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房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的處理
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來(lái)看看!
房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題
《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預收賬款時(shí)必須繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的計稅依據是實(shí)際收到的預收款金額。但新《企業(yè)會(huì )計準則》及稅法并沒(méi)有對轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預收款計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會(huì )計處理進(jìn)行明確。
目前房地產(chǎn)企業(yè)結合實(shí)際核算營(yíng)業(yè)稅的方法，按預收賬款科目當期的發(fā)生額計提“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，即借“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸“應交稅費——應交營(yíng)業(yè)稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”等，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借“應交稅費——應交營(yíng)業(yè)稅”、“應交稅費——應交城市維護建設稅”、“應交稅費——應交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉入當年銷(xiāo)售收入，并將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營(yíng)業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，同時(shí)對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時(shí)，筆者認為應并入其他流動(dòng)資產(chǎn)反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數表示。
房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅會(huì )計處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)，關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題中明確：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅�？勺魅缦聲�(huì )計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時(shí)計算已實(shí)現的收入，同時(shí)按規定結轉成本，經(jīng)過(guò)納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來(lái)確認對未來(lái)期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時(shí)同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負債表中資產(chǎn)類(lèi)科目中的“遞延稅款”的借方。會(huì )計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。
拓展：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預交稅費的會(huì )計核算
一、預售收入營(yíng)業(yè)稅金及附加的核算
稅法規定 “納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天�！�，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預售房地產(chǎn)收入時(shí)，就須按稅法規定就繳納相應的營(yíng)業(yè)稅金及附加，但按《會(huì )計準則》和《企業(yè)會(huì )計制度》的規定該預收款尚不符合收入確認原則。因此，會(huì )計核算和稅收管理的不一致。為了真實(shí)反映企業(yè)當期的經(jīng)營(yíng)成果，根據收入配比原則，該預收款所需繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加尚不構成企業(yè)的成本支出，僅是一種預付性質(zhì)的現金流出。對此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì )計核算時(shí)，應在“應交稅費”科目下設“xx開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加”二級明細科目、同時(shí)根據所繳交的不同稅費名稱(chēng)設置三級明細科目進(jìn)行核算，用于匯集開(kāi)發(fā)項目在完工前預繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加。
例1、A房地產(chǎn)企業(yè)2008年收取的未完工開(kāi)發(fā)項目B預售款5000萬(wàn)元，計算繳納營(yíng)業(yè)稅250萬(wàn)元、城建稅17.5萬(wàn)元，教育費附加10萬(wàn)元。2009年1月該開(kāi)發(fā)項目完工，當月交房并確認收入8000萬(wàn)元。
1、2008年取得預售收入繳交營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)的會(huì )計分錄：
借：應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)稅250萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-城建稅17.5萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-教育費附加10萬(wàn)元
貸：銀行存款 55.5萬(wàn)元
2、2009年1月開(kāi)發(fā)項目完工，交房實(shí)現收入8000萬(wàn)元，按規定應交營(yíng)業(yè)稅金及附加為400萬(wàn)元、城建稅28萬(wàn)元、教育費附加16萬(wàn)元。因2008年在取得預售收入時(shí)已預交了相應的稅費，因此在當期實(shí)際繳交時(shí)應將已預交數扣除，則2009年1月實(shí)際應交的營(yíng)業(yè)稅金為150萬(wàn)元、城建稅為10.5萬(wàn)元、教育費附加為6萬(wàn)元。會(huì )計分錄如下：
(1)計算當期銷(xiāo)售應交的營(yíng)業(yè)稅金及附加
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加(B開(kāi)發(fā)項目) 440萬(wàn)元
管理費用(地方教育費附加) 4萬(wàn)元
貸：應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交營(yíng)業(yè)稅) 400萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交城建稅) 28萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交教育費附加) 16萬(wàn)元
(2)將原已預交的營(yíng)業(yè)稅金及附加轉沖當期應交數
借：應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交營(yíng)業(yè)稅) 250萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交城建稅) 17.5萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-應交教育費附加) 10萬(wàn)元
貸：應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)稅 250萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-城建稅 17.5萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-預交營(yíng)業(yè)稅金及附加-教育費附加 10萬(wàn)元
注：原已預交的營(yíng)業(yè)稅金及附加在2009年1月地方稅(費)申報表中“減免或已繳稅(費)額”欄中填列。
(3)繳交稅款
借：應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-營(yíng)業(yè)稅)150萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-城建稅)10.5萬(wàn)元
應交稅費(B開(kāi)發(fā)項目-教育費附加)6萬(wàn)元
貸：銀行存款 166.5萬(wàn)元
二、預售收入所得稅的會(huì )計核算
國稅發(fā)[2006]31號與國稅函[2008]299號文件規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“在未完工前采取預售方式銷(xiāo)售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或分月)計算出利潤額，計入利潤總額預繳，開(kāi)產(chǎn)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實(shí)際利潤再進(jìn)行調整”。由于預售收入繳交的所得稅也是一種預付性質(zhì)的款項，在會(huì )計上應作為可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后預售收入符合營(yíng)業(yè)收入確認條件時(shí)，該項可抵扣暫時(shí)性差異才能進(jìn)行抵扣，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應設置“遞延所得稅資產(chǎn)”對該項目可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算，由于考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項目，因此，應在該科目下按開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)設置明細進(jìn)行核算。
接例1，假定B開(kāi)發(fā)項目完工后，可售面積為50000平方米，可售面積單位工程成本為1500元，已售面積40000平方米，開(kāi)發(fā)項目在市區，預計利潤率為15%，適用稅率25%。
1、2008年收取預售款時(shí)，按規定的預計利潤率計算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬(wàn)元。會(huì )計分錄為
借：遞延所得稅資產(chǎn)(B開(kāi)發(fā)項目) 187.5萬(wàn)元
貸：銀行存款 187.5萬(wàn)元
2、2009年1月開(kāi)發(fā)項目完工，進(jìn)行差異調整，已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本為40000×1500=6000萬(wàn)元，已實(shí)現的銷(xiāo)售收入8000萬(wàn)元，則實(shí)際毛利額2000萬(wàn)元，毛利率為25%。則當期應申報調整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬(wàn)元。會(huì )計分錄為
借：所得稅(B開(kāi)發(fā)項目) 500萬(wàn)元
貸：應交稅費(應交所得稅-B開(kāi)發(fā)項目) 500萬(wàn)元
因原預售時(shí)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異在此時(shí)已消失，因此應將可抵扣暫時(shí)性差異對所得稅的影響予以轉回，會(huì )計分錄為：
借：應交稅費(應交所得稅- B開(kāi)發(fā)項目)187.5萬(wàn)元
貸：遞延所得稅資產(chǎn)(B開(kāi)發(fā)項目) 187.5萬(wàn)元
上述兩筆業(yè)務(wù)也可一并處理，如下：
借：所得稅(B開(kāi)發(fā)項目) 500萬(wàn)元
貸：應交稅費(應交所得稅-B開(kāi)發(fā)項目) 312.5萬(wàn)元(即當期調整的毛利額應交的所得稅，1250×25%，)
遞延所得稅資產(chǎn)(B開(kāi)發(fā)項目) 187.5萬(wàn)元
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