存量房房產(chǎn)稅

　　存量房房產(chǎn)稅采取的是普遍征收原則，目的是為了提高閑置住房的出租率。

　　什么是存量房?存量房也要交房產(chǎn)稅嗎?

　　存量房是指已被購買(mǎi)或自建并取得所有權證書(shū)的房屋，也就是說(shuō)已經(jīng)在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了登記的房屋，只要是尚未居住的都可以統稱(chēng)為存量房，也有是庫存待售的�？梢员容^的是，與存量房相對的是增量房，增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，也就是正在市場(chǎng)上剛剛開(kāi)發(fā)出來(lái)的新房。存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋(未居住過(guò)的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。在我國，這些存量房在不同的所有者手中有很多是用于投資用途，而非自己居住，很多投資房產(chǎn)的投資者手中存有多處房產(chǎn)，以待其價(jià)格適合是出售，加上我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火爆狀態(tài)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中也有很多存量房，所以使得存量房的數量比較大，二手房市場(chǎng)因為中介等機構的存在而逐漸變得更為活躍。

　　存量房因為沒(méi)有使用，處于未活躍情況所以我國尚未進(jìn)行征收房產(chǎn)稅。當然，如果出現可存量房的買(mǎi)賣(mài)就要按照相應的程序進(jìn)行交稅了，當買(mǎi)賣(mài)雙方當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，在合同生效后的30日內需要向房屋所在地的房產(chǎn)交易中心辦理轉移登記，這時(shí)就產(chǎn)生了存量房房產(chǎn)稅，按照相應的比例繳納即可。

　　房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

　　房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

　　(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據的應納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)

　　(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據的應納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)

　　征收房產(chǎn)稅無(wú)法對存量房產(chǎn)生調控作用

　　隨著(zhù)國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的深入，征收房產(chǎn)稅呼之欲出。征收房產(chǎn)稅一定程度上打擊投資性炒房。征收房產(chǎn)稅能否對存量房調控作用呢?在電子科技大學(xué)2012年第二期EMBA學(xué)位開(kāi)學(xué)典禮上，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)經(jīng)濟研究部部長(cháng)余斌表示，現有的房產(chǎn)稅是在過(guò)戶(hù)時(shí)進(jìn)行征稅，只能對增量房進(jìn)行調整，無(wú)法對存量房產(chǎn)生作用。

　　余斌在回答現場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，“讓房屋回歸住宅的本質(zhì)是政府不可推卸的責任，而限購是目前最好的調控方法。”在多數大中城市執行限購政策的同時(shí)，上海、重慶也在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，“盡管目前有些進(jìn)展，但不能給以過(guò)高的評價(jià)。”

　　他認為，現有的房產(chǎn)稅是在過(guò)戶(hù)時(shí)進(jìn)行征稅，只能對增量房進(jìn)行調整，無(wú)法對存量房產(chǎn)生作用。如果借鑒國外對炒作房地產(chǎn)征收高額所得稅，又容易催生陰陽(yáng)合同。“在反復比較后，中國能夠行之有效地打擊房地產(chǎn)投資、投機需求的方法只有進(jìn)行限購。在沒(méi)有找到比限購更有效的政策前，都不會(huì )放松。”

　　6月份以來(lái)，國內多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。余斌認為，貸款利率下調，在降低購房成本的同時(shí)，也在一定程度上改變了對房?jì)r(jià)的預期，導致北京等部分熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)隨著(zhù)成交量的增加而回升。但他同時(shí)對待售房面積不足的問(wèn)題表示了擔憂(yōu)，房屋后續供應量將有所下降，因此房?jì)r(jià)反彈的風(fēng)險不容忽視。

　　“對房地產(chǎn)過(guò)于樂(lè )觀(guān)和過(guò)于悲觀(guān)都不正確。”余斌從兩個(gè)方面進(jìn)行了說(shuō)明。一方面，中國正處在加速推進(jìn)城鎮化的時(shí)期，而可開(kāi)發(fā)的土地資源有限，從供給和需求來(lái)講，房地產(chǎn)仍然有相當的發(fā)展空間。但另一方面，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰，導致連續20年經(jīng)濟低迷的前車(chē)之鑒，讓政府決心遏制房地產(chǎn)泡沫，因此寄希望于房地產(chǎn)政策調整是不現實(shí)的。

　　無(wú)論是征收房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控。國家的初衷就是想引導房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、平穩的發(fā)展，讓更多百姓大眾不再為高房?jì)r(jià)而沒(méi)有住房而煩惱。

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