不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究（下）
關(guān)鍵詞: 一物二賣(mài) 善意取得 登記公信力 第三人侵害債權 實(shí)際履行 代償請求權 獲益交出
內容提要: 對于不動(dòng)產(chǎn)“一物二賣(mài)”的交易，社會(huì )的一般觀(guān)念認為，出賣(mài)人失信背義，應保護第一買(mǎi)受人；學(xué)說(shuō)與判例的主流觀(guān)點(diǎn)則認為，第二買(mǎi)賣(mài)合同的效力，并不因第一買(mǎi)賣(mài)合同的存在本身而受影響，若第二買(mǎi)受人先完成登記，即可取得標的物所有權。本文的研究表明，不動(dòng)產(chǎn)的一物二賣(mài)并非如法律人通常所認識的，可以自由為之而出賣(mài)人僅承擔有限的違約賠償責任，而應區分不同情形，產(chǎn)生出賣(mài)人交出其第二次出賣(mài)所獲利益，第二買(mǎi)受人不能取得所有權，以及出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人承擔侵權損害賠償責任等法律效果。在這一背景下，當前學(xué)說(shuō)與判例的主流觀(guān)點(diǎn)殊值檢討與修正，以重回守信與公平的軌道。
三、不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)中的侵權救濟
以上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)規則的分析，試圖論證對特定房屋特定時(shí)間內的物權變動(dòng)采交付生效的規則（即承認可依占有的移轉而取得所有權）的必要性。不過(guò)，文章也提及，此種限制也不宜過(guò)當，以避免破壞不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力�？晒┨娲牧硪凰悸肥�，在第二買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與第一買(mǎi)受人訂立了買(mǎi)賣(mài)合同，還堅持購買(mǎi)時(shí)，第二買(mǎi)受人是否應承擔侵權責任？
若侵權責任亦成立，在救濟方法上，則第一買(mǎi)受人可請求第二買(mǎi)受人以恢復原狀的形式承擔侵權責任，并據此進(jìn)行變更登記。[102]具體做法是，首先，第一買(mǎi)受人請求第二買(mǎi)受人配合出賣(mài)人為涂銷(xiāo)登記，使出賣(mài)人恢復為登記簿上的所有權人；然后，第一買(mǎi)受人再向出賣(mài)人請求履行合同。[103]
以下分兩種情形討論不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)中的侵權救濟的可行性。
（一）出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人共謀惡意串通
此種情形，主要指出賣(mài)人為了避免讓第一買(mǎi)受人取得房屋所有權或為避免房屋被依買(mǎi)賣(mài)合同強制執行，與第二買(mǎi)受人簽訂（虛假的）買(mǎi)賣(mài)合同。依理，買(mǎi)賣(mài)當事人之間簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，出賣(mài)人便要受合同拘束，不得隨意解除或拒絕履行合同，而第三人為配合出賣(mài)人拒絕履行第一份買(mǎi)賣(mài)合同與之訂立虛假的第二買(mǎi)賣(mài)合同，應屬與出賣(mài)人的“共謀”，即便事后據此獲得了登記，此種惡意串通的“第二買(mǎi)受人”與出賣(mài)人在該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中也具有相當程度的主體同一性或者利益同一性，從而該第二買(mǎi)受人也應受出賣(mài)人與第一買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)合同的拘束。作為公示方法的登記，其意義在于公信，若不涉及第三人，合同當事人并不能僅以登記與否作為確認其相互間法律關(guān)系的依據。[104]
實(shí)踐中，“惡意串通”行為的表現形式多種多樣。除一物二賣(mài)外，還存在出賣(mài)人在簽訂第一買(mǎi)賣(mài)合同后，與第三人訂立抵押合同，在標的物上為第三人設定抵押，以避免履行第一買(mǎi)賣(mài)合同的做法。當事人在完成此項設計后，可由抵押權人起訴出賣(mài)人，出賣(mài)人（抵押人）在訴訟中承認抵押權人的權利（或雙方接受調解），并由抵押權人申請執行抵押物，進(jìn)而將標的物轉移至抵押權人的名下。
鑒于惡意串通在性質(zhì)上是一種純主觀(guān)的狀態(tài)，除惡意串通當事人自認外，還應主要根據客觀(guān)證據加以確定。必須認識到，惡意串通與善意取得制度下的“惡意”是兩個(gè)不同的概念。前者對當事人的主觀(guān)心理狀態(tài)或動(dòng)機有否定性的評價(jià)，而后者則是一個(gè)中性詞，僅強調當事人“知道”這一客觀(guān)事實(shí)。[105]鑒于“惡意串通”涉及主觀(guān)評價(jià)，其構成要件通常難以簡(jiǎn)單地通過(guò)成文法加以規定，而更多應是根據司法實(shí)踐，進(jìn)行案例類(lèi)型的總結。
實(shí)踐中，以下幾項因素的相互作用，常被用來(lái)證明串通惡意的存在。（1）第一買(mǎi)受人已實(shí)際入住的事實(shí)。（2）第二買(mǎi)受人的身份。在有的案例中，第二買(mǎi)受人為出賣(mài)人公司法定代表人的配偶、第二買(mǎi)賣(mài)合同是在第一買(mǎi)賣(mài)合同基礎上修改而成等事實(shí)，被認定為惡意串通的證明。[106]（3）合同約定的價(jià)格[107]與對價(jià)是否實(shí)際支付。[108]
總結來(lái)看，正如最高法院在裁判中所指出的，“構成惡意串通確需行為人明知或應知該行為侵害國家、集體、第三人利益，即行為人主觀(guān)上具有惡意。而判斷行為人主觀(guān)上是否有惡意則需結合具體案情予以綜合評判�！盵109]無(wú)論怎樣，簡(jiǎn)單地要求第一買(mǎi)受人證明（第二買(mǎi)受人與出賣(mài)人）串通惡意本身，并不可取。
（二）競爭性購買(mǎi)
本文所稱(chēng)的“競爭性購買(mǎi)”，指第二買(mǎi)受人明知第一買(mǎi)賣(mài)合同的存在，為了購得有關(guān)標的物，報出超過(guò)第一買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格，促使出賣(mài)人為獲取更高的利益（經(jīng)權衡違約成本與兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)收益）與其訂立真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)合同。對此種行為，時(shí)下的主流觀(guān)點(diǎn)認為，在鼓勵市場(chǎng)競爭的理念下，不應非難第二買(mǎi)受人“奪人之愛(ài)”的行為，第二買(mǎi)受人不構成侵權。[110]
以下從侵權行為構成要件的角度，提出本文的不同意見(jiàn)。須首先說(shuō)明的是，本文認為，從體系上看，我國侵權責任法第6條第1款應被解釋為包含相當于德國民法典第823條第1款、第2款及第826條相應規定的三個(gè)獨立請求權基礎（限于主題，對此不做展開(kāi)論述）。在這一前提下，鑒于第一買(mǎi)受人未能獲得房屋時(shí)其絕對權并沒(méi)有受到侵害，同時(shí)鑒于目前現行法上，并不存在直接保護第一買(mǎi)受人的相關(guān)規范，故只能考慮“故意以違背善良風(fēng)俗致人損害”這一請求權基礎。
1．損害對象：債權
按照侵權法關(guān)于保護對象的一般原理，債權并未被列為侵權法所保護的“權利”。其理由有二：（1）債權不具有社會(huì )典型公開(kāi)性，若像絕對權一樣保護，將大大限制人們的行動(dòng)自由；（2）價(jià)高者得乃社會(huì )競爭的基本規則，亦是社會(huì )進(jìn)步的必要選擇。
鑒于此，債權受侵害被作為純粹經(jīng)濟損失看待，要滿(mǎn)足下述其他要件方予賠償。[111]
2．主觀(guān)要件：故意
在競爭性購買(mǎi)中，對于第二買(mǎi)受人而言，通常要求其明知第一買(mǎi)賣(mài)合同的存在。因此，對其而言，有關(guān)債權并不能被認為是“不具有社會(huì )公開(kāi)性�！碑斎�，就“故意”這一要件而言，在前述構成“惡意串通”的案件中，第二買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，意在協(xié)助出賣(mài)人逃避強制執行或轉移財產(chǎn)，其損害第一買(mǎi)受人的意圖是顯見(jiàn)的。而在競爭性購買(mǎi)的案件中，第二買(mǎi)受人的主觀(guān)狀態(tài)只在于爭奪房屋的所有權，而未必存在直接加害第一買(mǎi)受人的故意，充其量只是一種“間接故意”，即放任第一買(mǎi)受人利益受損的法律后果。[112]此種“間接故意”應否追責？
若對德國侵權行為法相關(guān)規則（第826條）做歷史考察，可以看到，就故意的要件而言，實(shí)踐中更多采取的寬容認定規則，不要求存在“故意或惡意行為”（absichtliches oder arglistiges Verhalten），也不要求加害人明知會(huì )對第三人構成損害，間接故意（dolus eventualis）足以。[113]因此，“故意”這一要件的成立，并無(wú)太多障礙。
3．行為方式要件：違背善良風(fēng)俗
接下來(lái)，需要探討“違背善良風(fēng)俗”是否成立。正如學(xué)者所指出的，“善良風(fēng)俗”是一個(gè)抽象概念，需要結合特定國家、地區的社會(huì )經(jīng)濟背景、參考多數規則（習慣），結合個(gè)人經(jīng)驗和社會(huì )一般觀(guān)念加以具體化。[114]本文認為，就中國當前階段的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境而言，須考慮如下幾個(gè)方面。
（1）社會(huì )一般觀(guān)念對住宅這一特殊財產(chǎn)的態(tài)度。長(cháng)久以來(lái)，居住被認為是人類(lèi)的基本需要之一，因而其分配應不僅僅局限于經(jīng)濟價(jià)值的權衡，還應從社會(huì )公平的角度考量。[115]這也是1948年《世界人權宣言》將其列為基本人權的原因（第13、25條）�？梢哉f(shuō)，住宅絕不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的、價(jià)值巨大的“物”。更重要的，住宅還是“家”的載體，是買(mǎi)受人，尤其是已付款并已取得直接占有的買(mǎi)受人的精神寄托。且居住時(shí)間越久，此項因素的效果越為顯著(zhù)。因此，依合同侵奪他人已占有之房屋，常為一般之社會(huì )觀(guān)念所不容。[116]
（2）社會(huì )一般觀(guān)念對“一物二賣(mài)”及有關(guān)物權變動(dòng)模式的態(tài)度。在觀(guān)念上，我國傳統上對一物二賣(mài)持否定態(tài)度。在清末民初進(jìn)行民事習慣調查時(shí)，調查問(wèn)卷中曾包含諸如“定買(mǎi)之物，如賣(mài)主已先抵押于人，應于何人取贖”、“定賣(mài)之物，賣(mài)主再以賣(mài)人時(shí)，對于前后買(mǎi)主有何責任”等問(wèn)題。對前一問(wèn)題，安徽的多數習慣是，“應由賣(mài)主取贖，亦有由買(mǎi)價(jià)內劃扣歸買(mǎi)主取贖者，皖南北皆然�！睂笠粏�(wèn)題，安徽的多數習慣是“以定賣(mài)之物再賣(mài)他人，于理不合，賣(mài)主對于前買(mǎi)主有交付原物之責，對于后買(mǎi)主則退還原價(jià)或倍償定錢(qián)。皖南北大抵皆然”。少數習慣是“物歸后買(mǎi)主所有，賣(mài)主僅對前買(mǎi)主有退價(jià)或賠償之責……”[117]
在當下，隨著(zhù)交易的發(fā)展，此種觀(guān)念可能會(huì )有所變化，但對安居的重視，對一房二賣(mài)的譴責，仍是社會(huì )認知的主流。根據一項實(shí)證研究，在被問(wèn)到“假設您買(mǎi)了別人的一處房子，簽署了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，沒(méi)有登記，但是你已經(jīng)交付了款項，也住了進(jìn)去，此時(shí)房東又把房子出售給別人，該人認為，您沒(méi)有登記，而他辦理了登記，因此房子不屬于您所有，您如何看待”時(shí)，1198份有效問(wèn)卷中，584人認為無(wú)法接受，拒絕搬出，占總數的49%。而認為屬于自己的疏忽，以后吸取教訓的有614人，占總數的51%。對這一結果，正如調查者所指出的：“盡管一半以上的受訪(fǎng)者基于對法律的尊重而選擇了登記優(yōu)先，放棄了自己的占有，但是，主張占有的比例如此之大，還是說(shuō)明了占有作為事實(shí)，在受訪(fǎng)者心目中所具有的巨大影響力。這也說(shuō)明簡(jiǎn)單地將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示形式，單純地強調登記的公信力，并不能完全獲得民眾的理解和支持�！盵118]
（3）限制不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)的社會(huì )效果。對不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)交易施加必要的限制，尤其是提供侵權救濟，將在很大程度上增強公眾對合同、交易的信任以及道德上的支持。即便從功利主義的角度看，這種信任與支持也可以被看做是一種“公共物品”。過(guò)度的自由放任，會(huì )破壞社會(huì )中誠實(shí)信用的觀(guān)念，最終導致交易環(huán)節增多，交易成本增加和經(jīng)濟效率降低。
除上述理由外，比較法的做法亦可作為參考。從比較法上看，在不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)，尤其是一房二賣(mài)的情況下，對于第一買(mǎi)受人可否要求第二買(mǎi)受人承擔侵權損害賠償責任的問(wèn)題，相當多的國家不同程度地支持第一買(mǎi)受人的侵權損害賠償請求權。在法國、西班牙法上，若第二買(mǎi)受人知道在先買(mǎi)賣(mài)，第一買(mǎi)受人可以主張侵權責任，具體責任形式是撤銷(xiāo)第二個(gè)買(mǎi)賣(mài)，改由第一買(mǎi)受人獲得標的物所有權。[119]在瑞士法上，出賣(mài)人與第一買(mǎi)受人簽訂合同并公證后，又與作為其妻子的第二買(mǎi)受人簽訂合同，并與之辦理了房屋所有權變更登記。法院認為第二買(mǎi)受人構成了以故意違反善良風(fēng)俗的方式侵害債權（瑞士債務(wù)法第41條第2款），第二買(mǎi)賣(mài)合同因違背善良風(fēng)俗而被確認為無(wú)效，進(jìn)而支持第一買(mǎi)受人關(guān)于履行第一買(mǎi)賣(mài)合同的請求（瑞士債務(wù)法第98條第3款）。[120]在意大利法上，從1982年的Magli v. Vetrugno案開(kāi)始，最高法院改變了原來(lái)對一物二賣(mài)的不干涉態(tài)度，認為知情的第二買(mǎi)受人應根據意大利民法典第2043條賠償第一買(mǎi)受人的損失（侵權之訴），但不支持強制履行（即判 令所有權歸第一買(mǎi)受人）請求權，第二買(mǎi)受人仍將持有該不動(dòng)產(chǎn)。[121]
當然，在第一買(mǎi)受人的保護上，也有一些國家采取較嚴格的標準。例如，在荷蘭法上，第二買(mǎi)受人的單純知情并不導致違法，第一買(mǎi)受人還需要證明第二買(mǎi)受人有意地從違約中獲益。類(lèi)似地，德國法要求證明第二買(mǎi)受人的行為違背善良風(fēng)俗，例如故意串通、引誘違約方被視為惡意，從而判定第二買(mǎi)受人賠償第一買(mǎi)受人的損失。[122]奧地利法則將第一買(mǎi)受人（在出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)）已經(jīng)實(shí)際占有房屋作為判斷惡意的重要因素。較為特殊的是，在英國，買(mǎi)賣(mài)合同通常帶有“合同效力取決于有關(guān)登記手續的完成”（subject to the completion of formalities）的條款，因此，在登記完成前，買(mǎi)賣(mài)合同對當事人無(wú)拘束力，第一買(mǎi)受人無(wú)權要求第二買(mǎi)受人承擔任何的賠償責任。[123]
（三）小結：兜底的“故意違反善良風(fēng)俗”
在面對不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)的問(wèn)題時(shí)，本文主張將侵權救濟作為“兜底性”的救濟措施。裁判者可充分利用“善良風(fēng)俗”這一要件的彈性，在相關(guān)制度所提供的救濟不充分時(shí)為第一買(mǎi)受人提供救濟。若尺度把握適當，可以有效兼顧不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與公平觀(guān)念間的協(xié)調。
四、結論
在我國，社會(huì )的財富的載體，已逐漸從有限的生活資料延伸至土地（使用權）及房屋等不動(dòng)產(chǎn)上。[124]現有的規則是，出賣(mài)人可以以承擔違約損壞賠償責任為代價(jià)，自由轉售而不受額外的限制。本文認為這些規則有損交易信用與社會(huì )公平，應在以下幾方面有進(jìn)一步完善。
（1）在我國現有違約損害賠償制度下，法院常對違約損害賠償的數額持謹慎的態(tài)度，難以為買(mǎi)受人所受損害提供充分的救濟。對此，有必要采納將出賣(mài)人轉賣(mài)獲利的差價(jià)推定為出賣(mài)人所受損害的規則。另外，借鑒比較法的獲益交出制度，允許買(mǎi)受人基于信托關(guān)系要求出賣(mài)人返還轉賣(mài)收益，或賦予買(mǎi)受人以代償請求權，也是尊重不動(dòng)產(chǎn)的特殊性、讓不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)制度重回公平的可行選擇。
（2）登記公信力是更有利于降低交易成本的制度安排，在制度形成初期，個(gè)別當事人的利益會(huì )受到不利影響，但這是規則形成過(guò)程中的必要成本。不過(guò)，在多數民眾登記公信力的觀(guān)念未充分建立的過(guò)渡時(shí)期，應確立相關(guān)制度，保護當事人之“既得利益”，以維護公平。具體而言，應以歷史的眼光看待所有權的變動(dòng)模式，正視登記體制過(guò)去、當前的缺失，對特定時(shí)期內的交易及性質(zhì)特殊的房屋，承認依據當時(shí)的法律當事人可因占有移轉而取得標的物所有權，在此種情形下，根據不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，若第二買(mǎi)受人未了解標的物的實(shí)際占有狀態(tài)，其單純因登記所獲得的“所有權”不得對抗第一買(mǎi)受人。
（3）在出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人通謀并以此逃避債務(wù)履行或強制執行時(shí)，可認定其行為構成惡意串通，并據此確認不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的基礎關(guān)系及物權合意無(wú)效，第一買(mǎi)受人可據此請求涂銷(xiāo)登記，并請求出賣(mài)人履行合同，向其移轉所有權。在特殊的情形下，若第二買(mǎi)受人明知第一買(mǎi)受人的存在，仍然堅持參與競爭，可構成以故意違反善良風(fēng)俗的方式侵害第一買(mǎi)受人的債權，第一買(mǎi)受人可據此請求恢復原狀，確認第二買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，涂銷(xiāo)登記，并請求出賣(mài)人履行合同，移轉所有權。
[102]也有學(xué)者認為“縱丙（第二買(mǎi)受人）的行為對甲（第一買(mǎi)受人）構成侵權行為，應負賠償責任，丙取得該物所有權的物權行為不因此而受影響”。參見(jiàn)王澤鑒：《侵權行為法（第一冊）》，中國政法大學(xué)出版社，2001年，第292頁(yè)。從物權行為無(wú)因性的角度說(shuō)，這樣的分析是正確的——丙在此種情形下仍可取得所有權。但這并不意味著(zhù)第二買(mǎi)受人（丙）可以繼續保有標的物。侵權損害賠償的最終救濟目標是恢復原狀，損害賠償不過(guò)是替代措施而已，在能夠恢復原狀時(shí)，自然應當先恢復原狀，如前所述，如認定第二買(mǎi)受人（丙）構成侵權，則第一買(mǎi)受人（甲）可申請涂銷(xiāo)登記，并要求出賣(mài)人履行協(xié)助變更登記的義務(wù)。
[103] 在此種情形下，實(shí)際上出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人訂立的合同也可被認定為違反善良風(fēng)俗而無(wú)效。但僅此尚不足以保護第一買(mǎi)受人——合同單純因違反善良風(fēng)俗而無(wú)效時(shí)，出賣(mài)人可否請求返還，仍不無(wú)疑問(wèn)（如德國民法典817條第2句）。限于本文主題，對此種救濟不做展開(kāi)討論。
[104] 孫憲忠等：《論法律物權和事實(shí)物權的區分》，《法學(xué)研究》，2001年第5期�！暗怯浲贫ǖ男Ч瓌t上能夠對任何人主張，但在物權變動(dòng)的當事人之間，就該項物權存在與否，不得援引登記的推定力對抗�！背虈[：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之研究》，《清華法學(xué)》，2007年第4期。見(jiàn)常鵬翱：《物權法典型判例研究》，人民法院出版社，2007年，第227頁(yè)以下。在一起案件中，為獲取銀行貸款，出賣(mài)人王某與買(mǎi)受人張某協(xié)議進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，張某獲得借款的同時(shí)，也通過(guò)登記取得了房屋的所有權。后王某依據當時(shí)的“借房”協(xié)議（明確約定“借房做貸款用，無(wú)實(shí)際買(mǎi)賣(mài)關(guān)系”），要求將房屋變更回自己的名下，遭到張某拒絕。一審法院認為買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，“現王某主張雙方并未實(shí)際買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，不能對抗房屋買(mǎi)賣(mài)已完結、產(chǎn)權已轉移的事實(shí)。為維護房地產(chǎn)交易秩序的穩定，對原告訴訟請求，不予支持”。直到案件重審時(shí)，才確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，繼而否定登記的效力，重新確認王某的房屋所有權。高治：《通謀虛偽表示下合同的效力及第三人權益保護》，《人民司法》，2011年第3期，第106-110頁(yè)。在北京市大興區法院審理的一起“背房族”反悔案中（見(jiàn)《北京晚報》，2011年3月25日，第10版），無(wú)北京戶(hù)口的向某欲在北京市購房，但因受購房政策限制，不能以自己的名義購買(mǎi)，于是于2003年與北京市民賈某約定，以后者的名義幫其購買(mǎi)房屋一套，房屋總價(jià)款為27萬(wàn)余元，之后，賈某于2009年7月從開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取到了房產(chǎn)證。向某要求賈某協(xié)助進(jìn)行變更登記。賈某拒絕，主張“依據物權法的規定，財產(chǎn)以登記為準，確定其所有權”。此時(shí)，該房屋市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)達到240萬(wàn)元。就委托“背房”合同而言，原告賈女士可能是正確的，該合同可能無(wú)效——當然不是因為欺詐，而是因規避?chē)医灰坠苤频膹娭菩砸幏叮ê贤ǖ?2條第5款），但此種管制是否應做這樣的解釋?zhuān)灾嫡遄�。其一，交易管制的措施，并非以法律或行政法規的方式作出，通常不應認為其可對背房合同的效力發(fā)生影響（《合同法》解釋一，第4條）；其二，從管制的目的上看，主要是限制房屋的購買(mǎi)，尚不能解釋出其也包含限制北京戶(hù)籍者代他人購買(mǎi)房屋的內容。另外，鑒于該等管制只是臨時(shí)性的管制，即使在管制期間向先生無(wú)法請求房屋所有權，但在管制期限屆滿(mǎn)后，其轉移所有權的主張應毫無(wú)障礙。賈某的主張顯然曲解了雙方當事人間的真實(shí)法律關(guān)系：是向某出資購買(mǎi)了房屋，賈某只是幫助向某完成房屋買(mǎi)賣(mài)、按揭貸款、收房入住等手續，并收取一定的手續辦理費用，其“所有權”的基礎在于其與向某之間的委托或者信托關(guān)系，賈某只是所有權的受托持有人。賈某的主張僵化理解了登記的效力，認為登記可以終局性地代表房屋所有權狀態(tài)。實(shí)際上，如前文所提及的，在一個(gè)只有兩個(gè)人的世界中，并不需要物權法，也不需要登記制度�，F實(shí)中，若將涉及第三人時(shí)登記的公信力（即對其登記的內容的真實(shí)性的推定力）“普遍化”，延伸至當事人間發(fā)生效力，將錯誤地反映權利的真實(shí)狀態(tài)，導致有違衡平的法律后果。由此說(shuō)來(lái)，諸如京高法發(fā)［2010］458號第16條的規定，就明顯錯誤地混淆了管制的關(guān)系與私人之間的委托關(guān)系，有損公允不說(shuō)，還會(huì )鼓勵背信棄義：“借名人違反相關(guān)政策、法規的規定，借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持”。
[105] 汪志剛：《準不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)與對抗》，《中外法學(xué)》，2011年第5期，第1029頁(yè)；董學(xué)立：《物權變動(dòng)中的善意、惡意》，《中國法學(xué)》，2004年第2期，第65頁(yè)。
[106]在2005年的一個(gè)案件中，一審原告與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，支付了首付款，交房后經(jīng)裝修實(shí)際入住。此后，一審被告對該合同進(jìn)行了涂改（合同的涂改之處均加蓋了被告公司的校對章），將買(mǎi)受人更改為第三人（被告公司法定代表人的妻子），并辦理了登記手續。法院基于被告篡改《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的事實(shí)，依據“解釋”第10條，認定“損害黃靜權益的事實(shí)是存在的”，從而確認了第二買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。黃靜訴廈門(mén)聯(lián)宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、姜淑琴、廈門(mén)中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同案（再審），福建省廈門(mén)市中級人民法院［2007］廈民再終字第4號。
[107] 當然，也有法院認為合同價(jià)格與惡意串通的認定并無(wú)必然關(guān)系：在2009年的一個(gè)案件中，A公司與B公司訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，A以房抵債的方式將房產(chǎn)出售給B，單價(jià)4400元每平方米，約定合同訂立30日內辦理相關(guān)產(chǎn)權手續。一個(gè)月后A將房屋出售給C，單價(jià)2500元每平方米，并完成備案登記。B認為后一合同中A以超低價(jià)一房二賣(mài)，A、C系惡意串通規避償債，請求確認A、C訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二審法院認為：惡意串通應是表意人與相對人以惡意通謀實(shí)施某種行為，該行為損害國家、集體或第三人的利益。主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的惡意串通，應舉證證明另一買(mǎi)受人明知出賣(mài)人的房屋已出賣(mài)的情況下仍與出賣(mài)人另行訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為，否則應承擔舉證不能的法律后果。原告B不能舉證證明C明知先房屋買(mǎi)賣(mài)合同的存在。另外，惡意串通構成的認定，與價(jià)格高低并無(wú)因果關(guān)系，即使認定后合同價(jià)格明顯過(guò)低，也不能作為支持合同無(wú)效的根據，而僅可以支持顯失公平的主張，如果債權人以此行使撤銷(xiāo)權，則屬另一法律關(guān)系。故不支持原告確認后合同無(wú)效的請求。鄒少軍與深圳市龍鼎商貿有限公司等商品房預售合同糾紛上訴案，廣西壯族自治區高級人民法院［2009］桂民一終字第130號。顯然，若在第二買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)格低于第一買(mǎi)賣(mài)合同不被認為構成惡意串通，在第二買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)格高于第一買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，鑒于出賣(mài)人賠償第一買(mǎi)受人的能力通常會(huì )因此而有所增強，法院就更不會(huì )傾向于認定構成惡意串通。
[108] 在2007年的一個(gè)案件中，一審原告（被上訴人）與一審被告（上訴人）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成交付后，又就同一標的物與第二買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并完成了產(chǎn)權的變更登記�；诖�，法院從客觀(guān)事實(shí)的角度出發(fā)，依照客觀(guān)標準，對第二買(mǎi)受人是否存在主觀(guān)惡意進(jìn)行了確認：其一，第二買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格（3800元）遠低于同期市場(chǎng)房?jì)r(jià)（10000元左右）；其二，第二買(mǎi)賣(mài)合同的付款義務(wù)是否真實(shí)履行，缺乏證據支持；其三，第二買(mǎi)受人沒(méi)有理由不對房屋的狀態(tài)進(jìn)行必要調查和了解�；诖�，法院認定了二者存在惡意串通，從而判決第二買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判決一審被告協(xié)助第一買(mǎi)受人辦理訴爭房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。楊建榮訴上海復佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預售合同案，上海市第二中級人民法院［2007］滬二中民二（民）終字第102號。韓峰：《“惡意串通”的推定》，《上海法治報》，2008年7月30日，B7版。
[109] 最高人民法院民事裁定書(shū)［2009］民申字第1760號（載《最高人民法院公報》，2010年第10期，第31頁(yè)以下）。
[110] 如尹田：《物權法理論評析與思考》，中國人民大學(xué)出版社，2004年，第65頁(yè)。
[111] 見(jiàn)前引王澤鑒：《侵權行為法（第一冊）》，第225-227頁(yè)。
[112] 如王澤鑒教授認為，此處所謂故意，包括直接故意及間接故意（臺灣地區稱(chēng)“未必故意”）。參見(jiàn)前引王澤鑒：《侵權行為法（第一冊）》，第288-289頁(yè)。
[113] RGZ 62, 137, 139; 72, 175, 176; BGHZ 81, 387, 393; BGH ZIP 2004, 2095, 2100 = NJW 2004, 3706; Münchener Kommentar zum BGB -Wagner, C. H. Beck, 2009, § 826 Rn. 23.
[114] 鄭永流：《道德立場(chǎng)與法律技術(shù)》，《中國法學(xué)》，2008年第4期。
[115]許德風(fēng)：《論住房租賃合同的社會(huì )控制》，《中國社會(huì )科學(xué)》，2009年第3期，第132頁(yè)。
[116]引自葛云松教授2011年春季為本科生開(kāi)設的“侵權法”課學(xué)習材料。
[117]見(jiàn)俞江等整理：《安徽憲政調查局編呈民事習慣及答案》，載李貴連等主編：《近代法研究》，第1輯，北京大學(xué)出版社，2007年，第201頁(yè)；眭鴻明：《清末明初民商事習慣調查之研究》，法律出版社，2005年，第142頁(yè)。
[118] 前引李鳳章文，《從事實(shí)到規范：物權法民意基礎的實(shí)證研究》，第68頁(yè)。
[119 ] Mauro Bussani et al. (ed.), Pure Economic Loss in Europe, Cambridge University Press, 2003, pp. 363, 367; Palmer, A Comparative Study of the French Action for Wrongful Interference with Contract, 40 Am. J. Comp. L. 297 (1992).
[120] 該案涉及基層法院到瑞士聯(lián)邦最高法院等多層法院往復審理的多個(gè)判決，其終審判決為BGE 4C.273/2002; 參見(jiàn)Iole Fargnoli, Realschutz des übergangenen Kaufrechts beim Doppelverkauf, in: Kunz (Herausgeber), Wirtschaftsrecht in Theorie und Praxis, Helbing Lichtenhahn Verlag, S. 1015 ff.
[121] Mauro Bussani et al. (ed.), supra note, pp. 364-365.
[122]Lorenz et al., Prüfe dein Wissen, Schuldrecht II, Besonderer Teil, 18 Aufl., S. 2-5. 對此，拉倫茨、卡納里斯等學(xué)者的解釋是：其一，在第二買(mǎi)受人出價(jià)更高的情況下，第一買(mǎi)受人仍可根據違約損害賠償的規則尋求合同救濟；其二，第一買(mǎi)受人可根據前文提及的代償請求權（德國民法典原第281條，現第285條）要求出賣(mài)人交出兩個(gè)合同的差價(jià)。Larenz/Canaris, Lehrbuch des Schuldrechts, Band II/2, Besonderer Teil, 13 Aufl., 1994, S. 456. 可見(jiàn)，在德國法上，“一物二賣(mài)”是否構成違背善良風(fēng)俗，是一個(gè)體系考量的結果。
[123] Mauro Bussani et al., supra note, p. 369. 對于“爽約加價(jià)”（gazumping）的行為，目前英國也在謀求通過(guò)立法加以消除，見(jiàn)該書(shū)第369頁(yè)，注563。
[124] 根據中德安聯(lián)人壽保險有限公司2011年發(fā)布的《中國富裕人士財富報告》，在富裕人士的總資產(chǎn)中，房產(chǎn)價(jià)值占比突出，高達60%-80%。見(jiàn)中德安聯(lián)網(wǎng)站：http://www.allianz.com.cn/（訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間：2011年12月7日）。
【不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究下】相關(guān)文章：
電子商務(wù)環(huán)境下的稅收問(wèn)題研究03-28
移動(dòng)網(wǎng)絡(luò )下的高校移動(dòng)學(xué)習問(wèn)題研究論文11-18
非對稱(chēng)信息下供應鏈協(xié)調問(wèn)題研究提綱11-25
基于Ａｇｅｎｔ網(wǎng)格環(huán)境下的教育資源發(fā)現問(wèn)題研究02-27
電子商務(wù)環(huán)境下國際貿易運營(yíng)趨勢問(wèn)題的研究11-23
關(guān)于新形勢下研究生就業(yè)問(wèn)題探析論文11-19
循環(huán)經(jīng)濟下財務(wù)管理問(wèn)題研究論文02-26
醫改環(huán)境下公立醫院物價(jià)管理問(wèn)題研究論文03-02
- 相關(guān)推薦