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淄博物業(yè)管理條例（全文）
淄博物業(yè)管理條例自2014年2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。小編準備了條例的全文，提供給大家參考!
第一章總則
第一條為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及配套的設備設施和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。
第三條本辦法適用于本市行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。
第四條物業(yè)管理堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則，堅持公開(kāi)、公平、公正選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則。
第五條市房產(chǎn)管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。區縣房產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
規劃、住房城鄉建設、城管執法、民政、財政、公安、價(jià)格、公用事業(yè)、環(huán)保、工商等有關(guān)部門(mén)，以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條街道辦事處、鎮政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，協(xié)調轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮政府開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條區縣政府應當按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立綜合管理工作制度，推進(jìn)物業(yè)管理政策落實(shí);應當制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區、商業(yè)區、工礦區及機關(guān)、學(xué)校、醫院等實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展;應當加強和規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )建設，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。
鼓勵采用節能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )
第八條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專(zhuān)項維修資金的籌集、管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第十條實(shí)行業(yè)主名冊制度。
業(yè)主名冊應當由業(yè)主委員會(huì )建立和管理。新建物業(yè)由建設單位建立業(yè)主名冊，在業(yè)主委員會(huì )成立后，移交給業(yè)主委員會(huì )管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應當持相關(guān)證明材料由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。
禁止建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )及其工作人員泄露業(yè)主資料。
第十一條物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十二條物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。
分期開(kāi)發(fā)建設或者兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
第十三條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向區縣房產(chǎn)管理部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。
區縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當自受理申請之日起20日內，在征求街道辦事處、鎮政府和有關(guān)單位意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由區縣房產(chǎn)管理部門(mén)按照本辦法的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積且已入住戶(hù)數的比例達到50%以上的業(yè)主同意。
第十四條符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到50%以上;
(二)業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到50%以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到25%以上。
建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者10%以上業(yè)主聯(lián)合簽名，可以向街道辦事處、鎮政府提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面申請。
第十五條符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鎮政府應當在受理申請30日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組由7人以上(單數)組成，由建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鎮政府、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公告。
第十六條籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
(二)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起60日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。
第十七條新建物業(yè)首次成立業(yè)主大會(huì )，建設單位應當于籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。
市房產(chǎn)管理部門(mén)應當制定并發(fā)布管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則的示范文本。
第十八條業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
(一)按照業(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票;建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票;
(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。
業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第十九條業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。
第二十條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將書(shū)面征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )決定本辦法第十九條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十九條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第二十一條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鎮政府負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
第二十二條業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
(一)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第二十三條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由3至11人(單數)組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。
未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，或者業(yè)主委員會(huì )發(fā)生半數以上委員資格終止、任期屆滿(mǎn)未換屆、任期未屆滿(mǎn)提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由社區居民委員會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論決定。
第二十四條業(yè)主委員會(huì )委員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規;
(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第二十五條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料向區縣房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鎮政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
區縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明，對不符合條件的，出具業(yè)主委員會(huì )備案不予受理通知書(shū)，并告知街道辦事處、鎮政府。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內書(shū)面告知區縣房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處、鎮政府。
第二十六條業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議，每季度至少召開(kāi)一次。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。
業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起3日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
第二十七條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關(guān)法律、法規、規章的規定。
第二十八條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應當向街道辦事處、鎮政府提交換屆選舉書(shū)面報告，在街道辦事處、鎮政府的組織指導下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后未提請組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的，街道辦事處、鎮政府應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起10日內，將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并做好其他交接工作。未成立新一屆業(yè)主委員會(huì )的，按規定移交給社區居民委員會(huì )。不及時(shí)移交的，街道辦事處、鎮政府應當協(xié)調督促其移交。
第二十九條業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的;
(三)依法被追究刑事責任，無(wú)法履行委員職責的;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責的;
(三)業(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規約和侵害業(yè)主合法權益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十條業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )委員候補辦法由業(yè)主大會(huì )決定或者在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一時(shí)，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。
第三十一條業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。
第三章新建物業(yè)配套建筑與設施設備
第三十二條物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省市有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
第三十三條規劃部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當要求建設單位按規定配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地上建筑，方便物業(yè)管理活動(dòng)的正常使用。
業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第三十四條住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米;住宅小區內的社區居民委員會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。
住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來(lái)源應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。
第三十五條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會(huì )所歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第三十六條物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。
第三十七條住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位或者建設單位安裝的水表、電表、煤氣表、熱量表等計量器具必須經(jīng)過(guò)法定計量檢定機構檢定合格。未經(jīng)檢定或檢定不合格的，不得安裝。計量器具使用期限屆滿(mǎn)的，應當由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責換裝經(jīng)強制檢定合格的計量器具。
住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備歸專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設資金，統一并入城市基礎設施配套費，交由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專(zhuān)項用于住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的投資建設。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。
第三十八條本辦法實(shí)施前住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備未按規定移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，按規范改造后，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。
第三十九條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級政府和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。
第四十條物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
第四十一條規劃、住房城鄉建設部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。
第四章前期物業(yè)管理
第四十二條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行的物業(yè)管理。
按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標人少于3個(gè)或者物業(yè)規模較小的，經(jīng)區縣房產(chǎn)管理部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)10日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向區縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第四十四條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。
第四十五條建設單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后15日內，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
第四十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當繼續履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十七條建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應當制定臨時(shí)管理規約，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第四十八條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報區縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內容。
第四十九條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
(三)小區用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置;
(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)計量裝置;
(五)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(六)按照規劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設;
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設;
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置;
(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十一)鍋爐、電梯等特種設備按法定程序檢驗合格;
(十二)法律、法規規定的其他條件。
建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、規劃、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。
第五十條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第五十一條建設單位應當在區縣房產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處、鎮政府的監督下，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續，按規定向其移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)鍋爐、電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書(shū)、監督檢驗報告等相關(guān)安全技術(shù)檔案;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì );尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，移交給轄區社區居委會(huì )或街道辦事處、鎮政府。
鼓勵建設單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，發(fā)現物業(yè)共用部位、共用設施設備與原規劃設計不符或者存在質(zhì)量問(wèn)題的，應當書(shū)面通知建設單位及時(shí)整改。建設單位整改不及時(shí)或者整改后仍未達到規定要求的，由建設單位承擔相應責任。
第五十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第五十四條建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)
第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對聘用的工作人員定期進(jìn)行崗位培訓。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位或者個(gè)人承擔專(zhuān)項服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同規定的其相關(guān)責任不隨之轉移。
第五十八條房產(chǎn)管理部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向房產(chǎn)管理部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。
第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。
第六十條一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環(huán)境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項。
第六十一條業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內，向區縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
第六十二條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應當依據合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(四)清算預收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第六十三條未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)服務(wù)用房出租或者擅自改變用途。
第六十四條物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及收費與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)管理部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第六十五條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位(車(chē)庫)租賃費實(shí)行政府指導價(jià)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)管理部門(mén)制定基準價(jià)及浮動(dòng)幅度，報市政府同意后向社會(huì )公布。
非普通住宅以及業(yè)主委員會(huì )成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體收費標準由業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同形式約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。
第六十六條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
第六十七條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實(shí)際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。
物業(yè)產(chǎn)權轉移或者出租時(shí)，業(yè)主應當將管理規約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)產(chǎn)權轉移的，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位結清相關(guān)費用。物業(yè)出租的，業(yè)主應與物業(yè)使用人約定由誰(shuí)交納物業(yè)服務(wù)費。約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主負連帶交納責任。
第六十八條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶(hù)收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
第七十條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。
物業(yè)使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。
第六章物業(yè)的使用與維護
第七十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
(九)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告相關(guān)部門(mén)。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第七十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。
業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。
第七十四條業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。
第七十五條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。
第七十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當在開(kāi)工前持有關(guān)材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續;按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約等規定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現并糾正違規行為，業(yè)主不得拒絕和阻礙巡查工作。
第七十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修協(xié)議。住宅裝飾裝修協(xié)議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限;
(二)允許施工的時(shí)間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第七十八條物業(yè)管理區域內的車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)6個(gè)月。
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用;車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。
第七十九條占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
第八十條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和規劃部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
利用地下空間建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫的，規劃部門(mén)應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。
第八十一條業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。
業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第八十二條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照規定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應的報酬。
第八十三條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%至5%的比例，一次性向房產(chǎn)管理部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
建設單位履行了法定保修責任的，房產(chǎn)管理部門(mén)應當按規定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。
第八十四條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。
業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十五條因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動(dòng)房屋結構、設備位置和不當裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關(guān)法律責任。
第八十六條物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。
第八十七條業(yè)主應當按照國家規定交納專(zhuān)項維修資金。專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第八十八條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
第八十九條專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從專(zhuān)項維修資金中列支。
第九十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第九十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益的，責任人應當及時(shí)維修養護，責任人不履行維修養護義務(wù)的，由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他維修企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應建立健全巡查巡檢制度，及時(shí)發(fā)現查處物業(yè)存在的安全隱患，并設置安全防范警示標志，告知相關(guān)責任人及時(shí)解決處理，或者依據物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)規定及時(shí)解決安全隱患問(wèn)題。
物業(yè)維修養護以及解決安全隱患時(shí)，有關(guān)業(yè)主應當予以配合，因相關(guān)業(yè)主拒絕配合，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人物業(yè)損壞及其財產(chǎn)損失的，相關(guān)業(yè)主應當承擔賠償責任。
第七章社區物業(yè)管理和舊住宅區物業(yè)管理
第九十二條街道辦事處、鎮政府的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第九十三條房產(chǎn)管理、城管執法、公安、規劃、環(huán)境保護等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。
第九十四條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鎮政府負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、房產(chǎn)管理等部門(mén)參加。
聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：
(一)業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題;
(三)物業(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
第九十五條業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第九十六條有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。
第九十七條區縣政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。
舊住宅區的范圍，由區縣政府劃定。
舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由區縣政府承擔;開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出按市、區縣政府有關(guān)規定執行;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。市及區縣政府對投資責任另有規定的，從其規定。
第九十八條舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
改造整治前由相關(guān)部門(mén)、單位承擔的環(huán)衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。
第九十九條政府提倡舊住宅區實(shí)行物業(yè)管理。舊住宅區實(shí)行物業(yè)管理優(yōu)先選擇由業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式;條件不具備的，由街道辦事處、鎮政府組織成立物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施簡(jiǎn)易物業(yè)管理。
舊住宅區物業(yè)管理堅持以人為本，堅持“區縣政府負責、部門(mén)協(xié)調、街道辦事處或鎮政府組織和社區居委會(huì )落實(shí)”的原則，實(shí)行“條塊結合，以塊為主，統一管理”的管理體制。
第一百條未建立專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省市有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金。
第八章法律責任
第一百零一條違反本辦法規定，法律、法規、規章有明確處罰規定的，按照其規定執行。
第一百零二條街道辦事處、鎮政府和規劃、城管執法、公安、住房城鄉建設、房產(chǎn)管理以及其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，未就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)管理等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;
(二)未按照本辦法規定對住宅小區綜合驗收、交接進(jìn)行監管的;
(三)未按照辦法規定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專(zhuān)項維修資金的;
(五)未按照辦法規定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議的;
(六)發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時(shí)作出處理的;
(七)其他濫權利權、玩忽職守、徇私及舞弊的行為。
第一百零三條本辦法由市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第九章附則
第一百零四條本辦法自2014年2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。
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