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商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區域分析

時(shí)間:2024-08-09 22:55:26 經(jīng)濟畢業(yè)論文 我要投稿
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商業(yè)房地產(chǎn)投資的商業(yè)區域分析

  

內容摘要:商業(yè)房地產(chǎn)的需求不同于其他房地產(chǎn)類(lèi)型之處在于其需求受到當地產(chǎn)品和服務(wù)需求的影響。因此,在分析商業(yè)房地產(chǎn)投資時(shí)就需要考慮顧客基礎、商業(yè)區(距離遞減效應)以及競爭方面的影響等因素。本文從微觀(guān)分析視角討論了當地市場(chǎng)中的影響商業(yè)房地產(chǎn)的重要因素,以及如何定義商業(yè)區,如何計算商業(yè)房地產(chǎn)的供需缺口。

  關(guān)鍵詞:商業(yè)房地產(chǎn) 投資 商業(yè)區分析
  
  商業(yè)區的確定
  
  商業(yè)區的概念
  交易區或稱(chēng)服務(wù)區的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠比在其它房地產(chǎn)類(lèi)型中重要的多,可以說(shuō)它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點(diǎn),也是最重要的一點(diǎn)分析因素。
  商業(yè)區一般定義為一定的地理范圍(行政區域),在該范圍內存在一定比例顧客,使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)型、規模、業(yè)態(tài)、周?chē)偁帉κ譅顩r、人口密度、交通狀況等因素所決定,它的邊界不一定規則,理想狀況是同心圓,實(shí)際上則不一定,許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規模、居民戶(hù)數、平均家庭收入、人均收入等數據,這些數據是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎。
  除了要定義商業(yè)區以外,了解銷(xiāo)售收入的來(lái)源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷(xiāo)售收入”指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區域服務(wù)區所在地顧客所買(mǎi)的銷(xiāo)售收入。外部收入指的是來(lái)自于該產(chǎn)品區或服務(wù)區以外的顧客購買(mǎi)的銷(xiāo)售收入。收入項指的是產(chǎn)品區或服務(wù)區內顧客在其它服務(wù)區購買(mǎi)的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個(gè)地點(diǎn)或者總在距離最近的地方購物,相反,他們有時(shí)會(huì )到其它服務(wù)區采購。那么,一個(gè)地區的流失項就會(huì )成為其它服務(wù)區的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失(負值)還是凈外部收入(正值),要依據所分析的產(chǎn)品類(lèi)型,所研究的商店的吸引力,所考察的商店的地理位置,以及其它業(yè)務(wù)活動(dòng)的距離遠近而定。為了最終得出一地區內對某一地理位置的潛在需求,通常需要計算出服務(wù)區或子市場(chǎng)對商業(yè)房地產(chǎn)的凈值。
  確定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區的方法
  有四種方法來(lái)分析、定義商業(yè)區。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅車(chē)時(shí)間法。
  顧客流量法 該方法的基礎是計算交通流量,其中多大比例在商店之前停留,進(jìn)入商店的顧客中有多少人購買(mǎi)了貨物。房地產(chǎn)分析中,交通流量指的是車(chē)流量或步行的人數,具體選擇哪一種要根據商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車(chē)流量,因為他們更關(guān)心過(guò)往的車(chē)輛中在商店停留的比例。所有在店門(mén)口停留的車(chē)輛實(shí)際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場(chǎng)的商業(yè)零售商來(lái)說(shuō),關(guān)注的焦點(diǎn)就不同于前者。對他們來(lái)說(shuō),停留車(chē)輛中只有一部分顧客會(huì )最終經(jīng)過(guò)他們的商店,而這些顧客中只有一部分會(huì )進(jìn)入店內。所以,這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是步行人數(經(jīng)過(guò)他們商店的人數),而不是車(chē)流量。這一方法可以為下面的問(wèn)題提供答案:如何計算維持生意所必須的最小交通流量,或者給定了交通流量之后,如何計算潛在的業(yè)務(wù)量。
  如果經(jīng)過(guò)某一處的實(shí)際交通量等于或大于所需的交通量,則說(shuō)明該服務(wù)區有足夠的需求可以帶來(lái)所需要的每平方米的銷(xiāo)售收入。實(shí)際上,服務(wù)區就成了交通往來(lái)進(jìn)出的一個(gè)地理區域(始發(fā)地和目的地)。
  上面的方法還可以加以改進(jìn),要做的就是將該地區的變化趨勢考慮進(jìn)去,以判斷交通流量可能縮減,增加還是保持不變。該方法還可以反向使用,即已知目前的交通流量,進(jìn)而判斷改為之每平方米潛在的銷(xiāo)售收入。
  采用驅車(chē)時(shí)間確定商圈,最重要的是要獲取切實(shí)可行的數據,需要進(jìn)行的調查工作包括:對周邊可行的交通路線(xiàn)進(jìn)行調查,對于各個(gè)交通路線(xiàn)的利用情況,車(chē)流平均速度,平均使用量進(jìn)行調查;對可能前往商業(yè)區的人群進(jìn)行調查,確定出行主要采用的交通工具,平均行駛速度和時(shí)間。
  人口/支出法 該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區的大小。首先,它要計算出現有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數。根據人口密度,就可以確定具體的商業(yè)區。
  該方法也可以反向使用,在給定人口數量之后,計算某服務(wù)區或者子市場(chǎng)的潛在銷(xiāo)售額。
  顧客識別法 該方法根據現有顧客的位置識別一個(gè)商店的商業(yè)區,主要大信息獲取渠道包括銷(xiāo)售點(diǎn)信息(掌握顧客地址或郵編)和顧客調查(當顧客進(jìn)入商店時(shí)采訪(fǎng)他們)等。根據掌握的信息在地圖上標出相應的區域,判斷其中哪些屬于商業(yè)區。
  還可以對給競爭對手造成的影響進(jìn)行深入分析。另外,也可以根據商業(yè)區內不同的產(chǎn)品類(lèi)型,或者銷(xiāo)售量層次進(jìn)行分解分析。
  驅車(chē)時(shí)間法 這一方法建立的基礎是中心地段理論,該理論認為商業(yè)區(范圍)受人們?yōu)榱速徺I(mǎi)貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來(lái)看,商業(yè)區的界定以及商業(yè)區內潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易,從而通過(guò)對需求與供給(缺口)的分析就可以確定維持某一服務(wù)所必須的商業(yè)區的大小。
  該方法也可以反向使用,用以決定一店址的商品區面積多大才能帶來(lái)所需的每平方米的銷(xiāo)售額,以及該服務(wù)區的驅車(chē)時(shí)間?尚行詥(wèn)題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠購買(mǎi)商品。
  
  商業(yè)區缺口分析和重力模型
  
  商業(yè)區內商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的缺口計算可以按下面的步驟完成:
  需求=商業(yè)區人口×人均購物支出額
  供給=競爭商商店面積×每平方米的年收入(平均銷(xiāo)售收入)
  重力模型是唯一可以同時(shí)分析需求(目標顧客的支出)和供給(現有的商業(yè)房地產(chǎn)或競爭)狀況的分析工具,正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出(某一地區),就可以預測所有商業(yè)房地產(chǎn)(包括即將開(kāi)業(yè)的新商店)的年銷(xiāo)售收入。商業(yè)零售模型被稱(chēng)作“生產(chǎn)約束”的模型,因為所有商店的總收入必須等于(已知)顧客的支出總額;旧,該模型對某一人口群顧客可能消費在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過(guò)每個(gè)競爭商店對顧客的相對吸引程度(一般是面積大。┻M(jìn)行加權調整。這時(shí)就不必考慮商業(yè)區的界定,因為隨著(zhù)距離的增加,顧客的消費指出呈指數化遞減趨勢。

  為了計算商業(yè)房地產(chǎn)重力模型,首先需要知道根據人口資料或者群組劃分的顧客對某一商品的總支出額,新商店的位置,面積,現有的競爭者以及顧客所在地和目的地(商業(yè)房地產(chǎn))的距離。該模型可以預測每個(gè)商鋪的年銷(xiāo)售額,也可以預測新商鋪的年銷(xiāo)售情況。同時(shí)還可以預測新商鋪對現有商鋪的影響(即新商店可能瓜分的業(yè)務(wù)量大。。盡管重力模型問(wèn)世時(shí)間已經(jīng)不算太短,但是在GIS(地圖繪制軟件)發(fā)明之前由于它的實(shí)施難度太大而沒(méi)有被廣泛的應用到市場(chǎng)分析中去。
  
  影響商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他重要因素
  
  商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以具有自己獨特的特點(diǎn),是因為它的成功與否取決于當地的供給和需求因素。由于這一點(diǎn),了解地方經(jīng)濟結構就顯得至關(guān)重要。其中包括地址、人口以及整個(gè)區域的商業(yè)零售環(huán)境。
  地方區域特點(diǎn)
  地方區域涵蓋的范圍包括整個(gè)社區或城市,商業(yè)零售市場(chǎng)就是圍繞這些區域建立起來(lái)的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產(chǎn)周?chē)纳虡I(yè)區,城市增長(cháng)模式(它對選址)的影響等等。
  增長(cháng)模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢隨著(zhù)人口的移動(dòng)和收入的集中程度變動(dòng),同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)的用途也要依賴(lài)自身所處的位置而定,所以,增長(cháng)模式影響了商業(yè)房地產(chǎn)的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務(wù)在增長(cháng),當然是件好事。但是如果增長(cháng)的方式偏離了其所在的位置,商業(yè)零售商就必須依靠現有商業(yè)區的穩定性來(lái)維持業(yè)務(wù)的發(fā)展,而不能舍本逐末。
    地點(diǎn)因素。商業(yè)房地產(chǎn)的成功很大部分要依賴(lài)于該地點(diǎn)對顧客的便利性。其中,視覺(jué)效果,停車(chē)場(chǎng)設施,以及是否能方便進(jìn)入該區域又是最重要的因素。
  當地人口特點(diǎn)。一個(gè)地區的居民可能是預測商業(yè)房地產(chǎn)項目是否會(huì )獲取成功的風(fēng)向標。用來(lái)估計一個(gè)地區顧客基礎的信息類(lèi)型包括人口數據和支出模式——該地區有多少人口,他們手中有多少錢(qián),他們的錢(qián)都花在了什么地方?
  人口統計數據資料。有關(guān)人口(目標顧客群)性質(zhì)和特點(diǎn)的信息在分析商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和商業(yè)零售空間的需求時(shí)是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣,對商業(yè)零售商品的需求,以及由此引致的對商業(yè)房地產(chǎn)的需求和人口的規模、年齡層次、教育水平、種族構成和人口分布密切相關(guān)。
  商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售不僅直接受到人們居住位置的影響,而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說(shuō),人口的消費和商業(yè)零售產(chǎn)品和服務(wù)的購買(mǎi)直接相關(guān),但是,實(shí)際上要受到產(chǎn)品或服務(wù)“需求彈性”的影響。例如,雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著(zhù)不管收入多少,人們購買(mǎi)的雜貨數量一般不會(huì )改變太多。另一方面,家用電器對收入富于彈性,收入越高,人們購買(mǎi)的就越多。
  商業(yè)房地產(chǎn)的用戶(hù)通常對商業(yè)區都有一個(gè)標準,必須有一定的收入水平的一定數量的人。如果某一區域人均收入水平太低,商業(yè)零售用戶(hù)就需要較大的服務(wù)區來(lái)彌補,或者改選其他的位置。
  支出模式;ㄙM在商業(yè)零售商產(chǎn)品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關(guān)鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷(xiāo)售數字轉換為每平方米銷(xiāo)售的金額加以分析,他可能是用市場(chǎng)中的人民幣額表示或者以收入或銷(xiāo)售比例表示。
  地區商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境特點(diǎn)
  掌握一個(gè)地區的經(jīng)濟狀況可以使對新商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景預測更為準確可靠。要評估該地區的經(jīng)濟環(huán)境,必須要考慮以下的因素:
  競爭性。對于商業(yè)零售商來(lái)說(shuō),競爭是無(wú)法避免的。商業(yè)零售商經(jīng)常根據地區競爭對手的成功經(jīng)驗或者競爭對手吸引業(yè)務(wù)的情況來(lái)評估某一位置的選址可行性。但是,過(guò)度的競爭就會(huì )驅使每平方米的銷(xiāo)售收入低于可接受的水平之下。
  市場(chǎng)份額。商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額指的是某一競爭對手瓜分的商業(yè)房地產(chǎn)目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場(chǎng)份額數據不會(huì )被用來(lái)決定一個(gè)項目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)建成,它的市場(chǎng)份額就會(huì )決定它的存在價(jià)值。
  生意創(chuàng )造器。這里創(chuàng )造器指的使一種方法,可以將生意吸引到某個(gè)地方。例如,一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng )造器,它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來(lái)了顧客。同樣,一家電影院可能是當地眾多餐館的生意創(chuàng )造器,因為它給這些餐館帶來(lái)了潛在的顧客。
  一項業(yè)務(wù)活動(dòng)如果從顧客的沖動(dòng)性購買(mǎi)或瀏覽中得到好處,就可以作為副業(yè)開(kāi)展下去,例如,一家餅干店可能會(huì )從商業(yè)大樓的主要承租人招的交通流量中獲益。
  銷(xiāo)售額/每平方米銷(xiāo)售額。和其他的用戶(hù)型房地產(chǎn)不同,一處商業(yè)零售設施產(chǎn)生的銷(xiāo)售額不僅對投資者意義重大,而且決定了在該處開(kāi)展業(yè)務(wù)的可行性。出于此點(diǎn)考慮,在商業(yè)房地產(chǎn)分析中未來(lái)的銷(xiāo)售收入和每平方米的銷(xiāo)售收入成為最重要的事項,必須加以量化分析。用以量化銷(xiāo)售額的市場(chǎng)信息類(lèi)型包括:整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)零售總額、不同產(chǎn)品的商業(yè)零售額、某商業(yè)區的總銷(xiāo)售額、某一地點(diǎn)的銷(xiāo)售額、可出租面積中每平方米的銷(xiāo)售額。了解影響地方區域的所有不同因素在新商業(yè)零售商商店選址決策中至關(guān)重要。

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