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銀川市物業(yè)管理條例「全文」
《銀川市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理條例〉的決定》，于2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三次會(huì )議通過(guò)。2008年7月24日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四次會(huì )議批準�，F予公布，自2008年9月1日起施行。
銀川市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
2008年7月30日
銀川市物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為加強物業(yè)管理，規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于銀川市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。
第四條銀川市房產(chǎn)行政管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門(mén)委托具體負責興慶區、金鳳區、西夏區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第五條 政府應當鼓勵、引導和支持物業(yè)管理向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第六條一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。
第七條同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì );只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
同一物業(yè)管理區域內，交付的專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿(mǎn)兩年且交付的專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑總面積30%以上時(shí)，建設單位或出售單位應當組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。
首次業(yè)主大會(huì )的費用由物業(yè)建設單位或出售單位承擔。
第八條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主大會(huì )決定第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定上款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但應當出具書(shū)面委托書(shū)，明確所委托的權限。
業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十一條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十一條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，成員人數由業(yè)主大會(huì )決定，一般為5人以上單數。業(yè)主委員會(huì )委員應當由自覺(jué)履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，但在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應作為業(yè)主委員會(huì )成員。
業(yè)主委員會(huì )任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )成員在任期內業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì )應根據業(yè)主大會(huì )議事規則及時(shí)增補委員。
業(yè)主委員會(huì )委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起10日內，前業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì )委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的文件資料及財物。
第十二條 業(yè)主委員會(huì )除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責外，還可以履行下列職責：
(一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案;
(二)根據業(yè)主大會(huì )的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟。
第十三條 業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之后，應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公示，并在30日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )備案事項發(fā)生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。
第十四條業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當由全體委員半數以上簽字同意。
第十五條 管理規約應當包括以下內容：
(一)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數;
(二)業(yè)主委員會(huì )組織機構;
(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施的權利;
(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(五)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的監督權;
(六)物業(yè)各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管;
(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區域內應遵守的行為準則及通過(guò)適當途徑向業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù);
(八)違反管理規約的責任。管理規約對全體業(yè)主具有約束力。
管理規約經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公示，并在15日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
管理規約修訂后，應依照前款規定重新備案和公示。
第十六條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第十七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)、居民委員會(huì )共同做好物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安、環(huán)境衛生等工作。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，在物業(yè)管理職責范圍內接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第十九條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，費用的籌集方式、業(yè)主委員會(huì )工作人員津貼或薪酬標準等由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第二十條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規及管理規約。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十一條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權利：
(一)按照物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù);
(二)收取物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)酬金;
(三)選擇專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止物業(yè)管理區域內違反管理規約和物業(yè)管理規章制度的行為;
(五)享有經(jīng)營(yíng)自主權，按經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(六)法律、法規規定的其他權利。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行以下義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督;
(三)在物業(yè)管理區域內公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的收費項目和標準;
(四)向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況;
(五)接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)的監督管理;
(六)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規行為，維護物業(yè)管理區域公共秩序和公共安全;
(七)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中維護業(yè)主的合法權益;
(八)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當建立完善的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區域內設施的用途。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條 物業(yè)建設單位或出售單位應當按有關(guān)規定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。
建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿(mǎn)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設單位應在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。
第二十七條 鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理招投標具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。
通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應當按照以下規定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
第二十八條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
臨時(shí)管理規約應作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件并報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案。市房產(chǎn)行政管理部門(mén)應當制作管理規約示范文本。
建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第二十九條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同內容向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費起始時(shí)間及計費方式等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。
第三十條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔;物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位和物業(yè)買(mǎi)受人按物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中的約定承擔，約定由物業(yè)買(mǎi)受人交納的，建設單位負連帶交納責任;物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中未約定的，由建設單位承擔。
前款所稱(chēng)的交付使用，是指物業(yè)通過(guò)竣工驗收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定》要求，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿(mǎn)30日后。
第三十一條 物業(yè)管理區域內的下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：
(一)物業(yè)管理用房、門(mén)衛房、值班房、非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫(棚)、監控室等共用設施設備機房，以及其他為物業(yè)管理區域服務(wù)的公共用房;
(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間;
(三)物業(yè)管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營(yíng)性的共用文體設施;
(四)建設單位以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地;
(五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中對配套設施設備的所有權或使用權進(jìn)行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業(yè)主所有。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗，查驗費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位或業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗中發(fā)現問(wèn)題的，交接各方應當以書(shū)面形式予以確認。
查驗中發(fā)現的問(wèn)題，屬于建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應責任;屬于部分或者全體業(yè)主責任的，業(yè)主應當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應責任。
第三十四條 建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)共用設施設備及下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內將物業(yè)共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業(yè)主委員會(huì )。
第三十五條 建設單位必須在首次業(yè)主大會(huì )成立后30日內，按下列標準向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：
(一)住宅總規劃建筑面積在5萬(wàn)平方米以?xún)鹊�，按不低于總建筑面積4‰提供;物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供;
(二)住宅總規劃建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米以上的，5萬(wàn)平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過(guò)部分按不低于2‰提供。
物業(yè)管理用房一般應當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個(gè)不得擅自改變其用途。
第三十六條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時(shí)，應當提交物業(yè)管理用房、配套設施坐落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當對物業(yè)管理用房、配套設施坐落位置和面積等同時(shí)進(jìn)行登記。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)及費用
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當包括以下主要內容：
(一)委托管理物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)事項;
(三)物業(yè)服務(wù)等級或服務(wù)質(zhì)量;
(四)服務(wù)費用;
(五)雙方的權利與義務(wù);
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配;
(七)專(zhuān)項維修資金的管理與使用;
(八)物業(yè)管理用房及配套設施設備;
(九)合同期限;
(十)違約責任;
(十一)雙方約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)備案并在物業(yè)管理區域內公示。
市房產(chǎn)行政管理部門(mén)應當制定物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的示范文本。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì );未成立業(yè)主委員會(huì )的，交還給建設單位。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項目。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，收費標準實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)費用的收取方式可實(shí)行包干制或酬金制。
物業(yè)服務(wù)費用包干制的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。
第四十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔，依照本條例設立共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)并符合專(zhuān)項維修資金使用條件的，可在專(zhuān)項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。
保修期滿(mǎn)后，物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。
第四十四條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第四十五條 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取相關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì )應當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿(mǎn)九十日前，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定解除或者續聘事宜，并將決定書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿(mǎn)九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續簽事宜書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )或建設單位。雙方商定續簽合同的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退還多收取的物業(yè)服務(wù)費，有過(guò)錯的應當承擔賠償責任。
業(yè)主大會(huì )未按照法律、法規規定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應當承擔賠償責任。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)的使用與維護應當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。
第五十一條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業(yè)主大會(huì )同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。
第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的，應征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂恢復協(xié)議。
第五十四條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設備;
(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等;
(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲;
(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng);
(六)占用公共場(chǎng)地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等;
(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能;
(九)在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十)法律、法規及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十五條 業(yè)主應當按規劃部門(mén)批準或者房地產(chǎn)產(chǎn)權證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )的同意，經(jīng)規劃部門(mén)批準并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本市的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實(shí)施內容、實(shí)施期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務(wù)費用及違約責任等進(jìn)行約定。
市房產(chǎn)行政管理部門(mén)應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。
第五十六條 利用住宅小區內道路、空地等共用部位停車(chē)以及利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房進(jìn)行其它活動(dòng)或經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第五十七條 物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)場(chǎng)(庫)，應當優(yōu)先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內的業(yè)主和使用人使用。停車(chē)位不得轉讓給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人;停車(chē)位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人。在物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。因責任人維修養護不及時(shí)，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設單位，應當按國家的有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
住宅物業(yè)管理區域外的非住宅物業(yè)的專(zhuān)項維修資金的收繳、使用和管理參照上款執行。
第七章 法律責任
第六十條 業(yè)主、使用人違反本條例或者臨時(shí)管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權利的，業(yè)主委員會(huì )應當予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十一條 有下例行為之一的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門(mén)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規定予以處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(二)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不移交有關(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的;
(四)建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的;
(五)挪用專(zhuān)項維修資金的;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;
(八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(九)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的。
第六十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。
第六十三條 違反本條例規定，房產(chǎn)行政管理部門(mén)或者其他行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章 附則
第六十四條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主活動(dòng)用房等。
第六十五條 本條例所稱(chēng)共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂等)，戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指按照規劃部門(mén)批準且建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、暖氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫、文體設施和共用設施、設備使用的房屋等。
第六十六條本條例自2005年5月1日起施行。
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