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房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的若干問(wèn)題探討
摘要：房屋雙重買(mǎi)賣(mài)合同中，后買(mǎi)賣(mài)合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買(mǎi)受人取得房屋所有權；但后買(mǎi)受人在主觀(guān)上有侵害債權故意的，應承擔侵害債權責任。先買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋所有權的，出賣(mài)人再為二次買(mǎi)賣(mài)時(shí)，構成無(wú)權處分，但后買(mǎi)賣(mài)合同有效。先買(mǎi)受人享有撤銷(xiāo)權，但以保全一般債權為必要。先買(mǎi)受人損失范圍的計算方式有兩種，我國應采取主觀(guān)與客觀(guān)相結合的計算方式?jīng)Q定先買(mǎi)權人應受賠償的范圍。關(guān)鍵詞：雙重買(mǎi)賣(mài)、無(wú)權處分、衡平優(yōu)先權
房屋出賣(mài)人出于經(jīng)濟利益或者其他利益的考慮，先后與兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，這就是房屋雙重買(mǎi)賣(mài)。在發(fā)生雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類(lèi)糾紛直接影響到出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間的利益。但我國《合同法》對該問(wèn)題并沒(méi)有明確規定，相關(guān)的司法判例也不多見(jiàn)；而法學(xué)理論界對此問(wèn)題也鮮有論者。因此，從理論上對房屋雙重買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行探討，就具有相當重要的實(shí)踐價(jià)值和理論意義。
一、房屋雙重買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力
房屋所有人將房屋為雙重讓與時(shí)，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何，從各國的規定來(lái)看，并不盡相同。在承認物權行為無(wú)因性理論的國家，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是債權行為，而物權的變動(dòng)是物權行為的結果，所以，學(xué)者普遍認為，在雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。在主張意思主義的國家，強調物權變動(dòng)是雙方意思合致的結果，單純的房屋買(mǎi)賣(mài)合同便能產(chǎn)生房屋所有權變動(dòng)的效果，所以，房屋買(mǎi)賣(mài)的先買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋的所有權。這時(shí)，房屋出賣(mài)人又將房屋讓與他人，實(shí)際上是對他人財產(chǎn)的處分，按無(wú)權處分來(lái)處理。而在否認物權行為無(wú)因性但又主張登記生效主義的國家則認為必須具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效和辦理登記兩個(gè)條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權變動(dòng)的效果，在雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權登記的買(mǎi)受人取得房屋的所有權，對于未取得房屋所有權的買(mǎi)受人而言，只能按照履行不能要求出賣(mài)人承擔違約責任。
就我國而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復函�？梢�(jiàn)，在我國司法實(shí)踐中是將登記做為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件來(lái)看待的。但是，學(xué)者間對登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒(méi)有房管部門(mén)辦理手續的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應視為無(wú)效[1]。因此，在房屋雙重買(mǎi)賣(mài)情況下，只能有一個(gè)買(mǎi)受人取得房屋過(guò)戶(hù)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的；對于未辦理過(guò)戶(hù)登記的買(mǎi)受人而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不生效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但也有學(xué)者持反對態(tài)度，認為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不以過(guò)戶(hù)登記作為判斷標準，即使未經(jīng)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然是有效的，房屋過(guò)戶(hù)登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權變動(dòng)的效果，不能影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買(mǎi)賣(mài)的情況下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，只有辦理過(guò)戶(hù)登記的一方取得房屋的所有權，而另一買(mǎi)受人只能以履行不能要求出賣(mài)人承擔違約責任。筆者認為以后說(shuō)為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國家的立法來(lái)看，沒(méi)有任何一個(gè)國家主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須登記生效。第二，登記生效主義國家的登記，并不是對房屋買(mǎi)賣(mài)合同的登記，而是對房屋產(chǎn)權變動(dòng)的登記，登記不應成為判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的條件之一。第三，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權移轉的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權移轉的原因很多，并不一定局限于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。第四，認定未辦理產(chǎn)權登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不利于保護買(mǎi)受人的利益。在司法實(shí)踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的觀(guān)點(diǎn)[2]。
二、后買(mǎi)受人取得房屋所有權
按先來(lái)后到的邏輯思維，先買(mǎi)受人應取得房屋所有權。但是，一個(gè)完全有效的物權變動(dòng)必須具備兩個(gè)條件：其一，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；其二，辦理產(chǎn)權轉移登記。所以，僅有房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權變動(dòng)的效果，物權變動(dòng)形式主義是產(chǎn)生雙重買(mǎi)賣(mài)的根源。因此，后房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效且先于先買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權登記的，后買(mǎi)受人可以取得房屋所有權。這時(shí)，先買(mǎi)受人已基于買(mǎi)賣(mài)合同取得對房屋的占有，而后買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的，后買(mǎi)受人能否向先買(mǎi)受人主張返還請求權。先買(mǎi)受人取得對不動(dòng)產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買(mǎi)賣(mài)契約，對于出賣(mài)人而言，他是有權占有，應無(wú)疑問(wèn)。但該不動(dòng)產(chǎn)之所有權一旦移轉于后受讓人，先買(mǎi)受人對該物占有既失其法律上基礎，對后買(mǎi)受人而言，乃構成無(wú)權占有，應付返還義務(wù)，自不待言[3]�？梢�(jiàn)，后買(mǎi)受人可以直接向先買(mǎi)受人主張房屋返還請求權。
如果后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)但已經(jīng)辦理房屋所有權過(guò)戶(hù)登記于后買(mǎi)受人的，后買(mǎi)受人是否能夠取得房屋所有權，則有疑問(wèn)。在承認物權行為無(wú)因性的德國，堅持“基于一個(gè)錯誤的交付也是完全有效”的原則，認為即使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并不能影響物權變動(dòng)的效力。所以，在雙重買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合，即使后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的，后買(mǎi)受人仍然取得房屋的所有權。當然，如果物權行為本身無(wú)效或被撤銷(xiāo)，并不能發(fā)生物權變動(dòng)的效力，已經(jīng)辦理登記的，予以涂銷(xiāo)，后買(mǎi)受人不能取得房屋所有權。在我國，一個(gè)完整的房屋買(mǎi)賣(mài)必須具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效和辦理房屋產(chǎn)權登記兩個(gè)要件，缺一不可，否則，買(mǎi)受人就不能取得房屋的所有權。在后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，雖然已辦理過(guò)戶(hù)登記，但因不具備房屋買(mǎi)賣(mài)的全部要件，后買(mǎi)受人不能取得房屋的所有權，應涂銷(xiāo)登記。
債權能夠成為侵權行為的對象已經(jīng)是不爭的事實(shí)，后買(mǎi)受人明知有前買(mǎi)賣(mài)合同，仍然購買(mǎi)，當然構成侵害債權。我國臺灣學(xué)者普遍認為，這時(shí)，后買(mǎi)受人是以故意背于善良風(fēng)俗之方法加害債權，先買(mǎi)受人應按照我國臺灣地區《民法典》第184條后段的規定請求損害賠償。后買(mǎi)受人應承擔損害賠償義務(wù)，恢復先買(mǎi)受人被侵害前的狀態(tài)，因此，先買(mǎi)受人可以直接要求后買(mǎi)受人向其給付[4]。在我國，雖然立法上沒(méi)有明確規定侵害債權，但學(xué)者普遍認為，債權也可以成為侵權行為的對象，并且當第三人有侵害債權的主觀(guān)故意時(shí)，即可構成侵害債權，[5]房屋先買(mǎi)受人也可依侵害債權為由，直接要求后買(mǎi)受人向其給付。
三、先買(mǎi)受人已取得所有權后，出賣(mài)人再為雙重買(mǎi)賣(mài)
先買(mǎi)受人辦理登記手續的，房屋所有權已經(jīng)發(fā)生移轉，出賣(mài)人然后將同一標的物出賣(mài)與他人的，就它的性質(zhì)而言，與出賣(mài)他人之物沒(méi)有差別。我國《合同法》第132條規定：“出賣(mài)的標的物，應當屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權處分�！睂�(shí)際上，該條的規定是理想化的，它根本不能處理實(shí)際問(wèn)題。這是因為，出賣(mài)人對自己之物或者有權處分之物進(jìn)行處分，不會(huì )發(fā)生糾紛，沒(méi)有通過(guò)立法進(jìn)行調整的必要。當讓與人出賣(mài)了他人之物，沒(méi)有得到所有權人的追認，或沒(méi)有取得對物的處分權的，最易發(fā)生糾紛，應為立法的重心，但是，《合同法》對此問(wèn)題并沒(méi)有明確規定，實(shí)為立法的一大紕漏。同法第51條對無(wú)權處分問(wèn)題作了些許規定，按照這條的規定，無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。這條規定試圖對第132條的缺陷做出一個(gè)圓滿(mǎn)的補充，但是，如果無(wú)權處分人取得處分權或者得到處分權人的追認，能夠發(fā)生訂立合
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