寧波市物業(yè)管理條例

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　　第一章 總則

　　第一條[目的依據] 為了規范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條[適用范圍] 本市行政區域內的住宅小區物業(yè)管理、使用及其監督管理適用本條例。

　　非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)參照本條例執行。

　　第三條[部門(mén)職責] 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén))負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　各縣(市)、區房產(chǎn)管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轄區物業(yè)管理部門(mén))依照本條例負責轄區內物業(yè)管理的監督管理工作，并接受市物業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導。

　　各級建設、規劃、城市管理、公安、價(jià)格、環(huán)保、工商、民政等有關(guān)部門(mén)應按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　第四條[屬地政府職責] 各縣(市)、區政府應當加強對本轄區內物業(yè)管理的領(lǐng)導，協(xié)調解決轄區內物業(yè)管理方面的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處(鄉鎮政府，下同)協(xié)助各級物業(yè)管理主管部門(mén)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監督，并接受轄區物業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導;協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系，負責指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，調處業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，監督業(yè)主依法開(kāi)展自治管理。

　　第五條[行業(yè)協(xié)會(huì )] 市物業(yè)管理協(xié)會(huì )是全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應當積極規范行業(yè)自律行為，維護會(huì )員合法權益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第六條[業(yè)主、使用人的定義和關(guān)系] 本條例所稱(chēng)業(yè)主是指房屋的所有權人。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的權利，并應當履行《物業(yè)管理條例》規定的義務(wù)。

　　本條例所稱(chēng)的物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不能違反法律、法規和管理規約(或臨時(shí)管理規約)的有關(guān)規定，業(yè)主與物業(yè)使用人未約定權利義務(wù)的或者物業(yè)使用人違反本條例和管理規約(或臨時(shí)管理規約)的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第七條[業(yè)主大會(huì )組成] 物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主人數少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理區域劃分辦法由市物業(yè)管理部門(mén)另行制訂。

　　第八條 [首次業(yè)主大會(huì )成立條件] 物業(yè)管理區域具備下列條件之一的，經(jīng)開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的任一方向所在地街道辦事處提出書(shū)面要求，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　第九條[首次業(yè)主大會(huì )籌備規則] 首屆業(yè)主大會(huì )由街道辦事處組織召集。街道辦事處應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主推舉的業(yè)主代表和開(kāi)發(fā)建設單位、社區居委會(huì )的代表組成，籌備組組長(cháng)由街道辦事處指定的代表?yè)�任�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業(yè)管理區域內書(shū)面公告。

　　轄區物業(yè)管理部門(mén)應當加強業(yè)主大會(huì )成立工作的業(yè)務(wù)指導。

　　第十條[籌備組的職責] 籌備組的工作職責為：

　　(一)擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案;

　　(二)擬定業(yè)主管理規約草案;

　　(三)制定業(yè)主委員會(huì )委員的選舉產(chǎn)生辦法，擬定業(yè)主委員會(huì )委員的推選名單;

　　(四)召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì )所需的其他工作。

　　第十一條[業(yè)主大會(huì )召開(kāi)] 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當在會(huì )議召開(kāi)15日前將會(huì )議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決等事項向全體業(yè)主公告。

　　街道辦事處、轄區物業(yè)管理部門(mén)、社區居委會(huì )代表應列席業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )也可以邀請非業(yè)主使用人代表列席。

　　業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不能以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或其代理人應當列席會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄并存檔。

　　第十二條[業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)形式] 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，參加業(yè)主大會(huì )的業(yè)主應在會(huì )議簽到表簽字確認;采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，業(yè)主應在表決票或選舉票送達時(shí)簽字確認。

　　在計算業(yè)主人數時(shí)，一套房屋登記有兩個(gè)或者兩個(gè)以上所有權人的，由共有人協(xié)商確定一個(gè)業(yè)主;多套房屋所有權為同一人或同一單位的，將該人或該單位以單個(gè)業(yè)主認定;開(kāi)發(fā)建設單位未出售或未交付給購房人的房屋，認定開(kāi)發(fā)建設單位為業(yè)主。

　　第十三條 [業(yè)主大會(huì )共同決定事項]

　　下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會(huì )決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。

　　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的決定，應當自決定作出之日起三日內以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十四條[業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生規則] 首屆業(yè)主委員會(huì )由首屆業(yè)主大會(huì )在籌備組推薦的候選人名單中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員的數額一般為五至十七人，但最低不得少于五人。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強的公信力和組織能力，且需書(shū)面向業(yè)主大會(huì )承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責。

　　業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起30日內向轄區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處備案。業(yè)主委員會(huì )備案的內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。

　　第十五條[業(yè)主委員會(huì )職責] 業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監督管理規約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條[業(yè)主委員會(huì )會(huì )議規則] 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì )議時(shí)須有半數以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)占總人數半數以上的委員同意。

　　第十七條[業(yè)主委員會(huì )委員禁止行為] 業(yè)主委員會(huì )委員不得有下列行為：

　　(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;

　　(二)向為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù);

　　(三)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　(四)侵害其他業(yè)主的合法權益。

　　第十八條[業(yè)主委員會(huì )委員的中止] 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議通過(guò)后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會(huì )會(huì )議審議決定：

　　(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正;

　　(二)一年內三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議;

　　(三)違反本條例第十七條規定;

　　(四)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

　　業(yè)主委員會(huì )中止委員職務(wù)時(shí)，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

　　第十九條[業(yè)主委員會(huì )委員的終止] 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一時(shí)，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區域的業(yè)主;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;

　　(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈;

　　(四)被人民法院判處刑罰或被公安機關(guān)收容勞動(dòng)教養。

　　第二十條[業(yè)主委員會(huì )換屆] 業(yè)主委員會(huì )每屆任期三至五年，具體由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )應當組織換屆選舉，并報告轄區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月完成。

　　業(yè)主委員會(huì )成立前或集體換屆(辭職)期間，在過(guò)渡期內暫由社區居委會(huì )行使業(yè)主委員會(huì )職責，監督、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

　　第二十一條[業(yè)主委員會(huì )交接] 業(yè)主委員會(huì )應當在任期屆滿(mǎn)后三個(gè)工作日內，將業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )印章、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十二條[業(yè)主委員會(huì )事務(wù)公開(kāi)] 業(yè)主委員會(huì )應當定期將工作情況通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報告，并通報轄區物業(yè)管理部門(mén)和街道辦事處。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。

　　第二十三條[對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監管] 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會(huì )公共利益。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通知全體業(yè)主;決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第二十四條[業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的會(huì )議經(jīng)費] 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的會(huì )議經(jīng)費在利用物業(yè)管理區域內公共部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會(huì )會(huì )同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出預算，并在業(yè)主大會(huì )上表決通過(guò)后執行。

　　首屆業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。具體標準由市物業(yè)管理部門(mén)會(huì )同市價(jià)格行政主管部門(mén)制定。開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首屆業(yè)主大會(huì )籌備經(jīng)費繳交給轄區物業(yè)管理部門(mén)，在業(yè)主大會(huì )籌備階段由轄區物業(yè)管理部門(mén)將經(jīng)費劃撥給籌備小組。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的會(huì )議經(jīng)費的使用情況應當在每年第一季度向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監督。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十五條[選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)]物業(yè)銷(xiāo)售(預售)前，開(kāi)發(fā)建設單位應當通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理招投標辦法由市物業(yè)管理部門(mén)另行制訂。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)費收費標準和服務(wù)標準由轄區物業(yè)管理部門(mén)會(huì )同物價(jià)部門(mén)、屬地街道和開(kāi)發(fā)建設單位參照政府指導價(jià)和行業(yè)服務(wù)等級標準在招投標預備會(huì )議上確定。

　　第二十六條[臨時(shí)管理規約] 開(kāi)發(fā)建設單位應當在銷(xiāo)售(預售)物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　購房人在簽訂購房合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約的約定。

　　前期物業(yè)管理期間，國家法律法規尚未涉及到的領(lǐng)域或具體事宜，而臨時(shí)管理規約已有約定的，臨時(shí)管理規約的約定作為各級部門(mén)調解物業(yè)糾紛的重要依據。

　　第二十七條[前期物業(yè)管理的到期] 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì )未成立的，所在地街道辦事處應當抓緊指導業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )，在過(guò)渡期內由社區居委會(huì )同物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定服務(wù)標準、收費標準，但過(guò)渡期不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第二十八條[前期監管] 各縣(市)、區物業(yè)管理主管部門(mén)應當參加新開(kāi)發(fā)的住宅小區建設項目的規劃、擴初會(huì )審，并以建設標準和配套標準為重點(diǎn)，參與對開(kāi)發(fā)建設過(guò)程的監督、管理。

　　第二十九條[前期物業(yè)管理的職責] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理的主要職責是：

　　(1)參與工程驗收，對發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題及不適宜今后管理的問(wèn)題及時(shí)向建設單位或相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議;

　　(2)掌握小區內各管網(wǎng)線(xiàn)路的布置，建立小區工程資料和日常管理檔案，規范財務(wù)制度;

　　(3)在平等、自愿基礎上，接受各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的有償委托，接管物業(yè)管理區域供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線(xiàn)電視等公共設施設備，并根據委托約定對公共設施設備進(jìn)行維護管理;

　　(4)協(xié)助各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促開(kāi)發(fā)建設單位整改開(kāi)發(fā)建設中遺留問(wèn)題;

　　(5)根據臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主提供服務(wù)并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序。

　　(6)根據街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內派遣專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)入施工現場(chǎng)，實(shí)施物業(yè)前期介入。

　　第三十條 [公共設施設備的移交] 物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)建設單位應當將驗收合格的供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線(xiàn)電視等公共設施設備移交給各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)，各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)必須接受。各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

　　委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方的管理職責和維護范圍，并由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應的管理和維護費用;未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議的，各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)不得強行將共用設施設備交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收各項費用或代辦工作。

　　第三十一條[管理資料交接] 開(kāi)發(fā)建設單位應當在辦理物業(yè)交接手續時(shí)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區域內道路、地下停車(chē)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)共用設施設備清單及購買(mǎi)合同;

　　(五)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料和保修合同;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　開(kāi)發(fā)建設單位未將上述資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不辦理物業(yè)交接手續。

　　業(yè)主委員會(huì )成立后或前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將上述接收的資料移交或告知給業(yè)主委員會(huì )或社區居委會(huì )。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條[資質(zhì)管理] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按資質(zhì)管理的規定從事物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)人員應當持證上崗。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十三條[物業(yè)服務(wù)合同] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的委托從事物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)按與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定作為開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的工作目標和依據。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當載明下列內容：

　　(一) 業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、地址;

　　(二) 物業(yè)管理區域范圍和管理項目;

　　(三) 物業(yè)管理服務(wù)事項;

　　(四) 物業(yè)管理服務(wù)要求和標準;

　　(五) 物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(六) 物業(yè)管理服務(wù)期限;

　　(七) 違約責任;

　　(八) 合同終止和解除的約定;

　　(九) 雙方約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起15日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報轄區物業(yè)管理部門(mén)、所在地的街道辦事處及物價(jià)部門(mén)備案。

　　第三十四條[物業(yè)服務(wù)合同的簽訂原則] 物業(yè)服務(wù)合同應當遵循“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當制訂物業(yè)服務(wù)等級標準，供業(yè)主參照選擇相應的服務(wù)標準。

　　市價(jià)格管理部門(mén)應當對應服務(wù)等級標準，測算每一服務(wù)等級標準的服務(wù)成本，供業(yè)主參照確定相應的收費標準。

　　第三十五條[公示制度] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)合同中確定的服務(wù)標準和收費標準在物業(yè)管理區域內的醒目位置公示，接受業(yè)主的監督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在每年第一季度在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布管理區域內企業(yè)上年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費使用情況，接受業(yè)主的監督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理的各項資金;實(shí)行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

　　業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當作詳細說(shuō)明，業(yè)主委員會(huì )也可以邀請審計單位進(jìn)行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收入中支出。

　　第三十六條[收費原則] 物業(yè)管理服務(wù)收費應當遵循收費標準與服務(wù)標準相適應的原則，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主(業(yè)主委員會(huì ))和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

　　開(kāi)發(fā)建設單位已通知物業(yè)買(mǎi)受人前來(lái)辦理物業(yè)交付手續，因物業(yè)買(mǎi)受人的自身原因未來(lái)辦理的，自交房通知的截止之日的次月起，由物業(yè)買(mǎi)受人足額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十七條[兩種特殊形式的收費] 開(kāi)發(fā)建設單位在預(銷(xiāo))售物業(yè)時(shí)，向物業(yè)買(mǎi)受人承諾減免或承擔部分物業(yè)服務(wù)費的，按承諾的年限和減免標準在物業(yè)交付前向轄區物業(yè)管理部門(mén)交納減免費用，并由轄區物業(yè)管理部門(mén)逐年劃撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)產(chǎn)權交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方當事人應當結清物業(yè)服務(wù)費;房屋買(mǎi)賣(mài)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向買(mǎi)入方結算物業(yè)服務(wù)費(包括原出賣(mài)人未繳納的物業(yè)服務(wù)費)。

　　第三十八條[退出機制] 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應提前三個(gè)月向業(yè)主委員會(huì )、屬地街道、轄區物業(yè)管理部門(mén)書(shū)面告知，業(yè)主委員會(huì )、屬地街道或轄區物業(yè)管理部門(mén)認為需適當延長(cháng)管理期限的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當相應延長(cháng)，但最長(cháng)不超過(guò)三個(gè)月。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理下列事項，并報轄區物業(yè)管理管理部門(mén)備案;

　　(一) 對預收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費及其他公共經(jīng)費按實(shí)結算，多收的部分予以退還;

　　(二) 移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊;

　　(三) 移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同退出物業(yè)管理的，按合同的約定辦理。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第三十九條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應當遵守臨時(shí)管理規約和管理規約。

　　臨時(shí)管理規約和管理規約應當包括下列內容：

　　(一)物業(yè)管理區域物業(yè)共有部分的使用和維護規則;

　　(二)物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng);

　　(三)業(yè)主合理使用物業(yè)專(zhuān)有部分的權利和義務(wù);

　　(四)物業(yè)屋面、外墻、門(mén)窗及戶(hù)外設施保潔和裝修規范;

　　(五)維護物業(yè)管理區域公共秩序的權利和義務(wù);

　　(六)業(yè)主分擔物業(yè)管理區域各類(lèi)費用的方式;

　　(七)違反規約應當承擔的責任。

　　第四十條[禁止行為] 物業(yè)管理區域禁止下列行為：

　　(一)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，改變房屋的使用用途、外形和色調;

　　(二)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，搭建建筑物或構筑物;

　　(三)占用、損壞房屋的共有部位、共用設施和附屬設施;

　　(四)損壞房屋結構，野蠻裝修;

　　(五)侵占或損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品;

　　(六)亂丟垃圾雜物;

　　(七)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(八)亂設攤位、亂設集貿市場(chǎng);

　　(九)擅自張貼或懸掛標語(yǔ)、廣告和啟事，在房屋和公共設施上亂寫(xiě)、亂畫(huà);

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　第四十一條 [裝修管理]業(yè)主或使用人裝修房屋，應當事先按《寧波市城市房屋使用安全管理條例》的規定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面通知或備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正;對拒不改正的，應當及時(shí)報有關(guān)行政管理部門(mén)依法辦理。

　　第四十二條[停車(chē)管理一] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的公共場(chǎng)地車(chē)輛停放費主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金或按業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)認為現行物業(yè)收費標準不能滿(mǎn)足實(shí)際服務(wù)成本支出的，可向業(yè)主委員會(huì )提出提高物業(yè)收費標準的申請，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，征求全體業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主大會(huì )可以決定提高收費標準，也可以決定在車(chē)輛停放費或其他利用共用部位、公共設施設備經(jīng)營(yíng)而得收益中貼補物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條[停車(chē)管理二] 業(yè)主車(chē)輛較多的物業(yè)管理區域，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同申請，公安部門(mén)應當幫助指導業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分小區內地面停車(chē)位和規定行車(chē)路線(xiàn)。

　　住宅小區內禁止大型車(chē)輛及載有危險品、有毒物品的車(chē)輛進(jìn)入，禁止車(chē)輛停放在小區消防通道口或阻礙物業(yè)管理區域內的主要交通道路;物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現上述違規行為的，應當勸阻車(chē)主，勸阻不聽(tīng)的，應及時(shí)告知公安部門(mén)，由公安部門(mén)協(xié)調或依法處理。

　　第四十四條[停車(chē)管理三] 車(chē)位配置嚴重不足的住宅小區，經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論確定，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同申請，相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)批準，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對物業(yè)管理區域內的公共部位和共有設施設備進(jìn)行臨時(shí)改造或臨時(shí)搬遷，騰出臨時(shí)停車(chē)位。

　　第六章 物業(yè)管理用房、設施和經(jīng)費

　　第四十五條[物管用房規劃、配置] 開(kāi)發(fā)建設單位應當將物業(yè)管理用房納入項目配套建設計劃，與新建物業(yè)同時(shí)設計、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。物業(yè)管理用房的具體位置和面積由經(jīng)轄區物業(yè)管理部門(mén)確認后，由規劃行政主管部門(mén)在規劃圖紙中確定。

　　開(kāi)發(fā)建設單位應當按照物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房(其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房);物業(yè)管理區域內的物業(yè)均為非住宅的，按物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房。

　　對經(jīng)濟適用房小區和拆遷安置小區，開(kāi)發(fā)建設單位應當按在上款規定的比例配置基礎上，再增配不低于物業(yè)建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之四的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房。

　　物業(yè)竣工驗收后的實(shí)測地上總建筑面積超過(guò)建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，開(kāi)發(fā)建設單位應當對超過(guò)部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無(wú)法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區域內的同類(lèi)物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應價(jià)款，列入物業(yè)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十六條[用房繳交]物業(yè)交付前，開(kāi)發(fā)建設單位應按照本條例第四十六條規定的標準將物業(yè)管理用房交給轄區物業(yè)管理部門(mén)。業(yè)主委員會(huì )成立后，轄區物業(yè)管理部門(mén)應將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會(huì )。

　　因分期開(kāi)發(fā)等原因 ,不能足額提供當期物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的,開(kāi)發(fā)建設單位應在物業(yè)交付前向轄區物業(yè)管理部門(mén)支付同類(lèi)地段、同等面積的商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟補償,并在后期開(kāi)發(fā)中及時(shí)補足物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。

　　第四十七條[物管用房的使用] 物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押,其用途不得擅自改變。

　　物業(yè)管理辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費使用，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)所需的場(chǎng)所和業(yè)主委員會(huì )的辦公場(chǎng)所。

　　物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)，租金或收益在業(yè)主委員會(huì )的監管下主要用于物業(yè)管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同中,約定的租賃期限最長(cháng)不得超過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。

　　第四十八條[房屋的保修] 物業(yè)交付使用后，開(kāi)發(fā)建設單位應當按國家和省規定的保修期限和保修范圍承擔房屋的保修責任。

　　物業(yè)交付前，開(kāi)發(fā)建設單位應當一次性向轄區物業(yè)管理部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期內維修費用的保證。

　　建設單位對物業(yè)的保修可以自行組織，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修。?

　　開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應當在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅物業(yè)委托保修協(xié)議，明確權利與義務(wù)以及保修費用支付方式等內容。

　　市物業(yè)管理部門(mén)應當制訂房屋保修金使用管理辦法和保修協(xié)議的示范文本。

　　第四十九條[初期費] 開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付前，按物業(yè)建設總投資2‰的比例，向轄區物業(yè)管理部門(mén)交納初期物業(yè)管理費，由轄區物業(yè)管理部門(mén)撥給物業(yè)服務(wù)公司使用。

　　物業(yè)建設總投資的計算方法，由市政府規定。

　　第五十條[維修資金] 物業(yè)應當設立物業(yè)專(zhuān)項維修資金，用于房屋共有部位、共用設施的維修、更新。物業(yè)專(zhuān)項維修資金設立的具體標準和辦法，由市政府另行制定。

　　第七章 法律責任

　　第五十一條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》已有規定的，按照其規定處罰;沒(méi)有規定的，按照本辦法的規定予以處罰。

　　第五十二條 建設單位違反本條例，有下列行為之一的由相關(guān)管理部門(mén)按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第二十五條規定，不經(jīng)招投標擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并可處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

　　(二)違反本條例第三十一條規定，不提供或者移交相關(guān)資料的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

　　(三)違反本條例第四十五條規定，在物業(yè)管理區域內不按規定配置物業(yè)管理用房或者不按規定支付不足部分相應價(jià)款的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并可處以10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　(四)違反本條例第四十八條、四十九條規定，不及時(shí)交納房屋保修費和前期物業(yè)費的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例，有下列行為之一的由相關(guān)管理部門(mén)按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第三十二條規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，由轄區物業(yè)管理責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;采用弄虛作假方式取得資質(zhì)證書(shū)或通過(guò)年檢的，以及轉讓或變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，由市物業(yè)主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　(二)違反本條例第三十五條規定，未按規定公布財務(wù)的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并可處以2000元以上5000元以下罰款;擅自挪用經(jīng)營(yíng)性收入的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正，并處挪用數額2倍以下的罰款。

　　(三)違反本條例第三十八條規定，未在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)移交有關(guān)資料、財物等或未按時(shí)退出物業(yè)服務(wù)區域的，由轄區物業(yè)管理部門(mén)責令限期改正;逾期未改正的，處以2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款;情節嚴重的，由市物業(yè)主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者提請吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十四條 違反本條例第四十條第(一)、(二)項規定的，由規劃部門(mén)按規定予以處罰;違反第(三)、(四)項規定的，由房管部門(mén)按規定予以處罰;違反第(五)、(六)項規定的，由城管執法部門(mén)按規定予以處罰;違反第(七)項規定的，由市環(huán)保部門(mén)予以處罰。違反第(八)、(九)項規定的，由工商部門(mén)按規定予以處罰。

　　第五十五條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，有關(guān)部門(mén)應當依法給予當事人處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十六條　物業(yè)管理部門(mén)工作人員玩忽職守或者截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金、保修金、物業(yè)服務(wù)保證金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第五十七條 各縣(市)、區政府應加強對老舊住宅小區物業(yè)管理的補貼扶持力度，并將補貼經(jīng)費列入每年度的財政預算，具體比例由各縣(市)、區政府另行制定。

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