物業(yè)管理調研報告

　　在日常生活和工作中，報告的使用頻率呈上升趨勢，要注意報告在寫(xiě)作時(shí)具有一定的格式。那么你真正懂得怎么寫(xiě)好報告嗎？以下是小編為大家收集的物業(yè)管理調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

物業(yè)管理調研報告1

　　近年來(lái)，隨著(zhù)我市經(jīng)濟社會(huì )的不斷發(fā)展及創(chuàng )建文明城市進(jìn)程的不斷加快，切實(shí)解決最低收入家庭住房問(wèn)題，已成為我市各級政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，改善民生工作的主要工作內容之一。為保證廉租住房建設管理工作規范，較好實(shí)施廉租住房的管理工作，我公司對各小區內的廉租房進(jìn)行了調研，現將調研情況報告如下：

　　一、市場(chǎng)化廉租住房的管理服務(wù)

　　市場(chǎng)化廉租住房的管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務(wù)又包括對廉租房的監管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。城鎮廉租住房制度是一種保障性住房供應制度。我市政府和相關(guān)單位通過(guò)向具有城鎮常住居民戶(hù)口的低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力，因而也是一項惠民政策。

　　廉租住房管理、服務(wù)經(jīng)驗及運作模式還在探索中。對于廉租住房社區的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來(lái)承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了；如果全部由企業(yè)來(lái)承擔，幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手，認為它幾乎是沒(méi)有盈利的。所以必須建立有效的市場(chǎng)化廉租房管理服務(wù)模式，將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機地結合起來(lái)，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

　　二、廉租住房管理中的問(wèn)題

　　針對保障性住房前期投資量大，管理周期長(cháng)、保障對象動(dòng)態(tài)化的特點(diǎn)，市政府組建了石嘴山市正惠公共租賃住房管理有限公司，負責我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護和管理。同時(shí)為完善管理制度，市政府出臺了《石嘴山市廉租住房保障和經(jīng)濟適用住房管理實(shí)施辦法》，保障我市廉租住房管理機制合理有效的運行，在此辦法實(shí)施的過(guò)程中仍然存在諸多問(wèn)題：

　　1、人員的特殊性

　　廉租房的準入條件有限，其居住群體是社會(huì )低收入家庭，如下崗人員、社會(huì )無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因為在公民道德素質(zhì)、維護環(huán)境秩序的自覺(jué)性有很大差別。相應的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

　　2、管理服務(wù)內容的特殊性

　　為了使廉租房住戶(hù)都能享受改革開(kāi)放和社會(huì )發(fā)展的成果，政府保障部門(mén)作為業(yè)主單位，委托專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì )物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養護、衛生保潔、公共設施設備維修等公共服務(wù)，與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)相比，廉租房更側重于后期管理與服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區服務(wù)管理。

　　3、租賃與管理相脫離�，F我市（大武口區）廉租住房租賃、管理工作由正惠公司負責，包括租金的收取、簽訂租賃合同和住戶(hù)檔案的'管理，以及配租后對廉租住房的監管工作。由于廉租住房小區的物業(yè)管理工作不在我公司工作范圍內，廉租住房涉及物業(yè)管理的問(wèn)題，牽扯于幾個(gè)單位之間，極易造成無(wú)據可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監管工作造成諸多障礙。例如居住過(guò)程中承租人對公共設施的損毀、騰退過(guò)程中鑒定房屋的完好程度等等。

　　4、目前，我公司所管理的廉租住房小區，承租人員較為復雜，部分住戶(hù)觀(guān)念沒(méi)有及時(shí)轉變，違規裝修、破壞綠化種植農副產(chǎn)品，小區內環(huán)境凌亂，樓道雜亂無(wú)章，公共設施損毀等現象屢見(jiàn)不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續整改與完善。

　　三、正惠公司實(shí)施市場(chǎng)化管理下廉租住房的前提、優(yōu)勢

　�。ㄒ唬�實(shí)施前提

　　由于我市現有廉租住房均分布于各商品住宅小區內，管理維護工作不具備針對性開(kāi)展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區市場(chǎng)化管理，各方面經(jīng)驗均有欠缺，故我公決定司實(shí)施市場(chǎng)化管理的對象暫定為：廉租住房建成套數占該小區總套數的70%以上，配套設施齊全的住宅小區。

　�。ǘ�）優(yōu)勢

　　1、隊伍年輕，有創(chuàng )新意識。正惠公司自20xx年1月份人員到位以來(lái)，共計員工8名，均為大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識或工作經(jīng)歷。廉租住房保障制度為近年來(lái)新生的民生工程項目之一，各方面工作的開(kāi)展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來(lái)實(shí)現動(dòng)態(tài)化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。

　　2、降低公司管理成本。廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭，經(jīng)濟條件是制約發(fā)展和管理的重要因素�，F我市廉租住房物業(yè)統一由所在小區業(yè)主委托的物業(yè)公司管理，也就是說(shuō)廉租房的管理工作在流程中實(shí)行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現象。如果由我正惠公

　　司實(shí)行廉租住房租賃、管理、維護一條線(xiàn)流程，實(shí)行收支互補，在成本上實(shí)行人員分管化，實(shí)現人工成本合理調度、資金成本上的合理壓縮。經(jīng)初步測算，僅人員管理成本一項，每年可節約資金約6萬(wàn)元左右。

　　3、能夠更好的對廉租住房實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。保障性住房的物業(yè)管理與普通商品住房的物業(yè)管理之間的矛盾根源是房屋的產(chǎn)權問(wèn)題。而廉租住戶(hù)作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經(jīng)濟條件的影響都會(huì )形成物業(yè)管理工作中的阻礙因素。作為產(chǎn)權人（政府）的委托管理者、出租與承租關(guān)系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身條件等資料的同時(shí)，能針對性的實(shí)行對廉租住房物業(yè)的動(dòng)態(tài)化管理，協(xié)調產(chǎn)權人與使用人之間的權屬利益，以促進(jìn)物業(yè)管理工作平穩開(kāi)展。只有安居才能樂(lè )業(yè)，讓城鎮中的住房弱勢群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強他們參與城市建設的積極性。城鎮廉租住房制度是關(guān)注民生的一項重要制度，是有利于構建和諧社會(huì )的重要制度。

　　xxx管理有限公司

　　20xx年6月20日

物業(yè)管理調研報告2

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中反映最多的問(wèn)題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀(guān)念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的`事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務(wù)標準不統一，有待規范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標準需要進(jìn)一步規范。

　　五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。

　　針對以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準

　　按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)�消除二者間誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關(guān)

　　事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

物業(yè)管理調研報告3

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng )建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì )和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發(fā)揮著(zhù)積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調研組，先后走訪(fǎng)了大江觀(guān)邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業(yè)事務(wù)中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調研報告。

　　一、主要成效

　　近年來(lái)，我市以“規范物業(yè)管理，構建和諧社區”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)規�？焖侔l(fā)展。隨著(zhù)國家新型城鎮化試點(diǎn)建設不斷推進(jìn)，全市城區面積、人口快速增長(cháng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規模逐漸壯大，物業(yè)數量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

　�。ǘ�）服務(wù)效能日趨加強。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長(cháng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護社會(huì )和諧穩定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計劃有步驟地實(shí)施星級項目創(chuàng )建，樹(shù)立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng )建省級五星、四星物業(yè)項目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開(kāi)展“城鄉統籌·幸�！眲�(chuàng )新社會(huì )治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區業(yè)主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開(kāi)”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標準和內容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

　�。ㄈ�）行業(yè)監管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業(yè)事務(wù)中心，統籌區域內物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調處聯(lián)席會(huì )議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿(mǎn)意率均為100%。四是出臺城區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施意見(jiàn)，對20個(gè)項目進(jìn)行物業(yè)收費價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費僅收70%。

　　二、存在的主要問(wèn)題及原因

　　隨著(zhù)城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì )關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題，呈現“廣、雜、深”的特點(diǎn)�！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據市長(cháng)熱線(xiàn)辦統計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長(cháng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）�！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）�！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì )治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現在社會(huì )主體、政府治理、市場(chǎng)調節等方面。

　�。ㄒ唬┥鐣�(huì )主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì )主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀(guān)念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷(xiāo)，導致購房戶(hù)無(wú)法依法維權，比如海德堡項目。在建設過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項目。在出現問(wèn)題后，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金，違規將車(chē)庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車(chē)費等方式，迫使業(yè)主購買(mǎi)車(chē)位，造成小區停車(chē)難、停車(chē)貴。比如，頤景園等小區。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶(hù)入住，銷(xiāo)售結束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著(zhù)下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項目，對建設質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進(jìn)行承接查驗。有的以低于成本價(jià)格招投標，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營(yíng)收、違規催繳物業(yè)費等。比如，家園小區等項目。部分業(yè)委會(huì )成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì )當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時(shí)停車(chē)費等公共營(yíng)收，長(cháng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車(chē)費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )328個(gè)，約占小區總數的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）行政監管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數量激增，增加了行業(yè)規模，但事中事后監管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(cháng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行，距今已有8年之久�！逗�南省物業(yè)管理條例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺實(shí)施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門(mén)，區物業(yè)管理部門(mén)監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門(mén)聯(lián)合執法時(shí)，執法環(huán)節難以有效銜接，出現了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現象�？己藱C制缺失，未對區物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業(yè)管理部門(mén)，街道、社區缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

　�。ㄈ�）市場(chǎng)調節失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的.市場(chǎng)機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區，通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價(jià)體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調節機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )尚未監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時(shí)沒(méi)有參考依據。物業(yè)管理費低而停車(chē)費過(guò)高，導致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿(mǎn)足感和幸福感。

　　三、對策建議

　�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅�，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過(guò)加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業(yè)監管責任體系。一是完善法規政策。結合實(shí)際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進(jìn)一步對市區物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區、街道等單位的權利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區車(chē)位出租、綠地保護、物業(yè)服務(wù)收費等共性問(wèn)題作出詳盡規定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現場(chǎng)查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業(yè)管理監管能力。三是提升社區街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區在物業(yè)管理中的基礎作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì )議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區內物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門(mén)協(xié)調聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負責”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執法事項的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區、執法進(jìn)小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設、小區文明創(chuàng )建、小區環(huán)境整治等社會(huì )綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業(yè)監管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區居委會(huì )工作目標考核范圍，進(jìn)一步調動(dòng)部門(mén)、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專(zhuān)項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長(cháng)機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區提質(zhì)改造、社區（村）物業(yè)監管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會(huì )培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。

　�。ǘ�）創(chuàng )新方式，構建誠信規范、公平高效的市場(chǎng)監管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設信用評價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權明晰、價(jià)格調節等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場(chǎng)失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線(xiàn)業(yè)主繳費、投票表決、滿(mǎn)意度評測、問(wèn)題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現場(chǎng)查驗制度，依法處罰未經(jīng)現場(chǎng)查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問(wèn)題的老舊小區，責任部門(mén)要集中會(huì )診，敢于擔當，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級定價(jià)，每?jì)赡暾{整物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費標準，對停車(chē)收費分類(lèi)劃檔，出臺最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。

　�。ㄈ�）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會(huì )治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì )治理重心向基層下移，實(shí)現政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì )治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業(yè)委會(huì )建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業(yè)主大會(huì )的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區業(yè)委會(huì )成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì )成員。規范業(yè)委會(huì )行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì )組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強業(yè)委會(huì )監督，各小區應當成立業(yè)主監督委員會(huì )，加強財務(wù)監管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計，主動(dòng)接受業(yè)主監督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶(hù)，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)服務(wù)的內容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車(chē)位車(chē)庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權出售。建議上級立法機構進(jìn)一步完善法律法規對車(chē)位車(chē)庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車(chē)位、車(chē)庫最終產(chǎn)權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業(yè)委會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問(wèn)題調處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調解委員會(huì )等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動(dòng)。

物業(yè)管理調研報告4

　　近年來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)富強進(jìn)展，我市新開(kāi)住宅小區不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區居民對物業(yè)方面反應的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深化基層進(jìn)行調研要求之機，就我市小區物業(yè)管理方面綻開(kāi)了調研�，F將調研狀況報告如下：

　　一、我市物業(yè)管理工作的現狀

　�、逍�區物業(yè)管理的基本狀況

　　物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)我市近年來(lái)的住宅小區的不斷增多而顯得越來(lái)越重要，它關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，因此，我市在x年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規范北鎮市物業(yè)管理行業(yè)，通過(guò)實(shí)行物業(yè)公司申報考核機制、建立專(zhuān)項修理基金制度、成立業(yè)主委員會(huì )、頒布相關(guān)法律法規等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規范化。

　　目前，我市樓房建筑面積245萬(wàn)平方米，其中住宅面積為175萬(wàn)平方米，辦公面積40萬(wàn)平方米，商業(yè)面積30萬(wàn)平方米。有住宅小區147個(gè)，有28個(gè)小區由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

　　我市物業(yè)管理居住面積已有90萬(wàn)平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書(shū)，新建小區物業(yè)掩蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過(guò)去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

　�、孀≌�小區的特點(diǎn)

　　1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專(zhuān)人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車(chē)位少，無(wú)人管理，物業(yè)形同虛設。

　　2、老舊小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的緣由和客觀(guān)條件限制，我市部分居住小區建成時(shí)間較長(cháng)，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備；個(gè)別小區還是放開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)肯定難度。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺了許多政策和法規，例如《北鎮市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素養不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

　�。�、費率不統一，老舊小區物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒(méi)有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費用，用來(lái)作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受力量有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到準時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)心情而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。五是各個(gè)小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動(dòng)交費。

　　3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì )各方反映業(yè)辦法愿和要求，并監督物業(yè)管理公司管理運作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，有些問(wèn)題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的緣由是：一是大多數業(yè)主熟悉不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒(méi)有必要；部分老舊小區開(kāi)發(fā)的較早，那時(shí)沒(méi)有特地的物業(yè)，只是開(kāi)發(fā)商代管，由于贏(yíng)利不高或收費率低等緣由，對小區棄之不顧，造成無(wú)物業(yè)管理的現象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會(huì )更無(wú)必要，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟識，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參加意識不強，即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成簡(jiǎn)單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些個(gè)別小區業(yè)主委員會(huì )雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無(wú)法真正地發(fā)揮其作用，最終不了了之，形同虛設。

　　4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種沖突交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，簡(jiǎn)單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。

　　5、無(wú)物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我市尚存許多老舊小區，最早追溯到家屬樓的'時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問(wèn)題，加之規模小，戶(hù)數少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，其中存在的諸多問(wèn)題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

　　三、看法和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下看法與建議：

　　1、要完善物業(yè)管理源頭監管。市政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，仔細落實(shí)各項監管措施，從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。一是市工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的看法和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習相關(guān)規范內容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權利，削減人員的流淌性，讓其服務(wù)能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會(huì )、公事辦等部門(mén)的綜合協(xié)調和沖突糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，樂(lè )觀(guān)探究行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項修理基金的足額歸集和合理使用。

　　2、統一標準，提高服務(wù)收費率。制訂統一的服務(wù)規范的同時(shí)制訂統一的收費標準，提高或變動(dòng)收費標準時(shí)要征求廣闊。

物業(yè)管理調研報告5

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┮幠］^大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等。一些規模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　�。ǘ�）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準標準收取，在實(shí)際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補貼收入才能略有贏(yíng)利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

　�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸�(shí)。主要表現在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時(shí)，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長(cháng)期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規模不相符。少數物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時(shí)，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

　　4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時(shí)，未按規定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來(lái)賬。少數物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長(cháng)期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

　�。ǘ�）納稅申報不規范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì )計準則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當期計稅依據不準確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規定，單位和個(gè)人提供應稅勞務(wù)轉讓專(zhuān)利權非專(zhuān)利技術(shù)商標權著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，以該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認收入的時(shí)間為準。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的'上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現制的特點(diǎn)而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì )計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時(shí)一次性申報營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時(shí)，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會(huì )造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應納稅款。

　　2、代收費用扣除不規范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營(yíng)業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，不作為計稅依據申報繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長(cháng)期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長(cháng)期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素�！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認問(wèn)題規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實(shí)際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀(guān)點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

　�。ㄈ�）發(fā)票使用不規范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費時(shí)使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識不夠，收取款項時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應的發(fā)票，造成應開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現象。

　�。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。部分規模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費用等情況。

　�。ㄎ澹┒悇�(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(cháng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實(shí)際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實(shí)收入難。

　　三、管理措施

　�。ㄒ唬┬麄髋c輔導。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會(huì )人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會(huì )人員對政策的正確理解，準確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

　�。ǘ�）規范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開(kāi)具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業(yè)，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4建立發(fā)票違規舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護納稅人的合法權益。

　�。ㄈ�）日常管理。建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應加強稅源調查，實(shí)地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營(yíng)項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　�。ㄋ模┮幏都{稅申報及賬務(wù)管理。規范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時(shí)確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準確申報納稅。引導企業(yè)規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無(wú)建賬能力的規模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶(hù)異常申報戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規范行為。

　�。ㄎ澹┎块T(mén)協(xié)作。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區情況物業(yè)收費標準情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。

物業(yè)管理調研報告6

　　為打造xx企業(yè)品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業(yè)戰略，宏觀(guān)調控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng )高效企業(yè)效益和社會(huì )效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據公司董事和領(lǐng)導要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展潛力強勁。

　　2、市場(chǎng)定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區配套設施標準性高。

　　4、準確把握市場(chǎng)脈搏。

　　5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現新城市主義現代生活。

　　6、企業(yè)的勝利，全賴(lài)于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問(wèn)題

　　1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數量不成正比，隨著(zhù)業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(cháng)期如此將會(huì )導致秩序混亂。

　　2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規范文本。對業(yè)主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對物管隊伍人員的借調與共享還沒(méi)有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀(guān)三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì )所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng )藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無(wú)計劃進(jìn)行，對長(cháng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補種，對行人踐踏的綠化植物無(wú)標識提示，養護專(zhuān)業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標識。

　　7、在設備設施管理維護方面，沒(méi)有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號。如：xx花園若干車(chē)庫門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區的小孩可隨意進(jìn)入機房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時(shí)間出現空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴；若干隊員正規著(zhù)裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門(mén)負責領(lǐng)導、小區業(yè)主、參觀(guān)看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來(lái)人員進(jìn)出小區沒(méi)有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見(jiàn)；隊伍訓練著(zhù)裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

　　9、在客戶(hù)服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓及績(jì)效考核機制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專(zhuān)業(yè)水準較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點(diǎn)，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

　　三、工作計劃

　　根據xx現有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：

　　1、建立規范管理體系，實(shí)行有效資源整合。

　　從公司發(fā)展戰略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤(pán)運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

　　將現注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類(lèi)推。

　　2、精簡(jiǎn)機構，合理調配。

　　規范的企業(yè)，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結合x(chóng)x實(shí)際情況，現擬作以下整合：

　　a。在董事長(cháng)的領(lǐng)導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監統籌調控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營(yíng)運作，直接對董事總經(jīng)理負責。

　　b。各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監負責。根據項目物業(yè)規模情況，下設各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專(zhuān)業(yè)上崗，在近期內，逐步組建一支精干的`、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

　　c。層級管理，權責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實(shí)處，責任到人。

　　d。設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

　　3、根據各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

　　4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。

　　5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。

　　6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對小區房屋、設備、住戶(hù)檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內部管理上，建立良好監督機制。

　　對內部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶(hù)投拆、設備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時(shí)準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會(huì )議，對不合格的服務(wù)事項，及時(shí)采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿(mǎn)意。

　　8、重視培訓，提高素質(zhì)。

　　重點(diǎn)抓好公共培訓部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專(zhuān)題培訓工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現的實(shí)際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。

　　10、開(kāi)源節流，控制成本。

　　在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費開(kāi)支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節能工作，實(shí)行公司資源共享。

　　加大對物業(yè)管理收費和停車(chē)收費的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長(cháng)期欠費“釘子大戶(hù)”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應法律途徑進(jìn)行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強化工作協(xié)調，促進(jìn)團隊合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調，對相關(guān)任務(wù)的調度或協(xié)調，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò )單》，對每個(gè)環(huán)節的工作均有時(shí)效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

　　12、規范物管文本，協(xié)調銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。

　　為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶(hù)服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

　　在日常事務(wù)統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì )時(shí)間規定、工作計劃及總結上交時(shí)間規定、費用收繳情況報表上交時(shí)間規定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會(huì )時(shí)間規定、各部門(mén)用資計劃上交時(shí)間規定、辦公用品使用計劃上交時(shí)間規定、維修材料采購計劃上交時(shí)間規定、業(yè)主每月入住情況報表上交時(shí)間規定、小區物業(yè)綜合例檢時(shí)間規定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規范員工著(zhù)裝，樹(shù)立公司形象。

　　按各部門(mén)工作性質(zhì)，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。

　　16、規范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥善管理，專(zhuān)人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰略，階段達成效果。

　　a）在三個(gè)月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運作完全步入正軌。

　　c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng )建示范工作打下扎實(shí)基礎，無(wú)論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

　　d）在一年半內，正式通過(guò)ISO認證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達到系統化、標準化、規范化、科學(xué)化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為市級“示范住宅小區”稱(chēng)號。

　　e）在兩年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為省級“示范住宅小區” 稱(chēng)號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。

　　f）在三年內，將xx華庭管理項目創(chuàng )建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結創(chuàng )新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì )獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領(lǐng)導審核批示。

物業(yè)管理調研報告7

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。我會(huì )于20xx年1月至7月對河北區居民小區物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進(jìn)行了調研�，F將調研情況報告如下：

　　一、小區物業(yè)管理現狀

　　三和小區，人口近萬(wàn)人，地處城鄉結合部，小區經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì )，人員較復雜，管理難度較大，現物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬(wàn)元，現在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費用不足以維持日常開(kāi)銷(xiāo)，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車(chē)輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶(hù)。商品房202戶(hù)，回遷房660戶(hù)。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F在，電梯維修費無(wú)從解決。

　　二、小區物業(yè)存在的問(wèn)題

　　盡管兩個(gè)小區情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區物業(yè)管理的現狀和病疾。

　　(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設階段就進(jìn)行介入，因此開(kāi)發(fā)建設的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題主要表現在：一是規劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　(三)小區業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車(chē)位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見(jiàn)。

　　(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規行為處置力度不夠，沒(méi)有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車(chē)輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門(mén)，而無(wú)他法。結果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區環(huán)境和設施每況愈下。

　　(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。比如三和小區的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現每家每戶(hù)的煤氣、水、電、有線(xiàn)電視等費用沒(méi)有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門(mén)有權停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費，你不會(huì )把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　　(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　　(一)依照20xx年10月1日實(shí)施的'《物權法》有關(guān)章節規定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區《物業(yè)管理水平評估細則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

　　(二)建立政府相關(guān)執法部門(mén)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方的聯(lián)動(dòng)機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機制的行動(dòng)軸心。

　　(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng )造競爭氛圍，做大做強我區物業(yè)管理業(yè)，為我區和諧社區建設鍛造實(shí)業(yè)新軍。

　　(四)確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個(gè)小區(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù)，按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨開(kāi)戶(hù)，每年的利息自動(dòng)轉存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)公司預算的維修費用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項，同時(shí)對大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

　　(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個(gè)業(yè)主(住戶(hù))必須履行的義務(wù)，大家應當積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

物業(yè)管理調研報告8

　　為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現狀

　　近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1。健全了物業(yè)管理規范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。

　　2。強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。

　　3。提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4。加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰—5‰配建，最低不得少于50O；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于100O。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。

　　二、主要問(wèn)題

　　雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1。車(chē)輛停放無(wú)序。

　　由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位（庫）已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。

　　2。違法建設不止。

　　部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)�搭棚、破墻開(kāi)店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān)；有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3。物業(yè)費用難收。

　　目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0。5—0。8元/平米，高層住宅為1。0—1。5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4。各類(lèi)亂象頻發(fā)。

　　小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件；荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。

　　5。行政執法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止；消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。

　　6。公共服務(wù)缺失。

　　敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：

　　1。對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2。物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3。部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

　　4。物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1。強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

　　2。明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的.投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣（市）政府（管委會(huì )），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。

　　3。分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4。創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5。倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。

　　6。突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位（線(xiàn)）劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理調研報告9

　　做好住宅小區物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會(huì )管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，是一項事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推動(dòng)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范進(jìn)展，近期，xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員，深化我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個(gè)住宅小區和磨子東街社區，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取狀況介紹、走訪(fǎng)群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業(yè)管理現狀及存在的問(wèn)題等狀況進(jìn)行了調查，詳細狀況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業(yè)管理的現狀

　�。ㄒ唬┏菂^住宅小區的基本狀況。

　　據縣房管部門(mén)統計，目前我縣已建成住宅小區28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來(lái)看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。

　　主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數已實(shí)行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或安排。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)�市�?chǎng)出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個(gè)小區和1個(gè)社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以?xún)�，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。

　　主體建筑方面，x年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，x年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進(jìn)入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個(gè)小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴峻不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴峻的安全隱患。

　�。ǘ�）小區物業(yè)管理工作的現狀

　　1、物業(yè)企業(yè)進(jìn)展狀況。

　　從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于進(jìn)展的.初級階段�，F有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區21個(gè)，面積達86萬(wàn)平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )成立狀況。

　　目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了肯定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，故大多數小區業(yè)主委員會(huì )形同虛設，還沒(méi)有步入正軌。

　　3、小區的物業(yè)管理工作狀況。

　　從走訪(fǎng)、座談的狀況看，僅紫苑等極少數幾個(gè)小區服務(wù)較為規范，業(yè)主較為滿(mǎn)足；金色東華小區投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發(fā)電設施，業(yè)主反響較好。大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區也僅有保安服務(wù)和修理服務(wù)。有的小區由于亂搭亂建、衛生狀況差等緣由，業(yè)主和物管?chē)谰�對立，消失拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　我縣小區物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的進(jìn)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業(yè)管理工作是隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因進(jìn)展時(shí)間不長(cháng)，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬﹫绦幸巹澆坏轿�。

　　調查發(fā)覺(jué)，在住宅小區的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，由于主管部門(mén)監管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監管，竣工后不能?chē)栏窀鶕�規劃要求進(jìn)行驗收，導致規劃設計被更改的現象非常普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規劃和實(shí)際交房時(shí)的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現承諾，不履行合同，使業(yè)主權益患病損失；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴格根據規劃要求施工，隨便擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴峻侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實(shí)施細則，給物業(yè)管理工作帶來(lái)許多不便，在詳細操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業(yè)管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒(méi)有詳細的要求和標準；二是專(zhuān)項修理資金難落實(shí)，公用部位修理難等問(wèn)題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機會(huì )和權力。四是業(yè)主委員會(huì )的組建程序不規范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種沖突因缺乏監督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主由于得不到合理有效的服務(wù)而有看法，一些沒(méi)有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區內常常發(fā)生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些詳細問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規依據。

　�。ㄈ�）宣揚教育力度不夠。

　　從調查狀況看，社區、物管人員、業(yè)主委員會(huì )成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規領(lǐng)悟不透，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉變，不根據物業(yè)服務(wù)合同的規定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡(jiǎn)潔地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來(lái)維護自身的權利，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采納簡(jiǎn)潔的拒絕交費等方法來(lái)激化沖突。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。

　　調查發(fā)覺(jué)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)特地培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進(jìn)行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參加的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作。另外，從業(yè)人員流淌性大、個(gè)人素養普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能樂(lè )觀(guān)主動(dòng)解決。有的小區住戶(hù)反映小區公共區域長(cháng)期無(wú)人打掃衛生，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)意居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強和改進(jìn)我縣城區住宅小區物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議看法：

　�。ㄒ唬﹪栏駡绦幸巹�，建好一批精品住宅小區。

　　小區的規模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xx形象的高度，科學(xué)規劃并嚴格監管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區建設。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區。建議相關(guān)職能部門(mén)要根據物業(yè)管理相關(guān)法規規定，依據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理方法和建設標準并嚴格組織實(shí)施。住宅小區規劃設計肯定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、車(chē)位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱藏工程）列入驗收內容，杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。同時(shí)，要站在維護群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì )和諧穩定的高度，合理規劃并分步實(shí)施，穩妥推動(dòng)已建小區特殊是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消退遺留問(wèn)題，從根本上消退安全隱患和不穩定因素。

　�。ǘ�）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴格落實(shí)前期物業(yè)招投標制度，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面對市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理方法并將之明示房屋買(mǎi)受人；二要嚴格落實(shí)物業(yè)承接查驗制度，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參加小區竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成狀況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過(guò)竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門(mén)備案的制度；四要嚴格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì )相互協(xié)作，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批判，甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣闊業(yè)主的合法權益。五要嚴格落實(shí)沖突糾紛調處制度，對業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的沖突糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區應不推不躲，準時(shí)予以解決和調處。

　�。ㄈ�）強化宣揚引導，探究一套良好的運行模式。

　　要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò )、會(huì )議、板報等多種形式，廣泛深化宣揚國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規，營(yíng)造推動(dòng)住宅小區物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特殊是房管部門(mén)和各社區居委會(huì )要注意加強對居民的宣揚教育，增加廣闊業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分熟悉到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)懷支持的工作，也使他們充分熟悉到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器愛(ài)護自身的權利，同時(shí)履行好應盡的義務(wù)。要指導和關(guān)心物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì )，組建好業(yè)委會(huì )。要強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主供應服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　�。ㄋ模�強化分類(lèi)指導，打造一批物管示范小區。

　　要廣泛征集社會(huì )各界的看法和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區分新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區，樂(lè )觀(guān)探究市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏(yíng)；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的狀況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，實(shí)行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施修理困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)管理調研報告10

　　高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩定、舒適的居住環(huán)境，住宅區環(huán)境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學(xué)校的穩定和發(fā)展起著(zhù)重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著(zhù)高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì )化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問(wèn)題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì )性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規范化、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng )造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個(gè)重要課題。

　　一、高校住宅物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅區基礎設施差

　　目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著(zhù)時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會(huì )人們居住和生活的需要，好多線(xiàn)路、管道已嚴重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶(hù)私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

　　2、從業(yè)人員服務(wù)意識差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　我國各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀(guān)念轉變緩慢，始終認為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì )下崗，工作不努力，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習上不積極進(jìn)取，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機感，服務(wù)意識差，對待住戶(hù)態(tài)度生、冷、硬現象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

　　3、缺乏配套的管理辦法

　　高校住宅小區是本校職工生活和學(xué)習的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區內住戶(hù)提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái)，隨著(zhù)住房產(chǎn)權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶(hù)增多，因外租戶(hù)人員身份復雜，不愛(ài)護小區公共設施，環(huán)境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習，還有小區內基礎設施的管護，住戶(hù)房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國有資產(chǎn)的保值和增值。

　　4、住戶(hù)物業(yè)付費意識不強，依賴(lài)性較大

　　實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環(huán)境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門(mén)衛管理，甚至包括住戶(hù)室內維修、有線(xiàn)電視收費等都是由學(xué)校支付，隨著(zhù)后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶(hù)有償使用，好多住戶(hù)對此不滿(mǎn)，認為小區是學(xué)校的住宅區，自己是學(xué)校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù)，而現在要自己出錢(qián)，觀(guān)念一時(shí)難以轉變，福利性服務(wù)思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費觀(guān)念。

　　5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng )建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理不同于社會(huì )上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會(huì )住宅小區收費標準，而隨著(zhù)高校社會(huì )化的不斷深入，學(xué)校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實(shí)體。長(cháng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶(hù)比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務(wù)成本高。作為住戶(hù)方面，隨著(zhù)現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè )、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要創(chuàng )建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

　　二、高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展

　　1、物業(yè)管理人員要更新觀(guān)念，增強服務(wù)意識

　　高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著(zhù)后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂(yōu)患意識，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀(guān)念，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學(xué)習和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養一切為了住戶(hù)，住戶(hù)是上帝的新理念，樹(shù)立“誠心、創(chuàng )新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

　　2、要創(chuàng )建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊伍

　　高素質(zhì)的人才是創(chuàng )造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)�；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進(jìn)行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開(kāi)發(fā)，創(chuàng )建科學(xué)的用人機制，鼓勵員工進(jìn)行技能創(chuàng )新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯(lián)系，通過(guò)參觀(guān)、學(xué)習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會(huì )上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊伍中來(lái)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊伍。同時(shí)要引進(jìn)競爭機制，加強考核，實(shí)行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規范的物業(yè)管理體系，為住戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　3、建立完善的規章制度

　　高校住宅區的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶(hù)只具有使用權，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導及國資主管部門(mén)應予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離，符合高校后勤社會(huì )化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財政負擔，使住宅物業(yè)規范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無(wú)行政管理或處罰權，學(xué)校應協(xié)調各職能部門(mén)之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國家有關(guān)物業(yè)管理的'方針、政策、統一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務(wù)內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶(hù)管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業(yè)管理條例，積極成立小區管委會(huì )，形成學(xué)校、小區管委會(huì )、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

　　4、建立質(zhì)量監督保證體系

　　住宅物業(yè)管理中心應主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國資、后勤、紀檢、審計、財務(wù)部門(mén)的監督和管理，對服務(wù)內容包括共用部分及住戶(hù)室內維修、消防、門(mén)衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務(wù)等項目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據國家有關(guān)法規和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規定的項目要進(jìn)行整改，對服務(wù)達不到標準的甲方可進(jìn)行處罰，用法規和制度規范約束物業(yè)部門(mén)的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

　　5、積極開(kāi)展社區文化建設

　　高校物業(yè)住宅區不同于社會(huì )上的商業(yè)住宅小區，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶(hù)對居住環(huán)境的建設及服務(wù)的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務(wù)的同時(shí)，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì )、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區文化建設及群眾性?shī)蕵?lè )活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養住戶(hù)的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過(guò)提高文化內涵，創(chuàng )建祥和的社區環(huán)境，通過(guò)籌建小區特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開(kāi)展社區文化、體育、公益事業(yè)及社區旅游等活動(dòng)，開(kāi)設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。

　　6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng )服務(wù)經(jīng)費

　　經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費、住戶(hù)交付的物業(yè)管理費及職工室內維修費外，還應充分發(fā)揮區域優(yōu)勢，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項目，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā)，住宅區內蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道，補充物業(yè)服務(wù)費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續發(fā)展。

　　7、以人為本，構建和諧居住小區

　　高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶(hù)提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶(hù)能深入體會(huì )到“住戶(hù)物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶(hù)對物業(yè)的滿(mǎn)意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區內有好多老教授、專(zhuān)家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶(hù)在小區內的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題，對待服務(wù)工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問(wèn)、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂(yōu)解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結力和向心力，達到住戶(hù)滿(mǎn)意、領(lǐng)導滿(mǎn)意、職工滿(mǎn)意的和諧居住及工作環(huán)境。

　　總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì )上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務(wù)標準應服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區行政所有權和經(jīng)營(yíng)權相分離的原則，轉變原有管理部門(mén)的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶(hù)的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現社會(huì )、學(xué)校、住戶(hù)、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿(mǎn)意和長(cháng)足發(fā)展。

　　參考文獻：

　　1、《重慶物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業(yè)》刊載；

　　2、《物業(yè)管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；

　　3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報》05年1期刊載；

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　　5、《中國物業(yè)管理條例》

物業(yè)管理調研報告11

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設沖突集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容。為進(jìn)一步規范我區物業(yè)管理，近期，我區物價(jià)部門(mén)組織人員對城區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調研，在引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公正競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本狀況

　　我區物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的進(jìn)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運行機制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題�？傮w看，我區物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業(yè)管理小區38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊二級資質(zhì)較多。全部小區均未成立小區業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的沖突因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)展的主要因素。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規模較小。我區隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速進(jìn)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，進(jìn)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場(chǎng)化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，據統計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是特別不錯的狀態(tài)了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，很多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：

　　一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有看法而拒絕繳費。

　　二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主許多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的緣由，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等緣由致使繳費不準時(shí)等。

　　五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)供應的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司供應了許多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。

　　六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特殊是對停車(chē)收費及車(chē)庫及貯存間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　七是不少小區的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。

　　八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也的確存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、修理不準時(shí)、收費不規范等狀況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)足，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生看法，因而拒交物業(yè)管理費。

　　九是當物價(jià)部門(mén)依據經(jīng)濟進(jìn)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等狀況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶(hù)不滿(mǎn)，陷入了物業(yè)公司埋怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主埋怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據全國價(jià)格舉報電話(huà)受理投訴統計，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類(lèi)價(jià)格舉報問(wèn)題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種沖突會(huì )交織在一起。從全區看，缺乏一個(gè)強力部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業(yè)主委員會(huì )，有些業(yè)主往往不清晰自己可享受那些服務(wù)內容、有哪些服務(wù)標準，應交多少費用，如何監管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有肯定的隨便性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現象時(shí)有發(fā)生，體現不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)辦法見(jiàn)，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀(guān)念有待轉變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對物業(yè)管理的熟悉需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是樂(lè )觀(guān)通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著(zhù)拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公正的。長(cháng)此進(jìn)展，不繳費的業(yè)主可能會(huì )越來(lái)越多，最終導致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設施將會(huì )失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的看法和建議

　�。�、走強強聯(lián)合之路。制造條件，樂(lè )觀(guān)鼓舞物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓舞有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上賜予扶持和優(yōu)待。

　　2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競爭機制，明確規定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對不符合要求和規定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷(xiāo)執照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護良好的市場(chǎng)秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時(shí)、服務(wù)不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要連續加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施，促進(jìn)我區物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開(kāi)頭，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)接受，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規定在向物價(jià)部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題，明確私家車(chē)庫、貯存間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場(chǎng)化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向進(jìn)展，必需遵循公開(kāi)、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點(diǎn)，實(shí)行分類(lèi)指導方法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區域實(shí)行同一收費標準。

　　5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實(shí)際上，假如修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，簡(jiǎn)單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)頭進(jìn)入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過(guò)。

　　6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行方法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的.人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)潔措施或程序。

　　7、妥當協(xié)調解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)擔當，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未供應相應服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應擔當3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。

　　8、加大宣揚力度引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。物業(yè)管理公司本身要留意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣揚和引導，讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)”，有效避開(kāi)收費難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償供應向有償型的商品供應方面轉化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監管力度。推動(dòng)物業(yè)行業(yè)社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規，形成完整、系統體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)力量，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培育和造就高素養的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應當注意個(gè)人素養方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參與社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參與業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業(yè)沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時(shí)處理侵害居民合法權益的大事。

　　12、恢復物業(yè)小區服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴臀飿I(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理方法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長(cháng)、社會(huì )進(jìn)步和物業(yè)管理進(jìn)展的客觀(guān)要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理方法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應樂(lè )觀(guān)協(xié)作，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內容、定價(jià)方式、收費方式等方面進(jìn)行細化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構成和服務(wù)內容，定價(jià)方式上汲取其他城市的閱歷，實(shí)行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清晰楚服務(wù)。

物業(yè)管理調研報告12

　　目前，我市很多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突日趨嚴峻，群眾與企業(yè)的呼聲更加增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

　　分析物業(yè)管理沖突的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

　　1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在肯定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的進(jìn)展需求，致使實(shí)際工作中消失有法難行、無(wú)法可依的現象。

　　2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延長(cháng)到終端，一些政策法規在小區中消失梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)沖突中“名不正、言不順”，解決基層沖突的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的樂(lè )觀(guān)性不足，特殊是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決與上級政府部門(mén)相關(guān)的詳細事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

　　3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必定處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清晰、不參加。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治力量、內控力量、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、力量強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素養不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的`誠信度和公信力不強。

　　4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的敬重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和老師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了肯定的負面影響。

　　5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映劇烈的房屋質(zhì)量差，隨便更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推動(dòng)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透亮監督。很多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特殊是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。

物業(yè)管理調研報告13

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，規范的物業(yè)管理是和諧社會(huì )建設總體戰略中的重要內容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng )建的重要組成部分。根據安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據調查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米。

　　1、新建城市住宅小區的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開(kāi)工建設的住宅小區，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數有1。2萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號。

　　2、 老小區的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米，住宅套數有0。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始歸集住宅專(zhuān)項維修資金以來(lái)，累計歸集資金1372。79萬(wàn)余元。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )現狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區已成立業(yè)主委員會(huì )6個(gè)。在調研中發(fā)現， 90。5%的小區業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難。61。9%的小區在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。50%的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。62。5%的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，也未能起到應有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén)，對轄區內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督管理；（2）居民委員會(huì )、村民委員會(huì )依法對社區進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導監督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉鎮政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應付；街道、社區居委會(huì )很難插手小區的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會(huì )的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問(wèn)題突出。

　　20xx年以來(lái)，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細則》《關(guān)于規范 市普通住宅小區物業(yè)服務(wù)等級標準和市城區物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格的通知》《關(guān)于規范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區建筑面積僅7萬(wàn)平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調查的結果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷(xiāo)，壓低服務(wù)標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項目，有31個(gè)項目虧損，幾個(gè)項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著(zhù)水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應的平衡機制。當水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源。同樣，其它成本費用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會(huì )平均工資，且沒(méi)有購買(mǎi)任何社會(huì )保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì )產(chǎn)物。三是建設工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接，將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶(hù)不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。

　　2、建設工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現有：①盡管通過(guò)了竣工驗收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開(kāi)發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　�。�2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有：①未安裝一戶(hù)一表（前期的老小區及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù)，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專(zhuān)項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施設備差，娛樂(lè )休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂(lè )休閑設施也急需改善，而這些小區沒(méi)有專(zhuān)項維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區改造。

　　4、住宅專(zhuān)項維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

　�。�1）住宅專(zhuān)項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項維修資金。

　�。�2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項維修資金。住宅專(zhuān)項維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

　�。ㄈ�）小區業(yè)主委員會(huì )存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著(zhù)瑕疵。小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì )的監督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì )的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì )的經(jīng)費來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì )的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區全體業(yè)主分攤；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區公用部位的收益來(lái)獲取費用；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費來(lái)源，業(yè)主委員會(huì )的日常工作都很難開(kāi)展。

　　4、業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據調查，我區80%的小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會(huì )的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì )業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導致很多重大事項無(wú)法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機制存在的主要問(wèn)題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的`《物權法》有關(guān)章節規定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規外，一直沒(méi)有國家級行業(yè)法規可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會(huì )是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清；街道、社區的綜合協(xié)調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業(yè)主將車(chē)庫用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門(mén)認為只要用戶(hù)申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競爭機制。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競爭機制，大多

　　數物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　�。�、創(chuàng )造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實(shí)力的社會(huì )實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。�、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng )新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的同時(shí)更應該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ�）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀(guān)念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區業(yè)主委員會(huì )制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )等會(huì )議的出席率、自覺(jué)維護小區公共設施設備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　�。�、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì )的組建。首屆業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )組建，應在街道辦事處、社區居委會(huì )的組織下，在房管、公安部門(mén)的指導監督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報社區居委會(huì )，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關(guān)根據備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區管理范圍。業(yè)主委員會(huì )應當自覺(jué)接受社區居委會(huì )領(lǐng)導，參加社區居委會(huì )舉辦的各項活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區居委會(huì )參加業(yè)委會(huì )的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì )與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會(huì )應當主動(dòng)出面協(xié)調處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導下，由社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成的三方聯(lián)動(dòng)的社區服務(wù)工作新機制，實(shí)現雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì )成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區居委會(huì )黨組任職，社區居委會(huì )干部義務(wù)擔任物業(yè)公司總監和業(yè)主委員會(huì )副主任。并在小區中設立社區便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì )定期值日，社區居委會(huì )配備專(zhuān)門(mén)的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協(xié)調矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶(hù)籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

　　應提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續時(shí)，要求提供該小區物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導問(wèn)責機制，對履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗，后期穩步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監管機制。從房屋預售開(kāi)始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實(shí)的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開(kāi)發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時(shí)加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

物業(yè)管理調研報告14

　　物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

　　一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀

　　去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

　�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。

　�。ǘ�）各類(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

　　二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題

　　由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

　　一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。

　　二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。

　　三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的.原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

　　四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

　�。ǘ�）統一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。

　�。ㄈ�）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。

　�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱�屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。

　　關(guān)于嘉定老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告

　　嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組

　　一、引言

　　物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。

　　根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。

　　二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的

　　通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。

　�。ǘ�）調研對象、方法和內容

　　調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責

　　人、社會(huì )各界人士。

　　調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。

　　調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

　�。ㄈ�）調研過(guò)程

　　5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

　　三、我區物業(yè)管理基本情況

　　據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。

　　本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事

　　物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

　　目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。

　　表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表

　　名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

　　四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。

　　表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表

　　問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順

　　主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

　�。ǘ�）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

　　據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨

　　的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

　　老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟

　　主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存

　　量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。

　　二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。

　　目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。

　　在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

　　關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。

　　物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平

　�。ㄋ模┙址换�金虧損現象嚴重

　　街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、

　　下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的'疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。

　　按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。

　　表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表

　　問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

　　在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)

　　委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

　　目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。

　　五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效

　　近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定

　　成效。具體體現在：

　　1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。

　　2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。

　　3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。

　　4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

　　5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。

　　總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，

　　在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。

　　六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議

　　物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制

　　物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。

　　一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。

　　另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。

　　二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以

　　及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

　　三是要調整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。

　　四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

　　本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。

　　一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

　　損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

　　又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。

　　二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。

　　具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)

　　遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。

　　二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。

　　四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

　�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。

　　三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。

　　以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。

　　本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

物業(yè)管理調研報告15

　　黨的十七大明確指出：“社會(huì )穩定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會(huì )協(xié)同、公眾參與的社會(huì )管理格局，健全基層社會(huì )管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì )創(chuàng )造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會(huì )也提出了要全力抓好社會(huì )穩定工作，全面落實(shí)各項工作措施，營(yíng)造安居樂(lè )業(yè)的社會(huì )環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設的基礎工程，為此，加強居住小區物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調研階段，結合地區實(shí)際，組織了專(zhuān)題調研小組，就如何推進(jìn)地區物業(yè)管理，促進(jìn)地區社會(huì )和諧穩定進(jìn)行了專(zhuān)題調研。此次調研，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次座談會(huì )，發(fā)放了500份居民調查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據調查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區16個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區8個(gè)，占居住小區的50%;成立業(yè)主大會(huì )的小區5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占50%;未收取物業(yè)費的小區占75%，在收取物業(yè)費小區中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查及規范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對社區物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，各新建小區積極通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查，在有物業(yè)公司的小區，57%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，68%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉制而來(lái)，其余是市內物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

　　3、部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《大連市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查顯示，55%的受訪(fǎng)者所居住的社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的.關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)

　　南關(guān)嶺地區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育機制。

　　3、建立健全長(cháng)效管理機制。要建立和完善對開(kāi)發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，完善社區黨總支、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制。

　　4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應根據目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區聯(lián)合深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

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