商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)探討

商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)探討 內容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響,近年來(lái)我國商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶(hù)難求、管理乏力問(wèn)題,分析其原因,并提出相應的解決措施。
關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè) 管理 運營(yíng) 措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對市場(chǎng)的深入調研,缺乏客觀(guān)的依據,所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權獨立的零售商,通過(guò)統一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì )使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,2002 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn),商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質(zhì)化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設中由于缺乏統一規劃,不可避免地帶來(lái)了重復建設和空置率高的問(wèn)題。

商業(yè)與地產(chǎn)的脫節
目前,大多數的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì )采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)狀況。從運營(yíng)穩健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現,他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式,也見(jiàn)不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現狀是:兩種資源沒(méi)有有機結合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶(hù)組合缺乏競爭力和協(xié)調性,開(kāi)發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶(hù)的組合,為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念,盲目建設,目標經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色,給人“千店一面”的感覺(jué),缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現象,商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué),顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買(mǎi)東西的就更少了�？土髁坎煌�,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運就可想而知了。

商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)困難的原因

主觀(guān)原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做,商業(yè)把它當作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場(chǎng)的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰性,在管理過(guò)程中出現一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l 5O年時(shí)間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會(huì )給商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來(lái)指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì )好,還會(huì )造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián),給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店,城市居民向郊區延伸,消費觀(guān)念轉向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車(chē)普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流,建在城區又與百貨商店、社區商業(yè)中心競爭的兩難境地。

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