當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現狀與對策探討

　　 　[摘要] 本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過(guò)對我國物業(yè)管理現狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規�；�、市場(chǎng)化、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設等。
　　[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理房地產(chǎn)現狀對策
　　我國物業(yè)管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話(huà)后，在房地產(chǎn)建設熱潮的推動(dòng)下，呈現出迅猛的發(fā)展勢頭。隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問(wèn)題顯然具有重要的現實(shí)意義。
　　
　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互補作用
　　
　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎
　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設施的管理，而這些場(chǎng)地和設施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設計、建設時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì )給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(cháng)久的煩惱。比如物業(yè)對建設情況不了解,遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì )處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車(chē)車(chē)位;大樓內的電梯質(zhì)量差;樓內沒(méi)有電視接收共用天線(xiàn)或閉路電視裝置等。
　　
　　2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用
　　物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(cháng)了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調查表明，買(mǎi)房時(shí)，人們在關(guān)心房?jì)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì )解除消費者的后顧之憂(yōu)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
　　
　　二、物業(yè)管理的現狀及問(wèn)題
　　
　　1.建設與管理之間缺乏有效銜接
　　近兩年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購買(mǎi)了某小區的一套住宅,購買(mǎi)時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應等配套設施,且寫(xiě)進(jìn)了購房合同中。但李先生稱(chēng)入住已有半年,非但相關(guān)的配套設施沒(méi)有落實(shí),物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說(shuō)“發(fā)展商說(shuō)的不算數”,收費是依據有關(guān)標準，而發(fā)展商則稱(chēng)物業(yè)管理已移交,自己無(wú)權過(guò)問(wèn)，最后小區住戶(hù)集體拒交物業(yè)費。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問(wèn)題:（1）一些開(kāi)發(fā)建設單位在商品房促銷(xiāo)時(shí),對物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續的管理帶來(lái)困難。還有一些開(kāi)發(fā)公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái)，因此業(yè)主意見(jiàn)強烈,物業(yè)公司代人受過(guò)。（2）物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規意識淡薄。對價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產(chǎn)權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說(shuō)明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規建設滯后�，F行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實(shí)際的權威性的管理辦法,結果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場(chǎng)自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費亂的不利局面。
　　
　　2.對物業(yè)管理的認識模糊
　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學(xué)和先進(jìn)的維修養護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周?chē)�環(huán)境的養護、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略計算，如果經(jīng)營(yíng)管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長(cháng)一個(gè)月，則可為國家節約資金數近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì )給國家造成16億元的損失�？梢�(jiàn)物業(yè)管理的好與壞對城市的發(fā)展、社會(huì )的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來(lái)的房產(chǎn)管理機構換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規必然落后，目前我國多數物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營(yíng)規模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應用率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。傳統的物業(yè)管理內容包括對物業(yè)治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。
　　

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