- 相關(guān)推薦
分享便利店店鋪的環(huán)境與選址技巧
店鋪開(kāi)發(fā)的成功與否，其中的商團調查與店址評估，占有十分重要的地位。
一.商圈確定
通過(guò)商圈調查，可以預估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內的住戶(hù)數、消費水準、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額;通過(guò)實(shí)地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線(xiàn)與流量、車(chē)的動(dòng)線(xiàn)與流量、接近性、視覺(jué)效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開(kāi)店，這樣才不致因為盲從而貿然開(kāi)店，得不償失。
商圈的意義及其重要性
商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規模。例如徒步區的店可能是方圓300米，鄉鎮地區則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開(kāi)創(chuàng )自我的生存空間。
一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上，在預開(kāi)設店的周?chē)欢ㄓ懈偁幍�，�?jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)將會(huì )被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿(mǎn)了變數，評估時(shí)必須面面俱到。 經(jīng)營(yíng)一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過(guò)，商圈好壞對營(yíng)運成功的影響力，可說(shuō)是關(guān)鍵，因為地點(diǎn)好壞直接影響便利店營(yíng)運的成功率，達60%。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對便利店日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有很大的影響。
商圈的類(lèi)別
商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著(zhù)業(yè)績(jì)的發(fā)展，因此在開(kāi)店時(shí)，商圈的設定異常重要。
1.商圈設定分類(lèi)
商圈的設定大致上可分為兩種型態(tài)。
(1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區、住宅區等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。
(2)車(chē)輛動(dòng)線(xiàn)為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設置于郊外或下斑路線(xiàn)上，有方便的停車(chē)空間及良好的視覺(jué)效果，可滿(mǎn)足流動(dòng)車(chē)輛所需的商品。
2.商困以區域大小的分類(lèi)
以區域的大小加以分類(lèi)，則有下列幾種型態(tài)。
(1)鄰近中心型。其商困的設定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類(lèi)型商圈分布在每個(gè)地區人口較密集的地方或商業(yè)集中地。
(2)地區中心型。其商團的設定一般在半徑1千米，人們稱(chēng)之為生活商圈。
(3)大地區中心型。此為地區中心更廣的商圈。
(4)副都市型。通常指公共汽車(chē)路線(xiàn)集結的地方，可以轉換車(chē)，而形成交通集會(huì )地。
(5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來(lái)自四面八方。
商圈的特性商圈的特性
若依通常的習慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。
1.住宅區
住宅區內的戶(hù)數基本上須達10佃戶(hù)左右，如以1戶(hù)4人來(lái)計算，則人數將達4000人左右。
2.教育區
教育區及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢(qián)，消費層次比較高。當然，也不能忽視補習班，補習班的集中區將更理想。
3.辦公區
辦公區指辦公大樓林立的地區，一棟辦公大樓內的員工人數可能超過(guò)一二干人，尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。
4.商業(yè)區
業(yè)區指商業(yè)行為集中的地方，由于過(guò)路客的增加，形成各種商店聚集之處。
5.娛樂(lè )區
娛樂(lè )區指以休聞消費為主的商圈，通常玩樂(lè )之后，需要補充體力。
由上述不難發(fā)現，住宅區的顧客群較為穩定，而且一般性的消費、業(yè)績(jì)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合，因為增加部分的外來(lái)客，將使該區的業(yè)績(jì)有上升的可能。
商圈店址調查要點(diǎn)與評估
店址選擇的好壞，在開(kāi)店戰略中是至關(guān)重要的。
失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：
(1)地點(diǎn)選擇失敗;
(2)不熟練的評估人員致使調查的資料與判斷不準;
(3)許多連鎖本部為了達到開(kāi)店數量的目標而開(kāi)店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。
由上述因素可以發(fā)現，商圈實(shí)地調查及評估準確是十分重要的。大體而言，便利店在開(kāi)店之前，對于實(shí)地調查作業(yè)應精心細致。如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類(lèi)店或不同類(lèi)店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。
1.商圈實(shí)地調查的要點(diǎn)
(1)開(kāi)店地點(diǎn)周?chē)?hù)的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類(lèi)。
�、僮≌姆N類(lèi)：
A.單身住宅;
B.普通小區住宅(分大、中型);
C.它;公寓(分電梯大樓、普通公寓);
D.高級住宅區。
以上的住宅種類(lèi)都適于開(kāi)設便利店，但貧民區、老人住宅區，則不太適合。
�、谧�(hù)的構成。便利店的客戶(hù)群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類(lèi)別來(lái)看，司機、工廠(chǎng)上班者，藍領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對象。
(2)商團內有助于便利店設立的設施，有下列幾種：
�、僦行⌒推髽I(yè)(內部沒(méi)有餐廳);
�、谥写笮歪t院;
�、鄞髮W(xué)、專(zhuān)科及高中職校;
�、�24小時(shí)的大、中型工廠(chǎng)(三班制);
�、菹狸�、警察局、市政府;
�、薰珗@及廣場(chǎng);
�、哕�(chē)站附近;
�、啻笮图凶≌瑓^;
�、崞渌�。
(3)商困未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：
�、俚貐^內人口及戶(hù)數的增加;
�、谛略O車(chē)站的計劃;
�、蹖W(xué)校的建設計劃;
�、荞R路新設、增設及拓寬計劃;
�、菪^住宅的興建計劃。
(4)商國內的競爭性。商圈內的競爭性，指的是區城內有大型店、同類(lèi)店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設店的空間。
2.評估
評估對便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評估是開(kāi)店前必要的工作，以國內而言，大多是靠有經(jīng)驗的人員的經(jīng)驗來(lái)論定，因此評估的結果可能各不一樣。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調查經(jīng)驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結果的準確度優(yōu)于后者。
評估過(guò)程中，數據化、定量化評價(jià)數據，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。
下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。
在地點(diǎn)位置詳細圖中，可了解周?chē)?50米內交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。
方法如下：中心點(diǎn)為欲開(kāi)的便利店的位置，而3條圓虛線(xiàn)由內而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內的道路、住宅及公共場(chǎng)所標注在國內，再進(jìn)行分析與判斷。
將車(chē)輛動(dòng)線(xiàn)標示清楚，這時(shí)設立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車(chē)輛的動(dòng)線(xiàn)是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車(chē)較方便等。
最后再把距離內的商圈標注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設店了。
二.店址選擇
店址選擇的重要性、原則
1、店址選擇的重性
便利店籌建時(shí)，作好商團分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當的設址地點(diǎn)。在西方國家，便利店的開(kāi)設地店被視為開(kāi)業(yè)前所需的三大主要資源之一，因為特定開(kāi)設地點(diǎn)決定了便利店可以吸引有限距離或地區內潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷(xiāo)售收入的高低，從而反映出開(kāi)設地點(diǎn)作為一種資源的價(jià)值大校店址選擇的重要性主要表現在以下幾點(diǎn)。
(1)店址選擇是一項大的、長(cháng)期性投資，關(guān)系著(zhù)企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長(cháng)期性投資，關(guān)系著(zhù)企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營(yíng)建店鋪。當外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不保人、財、物等經(jīng)營(yíng)要素可以作相應調整，因其具有長(cháng)期性、固定性特點(diǎn)。
(2)店址是便利店確定經(jīng)營(yíng)目標和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據不同的地區有不同的社會(huì )環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規劃等特點(diǎn)，它們分別制約著(zhù)其所在地區的便利店顧客來(lái)源及特點(diǎn)和便利店對經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)的選擇。
(3)店址選擇是否合適，是影響便利店經(jīng)濟效益的一個(gè)重要因素。企業(yè)的店址選擇得當，就意味著(zhù)其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間，如果在規模相當、商品構成、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟效益。
(4) 店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節省顧客的購買(mǎi)時(shí)間，并最大限度滿(mǎn)足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴(lài)、支持，企業(yè)也就失去生存的基矗2.便利店店址選擇的原則便利店店址選擇，是以適應流向情況、人口分布，便利廣大顧客購物為原則。在擴大銷(xiāo)售的原則指導下，絕大多數商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區附近以及郊區交通要道、村鎮和居民住宅等購貨地區。
從而形成了以下四種類(lèi)型的商群
(1)城市中央商業(yè)區。全市性的主要大街貫穿其間，云集著(zhù)許多著(zhù)名的百貨商店和各種專(zhuān)賣(mài)商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區，在一些較小城鎮，中央商業(yè)區是這些城鎮階準一的購物區。
(2)城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說(shuō)的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通街道、地下鐵道的大中轉站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節假日、上下班時(shí)間人流如酣;店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來(lái)往人流購物。
(3)城市居民區商業(yè)街和邊沿區商業(yè)中心。城市居民區商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設置商店是為方便附近居民就近購買(mǎi)日用雜貨、百貨等。邊沿區商業(yè)中心往往坐落在鐵路的重要車(chē)站附近，規模較校。
(4)郊區購物中心。在城市停車(chē)困難、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴重的情況下，隨著(zhù)私人汽車(chē)大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區，形成效區住宅區，為適應郊區居民的購物需要，不少便利店設到郊區住宅區附近，形成了郊區購物中心。
區域位置選擇
上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，便利店在選址過(guò)程中，已逐步形成了四類(lèi)商業(yè)群，那么作為一個(gè)具體的便利店應選擇哪一個(gè)商業(yè)群，在選擇時(shí)充分考慮顧客對不同商品的需求特點(diǎn)及購買(mǎi)規律。
顧客對商品的需求一般可分為三種類(lèi)型：
(1) 日常生活必需品，這類(lèi)商品同質(zhì)性大，選擇性不強，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購買(mǎi)頻繁，在購買(mǎi)過(guò)程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時(shí)間去實(shí)現。所以，經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的商店應最大限度地接近顧客的居住地區，設在居民區商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以?xún)葹橐恕?/p>
(2) 周期性需求的商品。對這類(lèi)商品，顧客是定期購買(mǎi)的。在購買(mǎi)時(shí)，都發(fā)生了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購買(mǎi)這類(lèi)商品數量不大，有高度的周期性，經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的商店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的地區為宜，如地區性的商業(yè)中心成交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。
(3)耐用消費品及顧客特殊性需求的商品。耐用消費品多為顧客一次購買(mǎi)長(cháng)期使用，購買(mǎi)頻率低。顧客在購買(mǎi)時(shí)，一般已有既定目標，在反復比較權衡的基礎上再做出選擇。特殊需求的商品購買(mǎi)的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營(yíng)這些類(lèi)別商品的商店，商圈范圍要求更大，應設在客流更為集中的中心商業(yè)區或專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能的潛在顧客。
地點(diǎn)選擇
僅僅做出了店址的區域位置選擇還不夠，因為在同一區域內，一個(gè)便利店可能會(huì )有好幾個(gè)開(kāi)設地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對某個(gè)商店來(lái)說(shuō)，是最滿(mǎn)意的開(kāi)設地點(diǎn)，而對另一類(lèi)商店來(lái)說(shuō)，就不一定是合適的開(kāi)設地點(diǎn)。因此，一個(gè)新設商店在做好區域或位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，做出具體設計地點(diǎn)的選擇。
1.分析交通條件
交通條件是影響便利店選擇開(kāi)設地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購買(mǎi)行為的順利實(shí)現。
(1)從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對交通條件的評估主要有以下兩個(gè)方面。
�、僭陂_(kāi)設地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用絕大多數購物中心設計的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。
�、谏唐愤\至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動(dòng)脈能適應貨運量的要求并利于裝卸，如果運貨費用明顯上升，經(jīng)濟效益就會(huì )受到影響。
(2)為方便顧客購買(mǎi)，促進(jìn)購買(mǎi)行為的顧客實(shí)現，對交通條件作如下具體分折。
設在邊沿區商業(yè)中心的商店，要分析與車(chē)站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流較多，購買(mǎi)越方便。開(kāi)設地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車(chē)站、碼頭的位置，以下車(chē)，船客流為主;選在鄰近市內公共汽車(chē)站的位置，則以上車(chē)的客流為主。
設在市內公共汽車(chē)站附近的商店，要分析公共車(chē)站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車(chē)站還是一般停車(chē)站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車(chē)站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無(wú)統一規律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。
要分析市場(chǎng)交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線(xiàn)街道，禁止車(chē)輛通行街道，與人行橫道距離較遠都會(huì )造成客流量在一定程度上的減少。
2、分析客流規律
便利店成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量大小，客流包括現有客流和潛在客流，商店選擇開(kāi)設地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多，最集中的地點(diǎn);以使多數人就近購買(mǎi)商品，但客流規模大，并不總是帶來(lái)相應的優(yōu)勢，具體問(wèn)題還需具體分析。
(1)分析客流類(lèi)型。一般商店客流分為三種類(lèi)型。
�、僮陨砜土�。指那些專(zhuān)門(mén)為購買(mǎi)某商品的來(lái)店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎，是商店銷(xiāo)售收入的主要來(lái)源，因此，新設商店在選址時(shí)，應著(zhù)眼評估自身客流的大小及發(fā)展規模。
�、诜窒砜土�。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補充商品種類(lèi)的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營(yíng)某類(lèi)商品的補充商品的商店，在顧客購買(mǎi)了這類(lèi)主商品后，就會(huì )附帶到鄰近補充商品商店去購買(mǎi)，供日后進(jìn)一步消費的補充商品;又如鄰近大型商店的小商店，會(huì )吸引一部分專(zhuān)程到大商店購物的顧客順便到毗鄰的小店來(lái)。不少小商店傍大店而設，就是利用這種分享刻流。
�、叟缮土�。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專(zhuān)門(mén)來(lái)店購物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設立的商店要利用的就是派生客流。
(2)分析客流目的、速度和滯留時(shí)間。不同地區客流規模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再作最佳地址選擇。如在一些公共場(chǎng)所附近，車(chē)輛通行干道，客流規模很大，雖然也順便或臨時(shí)購買(mǎi)一些商品，但客流目的不是為了購物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。
(3)分析街道兩側的客流規模。同樣一條街道，兩側的客流規模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件設施等影響，而有所差異。另外，人們騎車(chē)、步行或駕駛汽車(chē)都是靠右行，往往習慣光顧行駛方向右側的商店。鑒于此，開(kāi)設地點(diǎn)應盡可能選擇在客流較多的街道一側。
(4) 分析街道特點(diǎn)。選擇商店開(kāi)設地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見(jiàn)度高，是最佳開(kāi)設地點(diǎn);有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區不同，客流主要來(lái)自街道一端，表現為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜設在客流集中的一端，還有些街道，中間地段客流規模大于兩端，相應地，店址放置中間地段就更能招攬潛在顧客。
三.分析競爭對手
商店周?chē)母偁幥闆r對便利店經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對商店開(kāi)設地點(diǎn)的作選擇時(shí)必須要分析競爭對手。一般來(lái)說(shuō)，在開(kāi)設地點(diǎn)附近如果競爭對手眾多，商店經(jīng)營(yíng)獨具特色，將會(huì )吸引客流，促進(jìn)銷(xiāo)售增長(cháng)，增強店信譽(yù)，否則與競爭對手相鄰而設，將難以獲得發(fā)展。
當然，作為便利店的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方，這對經(jīng)營(yíng)選購性商品的商店尤其如此。
另外，當店址周?chē)纳痰觐?lèi)型，協(xié)調并存，形成相關(guān)商店群，往往對經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補充類(lèi)商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了各自的銷(xiāo)售。
1.分析地形特點(diǎn)
選擇商店開(kāi)設地點(diǎn)時(shí)，分析地理特點(diǎn)，就是要選擇能見(jiàn)度高的地點(diǎn)設店，所以商店盡量臨街而設，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強能見(jiàn)度，并可多設出入口，多設臨街宣傳櫥窗。同時(shí)，一些大型公共場(chǎng)所迎面處都是能見(jiàn)度較高的地點(diǎn)。
2.分析城市規劃商店開(kāi)設地點(diǎn)的選擇要分析城市建設的規劃，既包括短期規劃，又包括長(cháng)期規劃。
有的地點(diǎn)從當前分析是最佳位置，但隨著(zhù)市場(chǎng)的改造和發(fā)展將會(huì )出現新的變化而不適合沒(méi)店，反之，有些地點(diǎn)從當前來(lái)看不是理想的開(kāi)設地點(diǎn)，但從規劃前景看會(huì )成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區。因此，便利店經(jīng)營(yíng)者必須從長(cháng)考慮，在了解地區內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設或改造項目的規劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
最后，便利店經(jīng)營(yíng)者還要對商店未來(lái)效益進(jìn)行評估，主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數的來(lái)店光顧的人數比例;光顧顧客中購物者的比例;每筆交易的平均購買(mǎi)量等。這樣，便利店經(jīng)營(yíng)者就可做出商店的開(kāi)設地點(diǎn)和商店設置后開(kāi)業(yè)的決策了。
【分享便利店店鋪的環(huán)境與選址技巧】相關(guān)文章：
便利店如何選址？02-28
開(kāi)店選址技巧03-28
開(kāi)便利店，如何選址？03-28
開(kāi)便利店，怎么選址？01-02
服裝開(kāi)店選址的小技巧12-11
女性創(chuàng )業(yè)開(kāi)店選址技巧11-21
創(chuàng )業(yè)開(kāi)店鋪選址如何把握02-16
調查分析開(kāi)店選址便利店商圈11-17
便利店選址的四大法則01-17