān)的設計要求和有關(guān)規范標準，對每一工序和施工工藝提出不同的質(zhì)量控制和驗收標準，以確保工程質(zhì)量。
3.5材料管理
首先，在材料供應采購上，要嚴格根據設計方案確定的材料品牌、材質(zhì)、規格，精心測算所需材料數量，組織材料供應，切忌購置廉價(jià)質(zhì)劣材料，以免影響工程質(zhì)量，造成工程的失敗。二是根據施工現場(chǎng)實(shí)際情況及進(jìn)度要求，合理安排材料進(jìn)入現場(chǎng)，做好進(jìn)場(chǎng)驗收，抽查抽樣，報檢于甲方、設計單位和現場(chǎng)施工員，根據施工組織平面布置圖指定位置，將合理歸類(lèi)堆放材計料，造冊登記。三是做好材料發(fā)放管理。要嚴格按照施工進(jìn)度，憑材料出庫單發(fā)放使用，并做好發(fā)放材料的追蹤管理，避免材料丟失和浪費。
四、結束語(yǔ)
經(jīng)過(guò)對房屋維修、保養，不但延長(cháng)了房屋使用壽命，改善了房屋的使用條件與質(zhì)量，使業(yè)主、使用人的房產(chǎn)保值、增值，也美化了城市環(huán)境，美化了生活。做好房屋維修工作也是物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，增加經(jīng)濟效益的一項重要管理項目，對房屋維修工程的科學(xué)組織和不斷的深入研究，必將為社會(huì )創(chuàng )造更大的財富。
【對房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討】相關(guān)文章：
對軟件項目管理的探討03-22
商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)探討03-18
配送中心管理優(yōu)化探討03-20
房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的若干問(wèn)題探討03-19
手術(shù)室物資管理的探討12-05
建筑企業(yè)全面預算管理的探討11-21
加強用戶(hù)安全用電管理的探討11-16
煤炭企業(yè)成本管理探討03-20