關(guān)于房地產(chǎn)存量市場(chǎng)狀況的調研報告范文
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場(chǎng)。結合深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍監理(市場(chǎng))處、**市房屋置業(yè)擔保公司和其它房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行了存量房(二手房)市場(chǎng)調研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應、人們住房消費觀(guān)念的轉變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長(cháng)勢頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現快速成長(cháng)的態(tài)勢。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩定也會(huì )產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機構，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會(huì )嚴重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構的'資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場(chǎng)現狀，有關(guān)管理部門(mén)應抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場(chǎng)的現狀及原因分析
(三)我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險和問(wèn)題
1.還款風(fēng)險
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2.二手房貸款服務(wù)機構的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機構的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場(chǎng)現狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了橋梁作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準入標準和它們的服務(wù)收費標準，造成這些服務(wù)公司的準入門(mén)檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(cháng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業(yè)銀行內部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費很長(cháng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競爭和無(wú)序發(fā)展狀態(tài)。
二、解決問(wèn)題的對策和建議
(一)盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著(zhù)手建立個(gè)人信用制度：
1.有關(guān)部門(mén)可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專(zhuān)業(yè)技能、年齡等方面信息，評價(jià)借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來(lái)源，并據此評定借款人的個(gè)人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業(yè)銀行還可通過(guò)審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過(guò)審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來(lái)評定借款人的信用資質(zhì)。
3.各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現客戶(hù)信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
(二)建立二手房服務(wù)機構和從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)標準和職業(yè)規范。有關(guān)管理部門(mén)應盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)準入標準，如通過(guò)注冊資本、操作規范、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的規定，淘汰那些不符合標準的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對他們進(jìn)行培訓和資格考試，對不合格和違紀的從業(yè)人員，應取消他們的從業(yè)資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務(wù)機構也應為自身長(cháng)遠發(fā)展考慮，依法經(jīng)營(yíng)、規范范運作誠實(shí)守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
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