城鎮土地使用稅的征稅對象

　　為進(jìn)一步加強城鎮土地使用稅稅收征管，摸清稅源底數，建立統一規范的稅源數據庫，以“地源”控“稅源”，堵塞稅收漏洞，實(shí)現城鎮土地使用稅管理的科學(xué)化、規范化，促進(jìn)土地節約和集約利用

　　1、城鎮土地使用稅的納稅人

　　土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個(gè)人。

　　(1)擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實(shí)際使用人繳納;

　　(2)土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;

　　(3)土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方劃分使用比例分別納稅。

　　2、課稅對象

　　土地使用稅的征稅范圍，包括城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地。課稅對象是上述范圍內的土地。

　　其中：建制鎮的土地是指鎮人民政府所在地的土地。

　　建立在城市、縣城、建制鎮和工礦區以外的工礦企業(yè)則不需要繳納土地使用稅。

　　3、計算方法

　　計算公式：

　　年應納稅額=∑(各級次應稅土地面積×該級次土地單位稅額)

　　例如：某公司實(shí)際使用土地面積二級土地642平方米、三級土地584平方米，根據北京市計稅標準，應納土地使用稅為：

　　年應納稅額=642×24+584×18=25920(元)

　　如果屬于高層建筑并多家共用一宗土地，每一產(chǎn)權者應繳納的土地使用稅應按擁有建筑面積占總建筑面積比例計算。

　　計算公式：

　　年應納稅額=∑(應稅土地面積×該級次土地單位稅額)×某納稅人使用建筑面積/該宗地總建筑面積

　　以你公司為例，假定你公司擁有的樓房占用的土地屬于三級18元/平方米，你公司應繳納土地使用稅為：

　　年應納稅額=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)

　　在計算土地使用稅時(shí)如果一宗地涉及兩個(gè)等級范圍，則從高征收;道路兩側涉及兩個(gè)級次的宗地，則從高征收。

　　4、城鎮土地使用稅的會(huì )計分錄

　　每月末，企業(yè)應按規定計算出應繳納的土地使用稅，作如下會(huì )計分錄：

　　借：管理費用

　　貸：應交稅金——應交土地使用稅

　　企業(yè)按照規定的納稅期限繳納稅款時(shí)，作如下會(huì )計分錄：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅

　　貸：銀行存款

　　企業(yè)應當按照當地稅務(wù)機關(guān)確定的納稅期限，按照納稅申報表確定的應納稅額，如期足額地繳納城鎮土地使用稅稅額。

　　假如當地稅務(wù)機關(guān)確定城鎮土地使用稅納稅期限為半年。3月16日，企業(yè)開(kāi)出支票，繳納上半年應納城鎮土地使用稅稅款7500元(1250×6)。

　　在具體進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，企業(yè)應當根據實(shí)際繳納的稅款作如下會(huì )計分錄：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅 7500

　　貸：銀行存款 7500

　　假定當地稅務(wù)機關(guān)確定城鎮土地使用稅納稅期限為一個(gè)季度。4月2日企業(yè)開(kāi)出支票，繳納一季度企業(yè)應納土地使用稅稅額3750元(1250×3)。

　　在具體進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，企業(yè)應當作會(huì )計分錄為：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅 3750

　　貸：銀行存款 3750

　　下列土地可以免征城鎮土地使用稅：

　　一、行政單位、軍事單位和社會(huì )團體自用的土地。

　　二、由國家財政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。

　　三、非營(yíng)利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等機構自用的土地。

　　營(yíng)利性醫療機構取得的收入直接用于改善醫療條件的，自其取得執業(yè)登記之日起3年以?xún)�，自用的土地也可以免征城鎮土地使用稅�?/p>

　　四、非營(yíng)利性科研機構自用的土地。

　　五、符合規定的科學(xué)研究機構轉為企業(yè)和進(jìn)入企業(yè)，可以自轉制注冊之日起，7年以?xún)让庹骺蒲虚_(kāi)發(fā)自用土地的城鎮土地使用稅。六、宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的土地(不包括其中附設的各類(lèi)營(yíng)業(yè)單位使用的土地，如在公園里設立的餐館、茶社等)。七、市政街道、廣場(chǎng)和綠化地帶等公共用地。

　　八、直接用于農業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)和漁業(yè)的生產(chǎn)用地(不包括農副產(chǎn)品加工場(chǎng)地和生活、辦公用地)，水利設施及其護管用地。

　　九、經(jīng)批準開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起，可以免征城鎮土地使用稅5年至10年。

　　十、國家規定免征城鎮土地使用稅的能源、交通用地(主要涉及煤炭、石油、天然氣、電力、鐵路、民航、港口等類(lèi)企業(yè))和其他用地。

　　十一、行政單位、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì )團體和個(gè)人投資興辦的福利性、非營(yíng)利性老年服務(wù)機構自用的土地。

　　十二、企業(yè)辦的學(xué)校、托兒所和幼兒園自用的土地。十三、公益性未成年人校外活動(dòng)場(chǎng)所自用的土地。十四、個(gè)人出租住房用地，廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地，

　　廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定的價(jià)格向規定的對象出租的廉租住房用地。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，能夠提供相關(guān)材料的，可以按照廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開(kāi)發(fā)商應當繳納的城鎮土地使用稅。

　　此外，個(gè)人所有的住房和院落用地，免稅單位職工家屬的宿舍用地，集體、個(gè)人舉辦的各類(lèi)學(xué)校、醫院、托兒所和幼兒園用地，由各省、自治區和直轄市地方稅務(wù)局根據當地的實(shí)際情況決定是否征收城鎮土地使用稅。

　　城鎮土地使用稅的應納稅額怎樣計算

　　城鎮土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，按照適用稅額標準計算應納稅額。

　　納稅人實(shí)際占用的土地面積，指由省級人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但是納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確定的土地面積為準。沒(méi)有核發(fā)土地使用證書(shū)的，納稅人應當據實(shí)申報使用土地面積。

　　應納稅額計算公式：

　　應納稅額=納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標準

　　例：某企業(yè)實(shí)際占用的土地面積為2萬(wàn)平方米，當地政府規定的城鎮土地使用稅適用稅額標準為每平方米每年20元，該企業(yè)全年應納城鎮土地使用稅稅額的計算方法為：

　　應納稅額=2萬(wàn)平方米x20元/平方米

　　=40萬(wàn)元

　　個(gè)人住房要交城鎮土地使用稅嗎

　　一、根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第483號公布)

　　第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

　　前款所稱(chēng)單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì )團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人�！�

　　第六條 下列土地免繳土地使用稅：

　　(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;

　　(二)由國家財政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

　　(四)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地;

　　(五)直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;

　　(六)經(jīng)批準開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;

　　(七)由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

　　二、根據《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》的通知》((1988)國稅地字第15號)第四條規定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實(shí)際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅�！�

　　近日的土地使用稅應該如何計算

　　在實(shí)踐中，土地使用稅一般是按照實(shí)際使用土地的面積來(lái)征收的，但是，該土地使用稅的具體計算公式是怎樣的呢?

　　土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱(chēng)城鎮土地使用稅。

　　一、土地使用稅應納稅額的計算方法

　　土地使用稅按納稅人實(shí)際占用的土地面積，依照規定的稅額計算征收。其計算公式為：

　　年應納土地使用稅稅額=實(shí)際占用的土地面積×單位適用稅額

　　月應納土地使用稅稅額=年應納土地使用稅稅額÷12

　　同一土地的土地使用權由幾方共有的，由共有各方按照各自實(shí)際使用的土地面積的比例，分別計算其應繳納的城鎮土地使用稅。

　　二、城鎮土地使用稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)

　　按照規定，土地使用稅按年計算，分期繳納。具體繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。各省、自治區、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據當地情況，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮土地使用稅。

　　土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機關(guān)征收。

　　企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區、直轄市)管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。

　　在同一省(自治區、直轄市)管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，如何確定納稅地點(diǎn)，由各省、自治區、直轄市稅務(wù)局確定。

　　新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

　　(1)征用的耕地，自批準征用之日起滿(mǎn)一年開(kāi)始繳納土地使用稅;

　　(2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。

　　一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　產(chǎn)權出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問(wèn)題

　　對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

　　對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

　　五、本通知自2009年12月1日起執行�！敦斦�部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規定》((86)財稅地字第008號)第七條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復》(國稅函發(fā)[1993]368號)第二條同時(shí)廢止。

　　關(guān)于“城鎮土地使用稅如何征收”，如下：

　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下

　　1.大城市l.5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

　　三、應納稅額的計算

　　應納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計算

　　城鎮土地使用稅根據實(shí)際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

　　一般規定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮、工礦區為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車(chē)2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車(chē)3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門(mén)規定對房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

　　月應納房產(chǎn)稅額=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應納車(chē)船使用稅額=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)

　　月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據計算的結果，提取應納房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅。會(huì )計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金 1505

　　貸：應交稅金——應交房產(chǎn)稅 480

　　應交稅金——應交車(chē)船使用稅 275

　　應交稅金——應交城鎮土地使用稅750

　　土地使用稅提高兩倍

　　去年12月，國務(wù)院頒布了修訂后的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，將土地使用稅額標準提高了2倍。目前，北京市也修訂了《北京市實(shí)施〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉辦法》，出臺具體稅額。

　　昨日，北京市地稅局地方稅處相關(guān)負責人透露，根據修改后的辦法，北京市城鎮土地使用稅的六個(gè)納稅等級具體為：每平方米年納稅額一級土地30元、二級土地24元、三級土地18元、四級土地12元、五級土地3元、六級土地1.5元。此前，土地年納稅額為每平方米0.5元至10元。辦法還規定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在京機構使用土地，也要繳納土地使用稅，而此前外企是免稅的。

　　跨等級土地“從高”繳稅

　　北京地稅局網(wǎng)站昨日公布《北京市城鎮土地納稅等級分級范圍》，對6個(gè)級別的土地范圍進(jìn)行了詳細劃分。北京地稅還規定，對于一宗土地坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上土地等級范圍內的，應本著(zhù)從高原則，按高一級的標準確定。

　　文件表示，北京市地稅局將根據市基準地價(jià)級別范圍的調整，適時(shí)調整城鎮土地納稅等級分級范圍。

　　■部分土地分級范圍

　　一級土地

　　復興門(mén)北大街、西四東大街、景山前街、東三環(huán)中路、建國路、東長(cháng)安街等;所圍地區及邊界路段外側地區。

　　二級土地

　　東直門(mén)外斜街、農展館北路、東四環(huán)中路西側、崇文門(mén)西大街等;所圍地區除一級地區外的地區及邊界路段外側地。

　　三級土地

　　西三環(huán)北路、中關(guān)村北大街、科薈東路、朝陽(yáng)公園西路等;所圍地區除一、二級地區外的地區及邊界路段外側地區。

　　四級土地

　　西四環(huán)北路、清華西路、清華東路等;所圍地區除一至三級地區外的地區及邊界路段外側地區。

　　五級土地

　　朝陽(yáng)、海淀、豐臺、石景山區除一至四級土地以外的其他地區。

　　六級土地

　　市域范圍內，除一至五級以外的其他地區。

　　關(guān)于“城鎮土地使用稅如何征收”，如下：

　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下

　　1.大城市l.5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

　　三、應納稅額的計算

　　應納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計算

　　城鎮土地使用稅根據實(shí)際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

　　應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

　　一般規定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮、工礦區為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車(chē)2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車(chē)3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門(mén)規定對房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

　　月應納房產(chǎn)稅額=600000*(1-20%)*0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應納車(chē)船使用稅額=(2*300+3*15*60)/12=3300/12=275(元)

　　月應納城鎮土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據計算的結果，提取應納房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮土地使用稅。會(huì )計分錄如下：

　　借：管理費用——稅金 1505

　　貸：應交稅金——應交房產(chǎn)稅 480

　　應交稅金——應交車(chē)船使用稅 275

　　應交稅金——應交城鎮土地使用稅750

　　城鎮土地使用稅計稅時(shí)間

　　根據財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，對納稅人自建、委托施工及開(kāi)發(fā)涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的依據。

　　財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅納稅義務(wù)。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開(kāi)始繳納。具體判定依據為：(1)如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實(shí)物發(fā)生變化。(2)權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權利發(fā)生變化了。(3)狀態(tài)發(fā)生變化，應該理解為是否改變原狀和實(shí)物形態(tài)。如原來(lái)的房屋是辦公樓，現在變成商場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所了，原來(lái)的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實(shí)物、權利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開(kāi)始繳納。

　　對于納稅人取得政府劃撥土地后，在沒(méi)到土地管理部門(mén)辦理手續前，如果實(shí)物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶(hù)的生產(chǎn)生活都沒(méi)有改變，則沒(méi)有發(fā)生納稅義務(wù)。如果房屋實(shí)施動(dòng)遷，或耕地撂荒，或該土地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒(méi)到土地部門(mén)辦理手續，也應判定發(fā)生納稅義務(wù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機關(guān)判定的焦點(diǎn)。如果從合同約定的交房時(shí)間判定，當開(kāi)發(fā)商未能履約時(shí)，則應從實(shí)際交付時(shí)判定終止繳納。如果合同沒(méi)有約定交房時(shí)間，就不能以簽訂商品房銷(xiāo)售合同的簽訂時(shí)間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開(kāi)發(fā)商將住戶(hù)鑰匙交給購房人時(shí)作為終止繳納土地使用稅的時(shí)間。

　　什么是“新征用的耕地”

　　《中華人民共和國土地管理法》規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續”。農用地轉用，是指依據土地利用總體規劃和年度利用計劃，按照法律規定的審批權限，將現狀農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為，是國家實(shí)施土地用途管制的具體實(shí)現形式。按照《中華人民共和國土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)有關(guān)文件規定，未利用的土地出讓前，應當完成必要的前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)前期開(kāi)發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門(mén)統一組織出讓。所以，土地出讓形式一般是由地方土地儲備中心征用后，通過(guò)“招拍掛”方式出讓。

　　從法律形式上看，企業(yè)不能直接將農用地征用為建設用地，不是土地征收的主體。從實(shí)際操作看，一般也是政府先申請批次用地，上級國土部門(mén)批準后再行將農用地征收為建設用地，并納入土地儲備中心收儲，作為建設用地進(jìn)入土地流轉二級市場(chǎng)。建設用地一般情況下只能通過(guò)招拍掛形式從二級市場(chǎng)上取得。所以通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地都是建設用地，受讓方取得的土地不屬于“新征用的土地”范疇，對土地儲備中心來(lái)說(shuō)，才是“新征用的土地”，土地征收的申請人一般為人民政府或國土部門(mén)，而非土地受讓方。

　　繳納了耕地占用稅是否證明了土地是新征用的耕地

　　有些企業(yè)說(shuō)，我繳納了耕地占用稅，我應該按照規定在一年后再開(kāi)始繳納土地使用稅。首先，確定一個(gè)企業(yè)是否為耕地占用稅納稅義務(wù)人，應當按照農用地轉用審批文件或用地申請人文件上記載的內容來(lái)判斷�！敦斦�部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于加強土地成交價(jià)款管理規范資金繳庫行為的通知》(財綜〔2009〕89號)第二條規定：耕地占用稅由農用地轉用審批文件所標明的建設用地人繳納，企業(yè)是農用地轉用審批文件所標明的建設用地人時(shí)，由企業(yè)繳納;市縣人民政府作為用地申請人的，由市縣人民政府繳納，已繳稅款在土地出讓時(shí)計入土地出讓底價(jià)，不在土地成交價(jià)款外再單獨收取。

　　其次，有些企業(yè)在特定情況下繳納了耕地占用稅，不能簡(jiǎn)單說(shuō)它就是用地申請人，至少不是直接、唯一的證明。況且繳納了耕地占用稅并不是《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定的推遲一年繳納土地使用稅的必然要件。是否符合這個(gè)條件，還是應該看是否為“新征用地”。

　　土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的后續解釋

　　在城鎮土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)一文做出了詳細規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。2014年，國家稅務(wù)總局為進(jìn)一步明確土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，又發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014第74號)，并明確規定：通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。74號公告只是對以前文件的申明，不是新的規定，對暫行條例發(fā)布以來(lái)的土地出讓、轉讓行為，不影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定。

　　一、城鎮土地使用稅是否每年都要交

　　根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定：

　　第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

　　第八條土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　因此，只有有應稅土地，土地使用稅每年都要繳納。

　　二、城鎮土地使用稅的繳納規定

　　1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號公布)第九條規定：“新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：

　　(一)征用的耕地，自批準征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅;

　　(二)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅�！�

　　2、根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策規定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規定：

　　(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　(二)購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權屬證書(shū)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　(三)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅�！�

　　3、根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定：“

　　以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　綜上所述，并不是所有的土地使用稅按年度繳納的，只有應稅土地才需要每年按時(shí)繳納，故而對于納稅人每年都要交城鎮土地使用稅嗎應該具體問(wèn)題具體分析。如果你不知道自己所有權內的土地是否要交土地使用稅，不妨在申報稅務(wù)的時(shí)候問(wèn)清楚或者直接到當地稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行咨詢(xún)。

　　城鎮土地使用稅

　　納稅規定：

　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。

　　稅收優(yōu)惠：

　　對個(gè)人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

　　買(mǎi)房要繳納城鎮土地使用稅嗎

　　一、城鎮土地使用稅是什么

　　城鎮土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個(gè)人征收的一種資源稅。

　　二、買(mǎi)房要繳納城鎮土地使用稅嗎

　　答案是不需要的，擁有土地使用權的單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，所以住房的城鎮土地使用稅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)繳納。

　　三、城鎮土地使用稅的稅率

　　城鎮土地使用稅適用地區幅度差別定額稅率。城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標準具體規定如下：

　　1、大城市l.5～30元;

　　2、中等城市1.2～24元;

　　3、小城市0.9～18元;

　　4、縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元。

　　四、應納稅額的計算

　　應納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

　　五、買(mǎi)新房子要交哪些稅

　　1、契稅：90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,90`144平米普通住宅1.5%，超過(guò)144平米3%，非住宅3%。通常契稅跟著(zhù)首付款一起繳，開(kāi)發(fā)商代收。交納相關(guān)費用，開(kāi)發(fā)商會(huì )出具正式的購房發(fā)票;

　　2、印花稅：在訂立合同時(shí)就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付款一起繳，以便于開(kāi)發(fā)商統一辦理合同登記和房產(chǎn)證;

　　3、銀行按揭費用：如果辦理按揭貸款，簽合同時(shí)要交的第二組費用是銀行按揭費用，商業(yè)貸款的收費項目，各銀行間有細微的差別;

　　a.抵押登記費：80元/戶(hù)

　　b.權證印花稅：5元/戶(hù)

　　c.保險費：財險保險費=總房款×年費率×年限系數。保險費一次交完。(保險費率大致為：1~5年為0.07%，6~10年為0.06%，11~15年為0.055%，16~20年為0.05%，20年以上為0.045%)

　　4、大修基金：購房款的2%-3%是公共設施、共用設備(涉及房屋共有部分如外墻、屋頂、下水道、水管等)的維修基金。執行的收費辦法是：

　　a.不含電梯：總房款×2%

　　b.含電梯：總房款×3%

　　c.部分試點(diǎn)樓盤(pán)按50~60元/m2收取

　　開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司要在當地房管局指定的銀行開(kāi)戶(hù)后，購房者可以自行交存。一般來(lái)說(shuō)，購房者在領(lǐng)鑰匙，辦理入住手續時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì )代收房屋維修資金;

　　5、物業(yè)管理費：從收房日開(kāi)算，以購房人驗收房屋合格之日起開(kāi)始計算。如開(kāi)發(fā)商發(fā)出入住通知書(shū)后，購房人無(wú)正當理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費可以從發(fā)出入住通知書(shū)一個(gè)月后開(kāi)始計算。一般先交三個(gè)月;產(chǎn)權人長(cháng)期不住的房屋或開(kāi)發(fā)商未售出的空置房，均應交納物業(yè)管理費;

　　6、權屬登記費：80元/套，權屬登記費就是辦理房產(chǎn)證的費用;

　　7、交易手續費：住宅 建筑面積 X3元/㎡;非住宅 建筑面積 X11元/㎡;

　　房租城鎮土地使用稅會(huì )計分錄

　　按規定，企業(yè)交納的土地使用稅應通過(guò)“應交稅金——應交土地使用稅”科目核算。該科目貸方反映企業(yè)應繳的土地使用稅;借方反映企業(yè)已經(jīng)繳納的土地使用稅;余額在貸方，表示應繳而未繳的土地使用稅。

　　每月末，企業(yè)應按規定計算出應繳納的土地使用稅，作如下會(huì )計分錄：

　　借：管理費用

　　貸：應交稅金——應交土地使用稅

　　企業(yè)按照規定的納稅期限繳納稅款時(shí)，作如下會(huì )計分錄：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅

　　貸：銀行存款

　　企業(yè)應當按照當地稅務(wù)機關(guān)確定的納稅期限，按照納稅申報表確定的應納稅額，如期足額地繳納城鎮土地使用稅稅額。

　　假如當地稅務(wù)機關(guān)確定城鎮土地使用稅納稅期限為半年。3月16日，企業(yè)開(kāi)出支票，繳納上半年應納城鎮土地使用稅稅款7500元(1250×6)。

　　在具體進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，企業(yè)應當根據實(shí)際繳納的稅款作如下會(huì )計分錄：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅 7500

　　貸：銀行存款 7500

　　假定當地稅務(wù)機關(guān)確定城鎮土地使用稅納稅期限為一個(gè)季度。4月2日企業(yè)開(kāi)出支票，繳納一季度企業(yè)應納土地使用稅稅額3750元(1250×3)。

　　在具體進(jìn)行會(huì )計核算時(shí)，企業(yè)應當作會(huì )計分錄為：

　　借：應交稅金——應交土地使用稅 3750

　　貸：銀行存款 3750

　　城鎮土地使用稅的計算及繳納

　　一、納稅義務(wù)人

　　城鎮土地使用稅的納稅人是征稅范圍內擁有土地使用權的單位和個(gè)人。所稱(chēng)單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì )團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。

　　國家對土地使用稅的納稅人，根據用地者的不同情況分別確定為：

　　1.土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個(gè)人繳納;

　　2.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實(shí)際使用人繳納;

　　3.土地使用權未確認和權屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人繳納;

　　4.土地使用權共有的，由共有各方分別按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納。

　　土地使用者不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納了土地出讓金，只要在城鎮土地使用稅的開(kāi)征范圍內，都應依照規定繳納城鎮土地使用稅。

　　二、征稅范圍

　　北京市土地使用稅的征稅范圍為北京市城區、近郊區行政區域內，遠郊區的區、縣政府所在地(縣城)和建制鎮、工礦區。城區、近郊區、縣城、建制鎮里的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區劃為依據。

　　三、課稅對象

　　土地使用稅的課稅對象是稅法規定的征稅范圍內的應稅土地，根據土地使用稅暫行條例規定，凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是土地使用稅的課稅對象。

　　四、計稅依據

　　土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據。納稅人實(shí)際占用的面積，是指市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。具體按下列辦法確定：

　　1.凡由市人民政府確定的單位組織測定的土地面積的，以測定的土地面積為準;

　　2.未經(jīng)組織測定，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認的土地面積為準;

　　3.尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的，應由納稅人據實(shí)申報土地面積，待核發(fā)土地使用證書(shū)后再作調整。

　　五、土地等級及使用稅額

　　根據北京市政建設、狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，北京市城鎮土地使用稅等級分為六級，自2007年1月1日起每平方米各級土地稅標準為：一級土地30元;二級土地24元;三級土地18元;四級土地12元;五級土地3元;六級土地1.5元。

　　六、計算方法

　　計算公式：

　　年應納稅額=∑(各級次應稅土地面積×該級次土地單位稅額)

　　例如：某公司實(shí)際使用土地面積二級土地642平方米、三級土地584平方米，根據北京市計稅標準，應納土地使用稅為：

　　年應納稅額=642×24+584×18=25920(元)

　　如果屬于高層建筑并多家共用一宗土地，每一產(chǎn)權者應繳納的土地使用稅應按擁有建筑面積占總建筑面積比例計算。

　　計算公式：

　　年應納稅額=∑(應稅土地面積×該級次土地單位稅額)×某納稅人使用建筑面積/該宗地總建筑面積

　　以你公司為例，假定你公司擁有的樓房占用的土地屬于三級18元/平方米，你公司應繳納土地使用稅為：

　　年應納稅額=(6000×18)×644/1288×16=108000×0.0312=3369.6(元)

　　在計算土地使用稅時(shí)如果一宗地涉及兩個(gè)等級范圍，則從高征收;道路兩側涉及兩個(gè)級次的宗地，則從高征收。

　　七、納稅地點(diǎn)

　　納稅人應在獨立核算單位的所在地(個(gè)人應在土地所在地)向主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。外地在京單位不論是否獨立核算，應一律向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地使用稅。

　　八、納稅期限

　　土地使用稅的納稅期限為每年4、10月的前15日內。

　　1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計算房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　2.購置存量房，自辦理房屋權屬轉移，變更登記手續，房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權屬證書(shū)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。

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