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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序控制
2017房產(chǎn)估價(jià)師考試還沒(méi)有開(kāi)始報名，但是提前做好復習也是必須的，下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序，歡迎參考!
1.質(zhì)量控制：
質(zhì)量控制是指項目管理機構以合同中規定的質(zhì)量目標或以國家標準、規范為目標所進(jìn)行的監督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設計階段和施工階段的質(zhì)量控制。
工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：
(一)對原材料的檢驗
材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同中。
(二)對工程采用的配套設備進(jìn)行檢驗
在各種設備安裝之前均應進(jìn)行檢驗和測試，不合格的要避免采用。
(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施
(1)對各項施工設備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。
(2)控制混凝土質(zhì)量�；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著(zhù)極其重要的影響，必須確�；炷翝仓|(zhì)量。應當有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養護和試壓等管理制度，并有專(zhuān)人監督執行;試塊應妥善保存，以便將來(lái)進(jìn)行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應當有專(zhuān)職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。
(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規定的技術(shù)要求。
(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度
匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。
2.進(jìn)度控制：
進(jìn)度控制是指以項目進(jìn)度計劃為依據，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實(shí)施的時(shí)間管理。建設工程進(jìn)度控制工作的主要內容包括：對項目建設總周期的論證與分析;編制項目建設工程進(jìn)度計劃;編制其他配套進(jìn)度計劃;監督項目施工進(jìn)度計劃的執行;施工現場(chǎng)的調研與分析。
(一)工程進(jìn)度計劃的編制
(1)將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據工程規模的大小和復雜程度確定。
(2)統計計算每項工程內容的工作量。
(3)計算每個(gè)單項工程工作量所需時(shí)間，可用天數表示。
(4)按正常施工的各個(gè)單項工程內容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開(kāi)工時(shí)間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。
(二)進(jìn)度管理及計劃調整
制定進(jìn)度計劃的方法有兩種，一種是應用傳統的水平進(jìn)度計劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡(luò )計劃(網(wǎng)絡(luò )圖法)。
1.橫道圖法
2.網(wǎng)絡(luò )圖法
(三)其他配套進(jìn)度計劃
除了工程進(jìn)度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計劃，例如，材料供應計劃、設備周轉計劃、臨時(shí)工程計劃等。這些進(jìn)度計劃的實(shí)施情況影響著(zhù)整個(gè)工程的進(jìn)度。
(1)材料供應計劃。根據工程進(jìn)度計劃，確定材料、設備的數量和供貨時(shí)間，以及各類(lèi)物資的供貨程序，制定供應計劃。
(2)設備周轉計劃。根據工程進(jìn)度的需要制定設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。
(3)臨時(shí)工程計劃。臨時(shí)工程包括：工地臨時(shí)居住房屋、現場(chǎng)供電、給排水等。在制定了工程進(jìn)度計劃后亦應制定相應的臨時(shí)工程計劃。
(四)進(jìn)度控制中應關(guān)注的因素
影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：
(1)材料、設備的供應情況。
(2)設計變更。
(3)勞動(dòng)力的安排情況。
(4)氣象條件。
3.成本控制：
工程成本控制是監督成本費用、降低工程造價(jià)的重要手段。開(kāi)發(fā)商的利潤來(lái)自于租售收入和總開(kāi)發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開(kāi)發(fā)利潤。
(一)成本控制的主要工作內容
除項目投資決策、設計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：
1.編制成本計劃，確定成本控制的目標
2.審查施工組織設計和施工方案
3.控制工程款的動(dòng)態(tài)結算
4.控制工程變更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.強化“成本”意識，加強全面管理
成本控制涉及項目建設中各部門(mén)甚至每一個(gè)工作人員，強化“成本”意識，協(xié)調各部門(mén)共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門(mén)應事先聽(tīng)取現場(chǎng)管理人員的建議，制定切實(shí)可行的成本計劃。在成本計劃實(shí)施中，應時(shí)刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時(shí)進(jìn)行修改或調整。
2.確定成本控制的對象
工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。
3.完善成本控制制度
完好的計劃應當由完善的制度來(lái)保證實(shí)施。成本管理人員應當首先編制一系列標準的報表，規定報表的填報內容與方法。
4.制定有效的獎勵措施
成本控制的獎勵措施對調動(dòng)各級各類(lèi)人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供專(zhuān)業(yè)進(jìn)修、職級晉升和國內外考察機會(huì )等，也是非常有效的方法。
4.合同管理：
隨著(zhù)中國建筑市場(chǎng)的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現代建筑工程項目管理中的地位越來(lái)越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。
(一)合同管理的作用
(1)確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟活動(dòng)的依據;
(2)規定了合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟責任、利益和權利，是調節合同雙方責權利關(guān)系的主要手段;
(3)履行合同、按合同辦事，是工程過(guò)程中雙方的最高行為準則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力;
(4)一個(gè)項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項目任務(wù)，實(shí)施對項目的控制;
(5)是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭執的依據。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要合同關(guān)系
(1)開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：開(kāi)發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所承擔的開(kāi)發(fā)項目，需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢(xún)合同、工程施工合同、采購合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉讓合同等。
(2)承包商的主要合同關(guān)系：承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包(或施工)合同的執行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專(zhuān)業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關(guān)系。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應 (采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
(三)合同管理的主要工作內容
建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過(guò)程中的控制。
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