[精]商業(yè)調查報告

　　我們眼下的社會(huì )，報告使用的次數愈發(fā)增長(cháng)，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。我敢肯定，大部分人都對寫(xiě)報告很是頭疼的，下面是小編幫大家整理的商業(yè)調查報告，希望能夠幫助到大家。

　　一、社區商業(yè)研究背景

　　(一)社區商業(yè)基本概念

　　1、社區商業(yè)定義

　　社區商業(yè)是指以社區內居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿(mǎn)足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區內的居民，應具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點(diǎn)，并以先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿(mǎn)足社區居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂(lè )、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合消費。

　　2、社區商業(yè)分類(lèi)

　　3、社區商業(yè)功能

　　(二)國外社區商業(yè)發(fā)展概況

　　由于國外城市居民大量居住在郊區，社區商業(yè)非常發(fā)達，例如美國20xx年社區商業(yè)的零售額就占了國家零售消費品總額的40%，而中國目前還不到10%。國外的社區商業(yè)主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現代的零售業(yè)態(tài)，是一個(gè)由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，其位置靠近馬路，顧客購物來(lái)去便利。國外社區商業(yè)中心一般都實(shí)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的做法：開(kāi)發(fā)商負責前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商負責租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運作機制。

　　(三)國內社區商業(yè)發(fā)展概況

　　我國的社區商業(yè)還處于起步階段，社區商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統一規劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區商業(yè)功能不全。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場(chǎng)"、"娛樂(lè )休閑一條街"等眾多社區商業(yè)項目。國內的社區商業(yè)設施正朝著(zhù)成為一種綜合建筑、景觀(guān)、空間、聲音的體驗式場(chǎng)所，一種為社區居民創(chuàng )造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展�？偟膩�(lái)說(shuō)目前國內的社區商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)(為了保持良好的居住和綠化環(huán)境，上海浦東越來(lái)越多的住宅區淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式)，與國外成熟的社區商業(yè)模式相比還有很大差距。

　　(四)國內社區商業(yè)發(fā)展趨勢

　　由于各城市經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，社區商業(yè)也呈現出不同的發(fā)展水平，目前國內發(fā)達城市的社區商業(yè)主要呈現出以下發(fā)展趨勢，這也是發(fā)達程度較低城市的發(fā)展方向。

　　1、政府對社區商業(yè)的規劃力度加強。我國商務(wù)部今年4月下發(fā)了《關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，以推動(dòng)我國社區商業(yè)發(fā)展。

　　2、購物中心造就大型社區商業(yè)。如沃爾瑪購物廣場(chǎng)已進(jìn)駐成都交大-九里堤社區，并將于20xx年上半年開(kāi)業(yè)。

　　3、便利店、生鮮超市是社區商業(yè)的重要組成部分。例如7-11便利店、冠軍生鮮超市等新興業(yè)態(tài)目前已進(jìn)駐北京、上海等發(fā)達城市。

　　4、社區商業(yè)開(kāi)始細分市場(chǎng)。由于消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價(jià)值觀(guān)念、社會(huì )階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著(zhù)不同的消費需求、消費心理、消費動(dòng)機和消費結構，社區商業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)就必須考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)配比和商業(yè)組合。

　　5、專(zhuān)業(yè)化操作是社區商業(yè)成功的保證。商業(yè)地產(chǎn)的核心其實(shí)是商業(yè)，地產(chǎn)只是商業(yè)的載體，經(jīng)驗豐富的招商營(yíng)銷(xiāo)以及商業(yè)管理團隊對于社區商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)起著(zhù)比較關(guān)鍵的作用。

　　二、成都社區商業(yè)概況

　　隨著(zhù)成都市中心城區的商業(yè)設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)也難以再有較大幅度的提升。而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業(yè)設施相對不足，市場(chǎng)空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業(yè)形式來(lái)承接，社區商業(yè)恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發(fā)生了顯著(zhù)變化，居民對能滿(mǎn)足基本生活需要、提高生活質(zhì)量的社區商業(yè)的需求也日益增加。在此背景下，社區商業(yè)正成為成都市流通領(lǐng)域新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，并已在提升城市商業(yè)綜合競爭力方面發(fā)揮著(zhù)重要作用。

　　為貫徹執行《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區商業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》，成都于6月21日舉辦了"首屆社區商業(yè)高峰論壇"，與會(huì )專(zhuān)家共同探討了城市社區商業(yè)的未來(lái)發(fā)展之路，同時(shí)也為成都今后社區商業(yè)的打造指明了新的方向。此次會(huì )議上，藍波灣(藍谷地的社區商業(yè)配套項目，見(jiàn)下右圖)被評為中國首個(gè)"全國社區商業(yè)示范項目"，對社區商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有一定的參考作用。

　　成都市作為全國深化流通體制改革的試點(diǎn)城市之一，社區商業(yè)發(fā)展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發(fā)、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務(wù)項目，全市城區的324個(gè)社區共有社區商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)33912個(gè)。各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的具體數量見(jiàn)下中圖。

　　三、成都典型社區商業(yè)調查

　　本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個(gè)區域各種檔次共六個(gè)社區，主要對這些社區商業(yè)的業(yè)態(tài)分布、租金水平、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等進(jìn)行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業(yè)的現狀，從而用于公司進(jìn)行社區商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)的參考。

　　(一)金沙園社區

　　金沙園社區20xx年由宏信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其社區商業(yè)部分水景商業(yè)街進(jìn)行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業(yè)呈現出如下特點(diǎn)：

　　1、金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62%，主要原因有五個(gè)：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應

　　體量過(guò)大。③缺乏統一經(jīng)營(yíng)管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車(chē)，消費引導不足。

　　2、社區商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)

　　雖然該社區商業(yè)涵蓋了居民生活所必需的大多數業(yè)態(tài)，并且有親子園、汽車(chē)俱樂(lè )部等新興業(yè)態(tài)，但業(yè)態(tài)仍顯得不夠豐富，商源質(zhì)量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。

　　餐館、食品、茶樓等業(yè)態(tài)店鋪數量較多，與建筑適合經(jīng)營(yíng)餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業(yè)較發(fā)達等因素有關(guān)。

　　建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類(lèi)服務(wù)的需求較大，隨著(zhù)入駐率提高，該類(lèi)業(yè)態(tài)的比例會(huì )呈現逐漸下降的趨勢。

　　由于空鋪較多，能存活下來(lái)的店鋪業(yè)態(tài)多為與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐館、茶樓、食品等業(yè)態(tài)，從而說(shuō)明這類(lèi)業(yè)態(tài)是居民日常生活需求度最高的業(yè)態(tài)，可作為招商時(shí)重點(diǎn)考慮的對象之一。

　　(二)外雙楠社區

　　本次調查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業(yè)態(tài)分布來(lái)看，該社區商業(yè)呈現出以下特點(diǎn)：

　　1、以云影苑為代表的社區商鋪進(jìn)行了統一規劃，業(yè)態(tài)較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。

　　2、服裝類(lèi)店鋪數量超過(guò)了餐館的數量，說(shuō)明周邊居民對"穿"的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質(zhì)量高的標志之一。

　　3、逸都路與二環(huán)路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣(mài)場(chǎng)對調查區域內的業(yè)態(tài)有一定的影響，與大賣(mài)場(chǎng)呈現互補性的業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類(lèi)型的商鋪換手率較高，多靠經(jīng)營(yíng)特色、品牌效應等生存。

　　(三)玉林社區

　　1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業(yè)態(tài)豐富，商鋪檔次較高，商業(yè)氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

　　2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關(guān)系。

　　3、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經(jīng)營(yíng)呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個(gè)成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環(huán)境成熟，吸引了越來(lái)越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂(lè )業(yè)的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂(lè )此不彼。

　　4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業(yè)態(tài)進(jìn)駐該區域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。

　　5、該社區商業(yè)以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場(chǎng)、富和城等獨立商業(yè)樓盤(pán)。

　　(四)桐梓林社區

　　該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤(pán)，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。

　　1、從業(yè)態(tài)分布來(lái)看，服裝類(lèi)店鋪數量遙遙領(lǐng)先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關(guān)，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風(fēng)味的餐廳如和風(fēng)亭日本料理，家政服務(wù)在該區域的需求較大，店鋪數量較多。

　　2、休閑、娛樂(lè )、美容美體類(lèi)店鋪數量較多，這類(lèi)業(yè)態(tài)在該區域存在較大的市場(chǎng)空間，例如有四川首家專(zhuān)業(yè)的男士美容店(卡瑞杰專(zhuān)業(yè)男士美容SPA健康會(huì )館)。

　　3、中華園商鋪以環(huán)繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿(mǎn)足不同層次、不同業(yè)態(tài)的商家的需求。

　　(五)紅花社區

　　本次調查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區商業(yè)進(jìn)行了調查。調查發(fā)現，該區域的社區商業(yè)缺乏規劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業(yè)態(tài)豐富性差，主要以滿(mǎn)足居民日常生活最急需的的相關(guān)購物需求及服務(wù)需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂(lè )等業(yè)態(tài)基本是空白

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