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服裝店鋪選址成功的開(kāi)始
“這樣的地方并不好找”
意大利**時(shí)尚品牌Trussardi Jeans總裁柯露碧（RobertaCarubbi）曾經(jīng)親臨上海，希望能為其在中國開(kāi)出更多店鋪提前選址。不過(guò)她遺憾地發(fā)現，這樣的地方并不好找。
柯露碧向媒體坦言自己的想法：“我們當然希望能開(kāi)出更多的門(mén)店，因為這是**的宣傳手段。對**時(shí)尚品牌而言，任何一種宣傳方式，都比不上開(kāi)設自己的專(zhuān)賣(mài)店或旗艦店，這樣才能讓消費者對品牌產(chǎn)生*直接的體驗。”
柯露碧的這種“選址觀(guān)”不僅適宜于國際大牌，其實(shí)任何一家店面都面臨著(zhù)選址之“痛”。正確選擇店址，是開(kāi)店賺錢(qián)的首要條件，一個(gè)經(jīng)營(yíng)項目很好的店鋪，若選錯了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導致“關(guān)門(mén)大吉”。尤其是現在隨著(zhù)創(chuàng )業(yè)熱的不斷升溫，如今想投資開(kāi)店當小老板的人越來(lái)越多。但開(kāi)店并非像“春天播種，秋天結果”那么簡(jiǎn)單，而要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節，其中選址是關(guān)鍵的**步。
店鋪的地段一般有這樣三類(lèi)：**類(lèi)是成熟的中央商務(wù)圈；第二類(lèi)是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區或就業(yè)中心區，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區；第三類(lèi)是住宅小區內部。
那么，服裝店到底該如何選址呢？記者經(jīng)過(guò)對北京各地段商圈的調查，不少人士吐露了這樣一些秘訣。
首先要選取自發(fā)形成某類(lèi)市場(chǎng)的地段。在長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)中，某街某市場(chǎng)會(huì )自發(fā)形成銷(xiāo)售某類(lèi)商品的“集中市場(chǎng)”，人們一想到購買(mǎi)某商品就會(huì )自然而然想起這條街，這比如北京的王府井等。這方面，要充分考慮周?chē)娜肆髁�、交通狀況以及周?chē)用窈蛦挝坏那闆r，對經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng )業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實(shí)，商業(yè)區店鋪比較集中，反而有助于聚集人氣，但要注意經(jīng)營(yíng)錯位問(wèn)題。這樣，便很好借用了近在咫尺的整個(gè)商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹(shù)底下好乘涼”，得來(lái)全不費功夫。
其次，要選擇有廣告空間的店面，有的店面沒(méi)有獨立門(mén)面，店門(mén)前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營(yíng)銷(xiāo)智慧的空間；還要有“傍大款”意識，即把店鋪開(kāi)在著(zhù)名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊。
放得長(cháng)線(xiàn)方釣大魚(yú)
還有一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題便是，注意租金的性?xún)r(jià)比。不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結構的店面，租金會(huì )有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對創(chuàng )業(yè)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應考慮租金的性?xún)r(jià)比問(wèn)題。
在這方面，需要放長(cháng)眼光。其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長(cháng)期**分成較量中開(kāi)成的契約，租金高到租主無(wú)錢(qián)可賺，那么再好的門(mén)面也租不出去�？梢�(jiàn)，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢(qián)總會(huì )大大超過(guò)租金，并有有利可圖。
因此，花大錢(qián)開(kāi)個(gè)大店鋪，不如花大錢(qián)找個(gè)好店址。當然，高租金增加了經(jīng)營(yíng)成本，也增加了經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險，必須得好好盤(pán)算投資項目，看空間能否做黃金旺鋪的生意。如果沒(méi)有金剛鉆，就不要攬瓷器活，如果實(shí)在是初期資金不足，且其它地區也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當，也一樣有利可圖。
其實(shí)，在初期資金不足的情況下，還可以使用“團租”方式。目前，十幾平方米的小商鋪很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，建議幾個(gè)創(chuàng )業(yè)者以團體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，細算下來(lái)能節省不少費用。
當然，并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢(qián)，有時(shí)遇到市政規劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創(chuàng )業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠些，多了解該地區將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規劃外，還要注意該地區未來(lái)同行競爭的情況。
同樣，租賃店鋪信息的獲得也有學(xué)問(wèn)，現在有許多創(chuàng )業(yè)者喜歡通過(guò)報紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì )、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí)，商鋪市場(chǎng)有個(gè)“2:8法則”，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數的20%，而以私下轉讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80%。所以，尋找商鋪一定要廣開(kāi)渠道，多管齊下。
關(guān)于選址的博弈
還是把話(huà)題回到本文的開(kāi)始吧，為什么柯露碧感嘆“這樣的地方并不好找”呢？國際大牌的選址都有什么樣的考慮呢？
在柯露碧看來(lái)，選址過(guò)程中，同一樓層的品牌組合同樣非常重要，這就涉及到選址的另一標準：觀(guān)察該商場(chǎng)已經(jīng)入駐的其它品牌銷(xiāo)售狀況，以此衡量經(jīng)常光顧該商場(chǎng)的顧客的消費能力。
她說(shuō)：“入駐某一商場(chǎng)時(shí)，**選擇與自己競爭品牌比鄰而居的位置。”她還建議那些二線(xiàn)品牌，盡量爭取與一線(xiàn)品牌相鄰，這樣有助于提升自己的品牌形象。
柯露碧相信，高質(zhì)量的“品牌組合”能帶來(lái)商場(chǎng)和品牌的共贏(yíng)。因為不同的品牌都有各自的優(yōu)勢和不同用途，一個(gè)平衡的組合可以滿(mǎn)足同一個(gè)顧客在一天中不同時(shí)間段、不同場(chǎng)合、不同產(chǎn)品風(fēng)格、提供購買(mǎi)便利的需求，從而吸引更多“回頭客”。
店址確認后，品牌商還應對選定區域進(jìn)行規劃，找出“熱點(diǎn)”區域；對展示櫥窗的尺寸、主要入口及餐飲區的位置等細節都要精心考慮。不過(guò)，要進(jìn)入這一階段并非輕而易舉的事，如果找不到合適的地址，那就“等”，“寧可推遲開(kāi)張時(shí)間也不能馬虎確定”是柯露碧的一貫主張。她強調：“選址的重要性毋庸置疑，專(zhuān)賣(mài)店所在地段的檔次本身就在向消費者傳達其品牌定位，此外還要兼顧前面提到的客流質(zhì)量，二者缺一不可。如果找不到合適的地點(diǎn)，我們寧愿推遲開(kāi)張時(shí)間。”
看來(lái)，無(wú)論國際大牌還是發(fā)展中的品牌，其商鋪的選址都是一件既“癢”又“痛”的事情，有專(zhuān)家總結說(shuō)，商鋪投資應放眼于區域經(jīng)濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢，著(zhù)眼于商鋪擁有的商圈、購買(mǎi)力的質(zhì)量和數量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出時(shí)間成本不高、增值潛力較大的商鋪。通常情況下，繁華商業(yè)區商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區，需求旺盛，而且客源穩固，可保證店鋪的穩定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢，客流量*多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區住宅社區配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢和發(fā)展潛力。
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