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《西寧市物業(yè)管理條例》全文
《西寧市物業(yè)管理條例》2007年8月22日西寧市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第六次會(huì )議通過(guò)，2007年9月28日青海省第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十二次會(huì )議批準，2007年10月15日西寧市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告公布，自2008年5月1日起施行，下面是條例全文：
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理適用本條例。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理服務(wù)應當遵循公開(kāi)公平公正、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競爭、服務(wù)規范的原則。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)市物業(yè)行政主管部門(mén))負責本市行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
區、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下稱(chēng)區、縣物業(yè)行政主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮政府指導成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，并負責調解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系。
建設、規劃、電力、水務(wù)、廣電、通信、環(huán)衛、園林、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)按各自職責，實(shí)施本條例。
第五條 鼓勵和支持居民委員會(huì )依法對轄區內的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行指導和監督。
第六條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng )新，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
第二章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì )
第七條 物業(yè)管理區域的劃分應當以物業(yè)的共有設施設備、建筑物規模、社區建設等因素確定。
(一)分期建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的區域，其設置的配套設施設備共有的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
(二)物業(yè)管理區域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭議的，可以作為獨立的物業(yè)管理區域。
(三)已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的不同物業(yè)管理區域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
(四)零星建設未實(shí)施物業(yè)管理的區域，根據需孌與合理原則劃分物業(yè)管理區域。
第八條 建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，應當向物業(yè)所在地區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的要求。區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)應當自受理之日起10日內，按照本條例第七條的規定在征求街道辦事處、鄉鎮政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，同時(shí)在建設規劃總平面圖上注記并書(shū)面告知建設單位。
尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區域的，區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)應當會(huì )同街道辦事處、鄉鎮政府，按照前款的規定，結合當地居(村)民委員會(huì )的布局劃分物業(yè)管理區域，并在建設規劃總平面圖上注記后在物業(yè)管理區域內公告。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有并履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的權利和義務(wù)。
第十條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
有下列情形之一的，業(yè)主、建設單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議報告。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮政府指導下成立首次業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主人數較少的，由業(yè)主共同推舉召集人，召集人召集業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十一條 符合本條例第十條第三款規定成立業(yè)主大會(huì )條件的物業(yè)管理區域，建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮政府書(shū)面報告，同時(shí)提供物業(yè)管理區域劃分情況、業(yè)主清冊、建設規劃總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況、房屋專(zhuān)項維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時(shí)間等文件資料。建設單位在3個(gè)月未內及時(shí)書(shū)面報告的，物業(yè)管理區域內20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
街道辦事處、鄉鎮政府接到建設單位的書(shū)面報告或者業(yè)主的書(shū)面要求后20日內，應當組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十二條 籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府、居民委員會(huì )、建設單位代表、業(yè)主代表9人以上單數組成�；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮政府派員擔任，業(yè)主代表所占比例應當不低于籌備組總人數的2/3�；I備組應當自成立之日起7日內在物業(yè)管理區域內公布籌備組成員名單。
第十三條 籌備組應當做好下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)擬訂業(yè)主大會(huì )議事規則(草案)和管理規約(草案);
(三)確認業(yè)主身份和確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人條件和產(chǎn)生辦法;
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款規定的(一)至(四)項內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主對投票權數等有異議的，籌備組應當在公示期內予以復核。
第十四條 籌備組應當自組成之日起30日內，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )的成員至少由5人以上單數組成。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議結束后，籌備組應當在3日內召集業(yè)主委員會(huì )成員召開(kāi)首次會(huì )議，推選主任1人、副主任若干人，并在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主委員會(huì )首次會(huì )議結束后，籌備組自行解散。業(yè)主委員會(huì )每屆任期3年，業(yè)主委員會(huì )成員可以連選連任。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)的業(yè)主大會(huì )議事規則，應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序及業(yè)主委員會(huì )的成員資格、人數、議事方式、表決程序、印章管理、檔案資料管理，議事活動(dòng)經(jīng)費籌集、管理、使用等事項作出約定。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)的管理規約對全體業(yè)主具有約束力，應包括以下主要內容：
(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求;
(二)物業(yè)管理區域內各類(lèi)公共費用的分擔;
(三)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則;
(四)物業(yè)管理爭議的處理方式;
(五)違反管理規約應當承擔的責任。
業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門(mén)制定。
第十六條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，住宅物業(yè)的，按其擁有的住宅套數每套計1票;非住宅物業(yè)的，按其所擁有的房屋建筑面積計算，每滿(mǎn)100平方米計1票，其中100平方米以下每一房屋所有權證計1票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上所持的投票權數，最高不得超過(guò)全部投票權數的30%。機動(dòng)車(chē)車(chē)庫(位)以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計投票權。
建設單位未出售的物業(yè)按前款規定計算投票權數。
業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費用、不繳存房屋專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以限制。
第十七條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(五)改建和重建建筑物及其附屬設施;
(六)審議決定業(yè)主委員會(huì )的工作權限和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)經(jīng)費收支情況，審議決定業(yè)主委員會(huì )或者20%以上業(yè)主就物業(yè)管理公共事項的提議;
(七)改變、撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
(八)審議決定依法利用物業(yè)共有部位和共有設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方案;
(九)討論業(yè)主委員會(huì )履行職責的情況，并對業(yè)主、使用人違反管理規約的行為予以依約處理;
(十)審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告，并監督其實(shí)施;
(十一)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十八條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
物業(yè)區域內業(yè)主較多的，業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知業(yè)主本人，同時(shí)告知街道辦事處、鄉鎮政府。
第十九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )不依法履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議職責的，可以由街道辦事處、鄉鎮政府組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
除業(yè)主委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮政府外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十條 業(yè)主大會(huì )決定本條例第十七條第四項和第五項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )在其職責范圍內做出的決定，對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )的決定在3日內以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的包括管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則等事項告知建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系;
(四)監督管理規約的實(shí)施，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)根據業(yè)主大會(huì )授權就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟;
(六)審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共有部位、共有設施設備的報告;
(七)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料向區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單和基本情況;
(五)其他必要資料。
街道辦事處、鄉鎮政府應當在收到上述資料之日起5日內出具業(yè)主委員會(huì )備案證明。
業(yè)主委員會(huì )備案的有關(guān)內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內將變更部分重新備案。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章，刻制的印章應當報區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府備案。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，建設單位應當向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數成員或者20%以上業(yè)主提議，要求更換業(yè)主委員會(huì )成員的，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定，并在物業(yè)管理區域內公告。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì )成員資格終止。
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議連續三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)業(yè)主委員會(huì )成員在本區域內物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或兼職的;
(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )成員的。
業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交給業(yè)主委員會(huì )。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前60日內，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未換屆的，街道辦事處、鄉鎮政府應當在該物業(yè)管理區域內指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆改選。
新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì )應當在10日內將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物予以移交。
第二十八條 因物業(yè)管理區域調整等原因需要解散業(yè)主大會(huì )的，在解散前30日內，街道辦事處、鄉鎮政府應當指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區居民委員會(huì )代表組成清算組，在街道辦事處、鄉鎮政府和區、縣物業(yè)主管部門(mén)監督下，做好全體業(yè)主共有的財產(chǎn)清算工作。
第二十九條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，并接受業(yè)主的監督。
第三十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管另無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )超越職權作出的決定，給業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì )成員承擔賠償責任。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì )成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔相關(guān)責任。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于3個(gè)或者建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)區、縣物業(yè)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設單位應當按照下列規定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)招標投標活動(dòng)的監督管理。
第三十三條 建設單位在銷(xiāo)售房屋前，應當參照市物業(yè)主管部門(mén)提供的示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規約，并作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。臨時(shí)管理規約應當報區、縣物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府備案。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖和物業(yè)管理區域劃分文件、物業(yè)管理區域內歸全體業(yè)主共有的物業(yè)部位和設施設備。
第三十四條 新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主成員會(huì )議事活動(dòng)用房的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)管理區域房屋總建筑面積不足2萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不應低于60平方米，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房不低于40平方米。房屋總建筑面積按建設工程規劃許可證載明的地上建筑物面積計算。
物業(yè)服務(wù)用房應當在地面以上并具備水、電等基本使用功能。
物業(yè)服務(wù)用房配置不符合本條前兩款規定的，規劃、建設、物業(yè)主管部門(mén)不予核發(fā)有關(guān)證件或者不予登記。
物業(yè)服務(wù)用房不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)，不得改變用途。
第三十五條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應當依法具有獨立法人資格和相應資質(zhì)，并按規定聘請相應專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員擔任物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)工作。
在本市行政區域外注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在本市行政區域內從事物業(yè)服務(wù)的，應當向市物業(yè)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定向街道辦事處、鄉鎮政府和區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)報送統計報表，區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)應當將統計報表抄報市物業(yè)行政主管部門(mén)。
本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。發(fā)生重大事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定，在規定時(shí)間內向相關(guān)行政管理部門(mén)、專(zhuān)業(yè)單位報告。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項目，應當對共有部位及其相應的檔案進(jìn)行查驗，并辦理書(shū)面移交手續。發(fā)現共有部位與原設計方案不符或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應當書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會(huì );并按照國家、省和市的有關(guān)規定，與開(kāi)發(fā)建設單位或者業(yè)主委員會(huì )辦理相應手續。開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主委員會(huì )應當督促相關(guān)責任單位整改。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利：
(一)按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用;
(二)勸阻和制止違反社會(huì )公德、管理規約和物業(yè)管理制度的行為;
(三)委托專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項物業(yè)管理業(yè)務(wù);
(四)法律、法規規定的其他權利。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主咨詢(xún)和監督;
(二)制定突發(fā)事件應急處置預案;
(三)執行物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費等級標準;
(四)每半年公布一次涉及業(yè)主的共有維修設施設備費用分攤和其他物業(yè)服務(wù)代收代支費用情況;
(五)合同終止之日起30日內，應當與業(yè)主或者有關(guān)單位結清債權債務(wù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設施、設備;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下事項：
(一)當事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;
(五)專(zhuān)項維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用;
(七)雙方的權利和義務(wù);
(八)合同期限;
(九)違約責任;
(十)解決爭議的辦法;
(十一)其他需要約定的事項。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費標準與服務(wù)水平相適應的原則，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級物業(yè)主管部門(mén)根據物業(yè)服務(wù)等級標準制定相應的基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期調整和公布。前期物業(yè)服務(wù)收費由建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據政府公布的指導價(jià)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
非住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)標準等級、服務(wù)內容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關(guān)事項。
物業(yè)服務(wù)的內容包括：管理、房屋設備運行、清潔、保安、綠化、日常維修。
業(yè)主應當按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。
第四十一條 物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費、采暖費、電梯使用費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔。
前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相應手續。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內無(wú)正當理由不辦理相應手續的，視為交付。
物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應交納物業(yè)服務(wù)費數額的70%交納費用。物業(yè)管理區域內規劃設計為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應當在本供熱期開(kāi)始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應當按采暖費總額的50%交納費用�？赡芪：ζ渌脩�(hù)用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。
第四十二條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用：
(一)專(zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶(hù);
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶(hù);
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶(hù)。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護等管理責任及有關(guān)費用。法律、法規另有規定的，從其規定。
前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )不能正常履行職責時(shí)，街道辦事處、鄉鎮政府應當指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定并書(shū)面告知是否續聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì )決定聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在合同屆滿(mǎn)后30日內做好交接工作。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或者期滿(mǎn)未續約以及依法律、法規規定不得繼續從事物業(yè)服務(wù)等情形，應當退出物業(yè)服務(wù)項目的，不得以物業(yè)服務(wù)中的債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項目，并應當在履行規定退出程序的同時(shí)做好以下物業(yè)服務(wù)交接工作：
(一)移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房;
(二)撤出物業(yè)服務(wù)項目中的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預收、代收的有關(guān)費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第四十五條 物業(yè)管理區域內的下列房屋及其配套設施歸全體業(yè)主共有：
(一)物業(yè)服務(wù)用房;
(二)監控室;
(三)按規劃配建的非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫(棚);
(四)綠地、道路、公共場(chǎng)所;
(五)開(kāi)發(fā)建設單位以房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設施設備;
(六)其他依法歸全體業(yè)主共有的設施設備。
開(kāi)發(fā)建設單位申請房屋所有權初始登記時(shí)，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設施，由房產(chǎn)登記機關(guān)在房屋所有權登記簿上予以記載，并在管理區域內公示，但不頒發(fā)權屬證書(shū)。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃行政主管部門(mén)批準或者房屋權屬證書(shū)載明的用途使用房屋專(zhuān)有部分，不得擅自改變。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家、省和市的規定以及管理規約。
第四十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門(mén)選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費用。物業(yè)保修金交存、使用、管理和退還的辦法，由市政府另行制定。
第四十八條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定繳存專(zhuān)項維修資金。房屋專(zhuān)項維修資金屬全體業(yè)主共有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修和更新、改造。房屋專(zhuān)項維修資金余額不足物業(yè)管理區域內應繳存專(zhuān)項維修資金總額的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定專(zhuān)項維修資金的續籌方案。房屋專(zhuān)項維修資金的收取、使用、管理和監督的具體辦法由市政府按照國家有關(guān)規定另行制定。
利用物業(yè)的共有部位、共有設施設備獲取的收益，歸擁有該物業(yè)的全體業(yè)主共有，經(jīng)營(yíng)收益主要用于補充住房專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定用于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費或者其它事項。
第四十九條 物業(yè)應當定期維修養護。物業(yè)出現按規定應當維修養護的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)履行維修養護義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護、修繕等物業(yè)管理需要，必須進(jìn)入專(zhuān)有部分的，業(yè)主、使用人應當提供方便。
第五十條 存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋的物業(yè)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意或者直接按照管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。有關(guān)業(yè)主不予配合造成公共利益或者他人合法權益受到損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即采取應急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )，維修費用由相關(guān)責任人承擔。
第五十一條 在物業(yè)管理區域內不得有下列行為：
(一)違反規定在房屋內進(jìn)行裝飾裝修;
(二)侵占、損壞共有部位、共有設施設備;
(三)違章搭建建筑物、構筑物;
(四)擅自改變物業(yè)規劃用途或者外觀(guān);
(五)違反規定飼養動(dòng)物;
(六)違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(七)任意棄置垃圾;
(八)在建筑物、構筑物上涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)，噪音;
(十)違反規定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(十一)法律、法規和規章禁止的其他行為。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定以及管理規約行為的，應當予以勸阻、制止。對違反有關(guān)規定的行為，應當在24小時(shí)內報告相關(guān)行政主管部門(mén)，相關(guān)行政主管部門(mén)應當依法及時(shí)處理。
第五十三條 業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應當在合同簽訂后10日內，將物業(yè)承租人或者買(mǎi)受人、出租期限以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十四條 物業(yè)管理區域內依法設置機動(dòng)車(chē)停放位的，應當符合國家交通設施安全標準的規定，不得占用消防通道和綠地、不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。
物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫)，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主或者使用人的需要。
業(yè)主大會(huì )決定對物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)地車(chē)輛停放收取場(chǎng)地使用費的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并按約定支付代收酬金。
第五章 法律責任
第五十五條 違反本條例規定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第五十六條 建設單位違反本條例第十一條第一款規定，未將物業(yè)管理區域符合業(yè)主大會(huì )成立條件的情況書(shū)面報告街道辦事處、鄉鎮政府和區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)，或者未按照規定提供有關(guān)資料的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下的罰款。
建設單位違反本條例第四十七條第二款規定，不按規定繳存物業(yè)保修金的，由市、縣物業(yè)行政主管部門(mén)責令限期交存;逾期不繳存的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之三的滯納金，可以并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第三款規定，未向區、縣物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府報送統計報表的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十五條第四款規定，未及時(shí)向相關(guān)行政管理部門(mén)、專(zhuān)業(yè)單位報告的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以500元以上1000元以下的罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條規定，未辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗手續或者對不符合承接條件的物業(yè)辦理物業(yè)服務(wù)承接查驗手續的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規定，拒不退出物業(yè)服務(wù)項目或者不按規定退出的，由區、縣物業(yè)主管部門(mén)給予警告，責令限期改正;逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主、使用人違反本條例第五十二條規定，未予以勸阻、制止或者未在規定時(shí)間內報告相關(guān)行政主管部門(mén)的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，并處以500元以上1000元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例第二十七條第三款規定，原業(yè)主委員會(huì )未按規定時(shí)間移交其保管的文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期移交。
第五十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第四十六條規定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正;情節嚴重的，處以1000元以上5000元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十一條第(一)、(二)、(四)項規定，在房屋內進(jìn)行裝飾裝修的，侵占、損壞共有部位、共有設施設備以及擅自改變物業(yè)規劃用途或者外觀(guān)的，由區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)予以警告，責令停止違法行為，恢復原狀，視其情節，處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規約，損害其他業(yè)主、使用人合法權益的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法提起訴訟。
第六十條 市、區、縣物業(yè)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府及其他行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予以查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第六十一條 本條例有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：
物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
業(yè)主是指房屋所有權人。
物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。
前期物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì )首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘的具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。
專(zhuān)有部分是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個(gè)業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。
共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等。
第六十二條 本條例的具體應用問(wèn)題由西寧市政府負責解釋。
第六十三條 本條例自2008年5月1日起施行。
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