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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅問(wèn)題與稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無(wú)不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內部管理、財務(wù)核算、涉稅問(wèn)題等均集中了大家的視線(xiàn)，成為各方面人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
涉稅問(wèn)題種種
我們也帶著(zhù)同樣的想法，在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計中，對企業(yè)涉稅問(wèn)題進(jìn)行了關(guān)注。在審計中，我們確實(shí)發(fā)現一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)舞弊方式進(jìn)行了總結，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：
一、收到預售房產(chǎn)款記入其他應付款
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到預售房產(chǎn)款不記入預收賬款，而是記入其他應付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是通過(guò)對法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內，導致企業(yè)少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
二、費用沖抵收入或購房款
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到銷(xiāo)售房屋預收的款項和預售房屋收到的款項記入預收賬款，支付客戶(hù)賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預收賬款。有的企業(yè)將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預收賬款，導致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
三、應收未收房款，沖抵應付未付費用
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采取以商品房部分價(jià)款(應收未收)交換廣告服務(wù)(應付未付)的方式，進(jìn)行收支沖抵，并不據實(shí)列入收入(支出)項目進(jìn)行核算，計算申報相關(guān)稅費，導致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以某人等虛構團體的名義(未列出)繳納征地費后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，故意將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混淆為合作建房，僅申報建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，偷逃銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
五、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入
有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大量臨時(shí)未售出的空置房屋出租給個(gè)人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來(lái)賬，隱瞞匿報應稅收入。待出售時(shí)將銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入記入銷(xiāo)售收入，申報銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅金。
上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規，構成偷稅漏稅行為，嚴重者構成偷稅罪。
稅收籌劃思路及技巧
其實(shí)，達到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規的基礎上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過(guò)對籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，同樣可以達到規避或減輕稅負的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見(jiàn)仁見(jiàn)智，共同探討。
一、充分利用國家稅收政策
(一)內部工程回避工程結算
現行稅法規定：?jiǎn)挝凰鶎侏毩⒑怂愕膬炔渴┕り犖槌袚渌`屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概(預)算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應當征收營(yíng)業(yè)稅。滿(mǎn)足前述規定，恰當地造成適用不予征稅的條件，是我們開(kāi)展相關(guān)節稅籌劃的關(guān)鍵。
(二)以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率;否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉、分包過(guò)程中不違反相關(guān)法律限制。
(三)利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調節當期應納稅所得額
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟運行階段，外購、儲備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰略，并購同行業(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規定，以未彌補虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。
(四)利用境外關(guān)聯(lián)機構或個(gè)人進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃
依據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第七條的規定，在中華人民共和國“境外”提供本條例規定的勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。以設計勞務(wù)為例，國稅發(fā)〔1994〕214號文件明確規定：境外機構除設計開(kāi)始前派員來(lái)我國進(jìn)行現場(chǎng)勘查、收集資料、了解情況外，設計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進(jìn)行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營(yíng)業(yè)收入不征收營(yíng)業(yè)稅。
(五)變房屋出租為對外投資
變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長(cháng)，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著(zhù)要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節稅?房屋所有者可以將這些房屋轉成對外投資，達到節省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對外投資。由于對以不動(dòng)產(chǎn)對外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒(méi)有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權發(fā)生轉移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。
二、選擇有利的經(jīng)營(yíng)方式
合作建房通常有以下兩種方式：
(一)合作雙方通過(guò)原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉讓土地使用權的應稅行為。對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉讓土地使用權價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應按房屋銷(xiāo)售額繳納營(yíng)業(yè)稅。
(二)合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔、利益共享的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據國家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營(yíng)業(yè)稅，合作企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營(yíng)業(yè)稅;在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉讓的土地使用權，按轉讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷(xiāo)售時(shí)各自按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。
由此可見(jiàn)，合作建房項目作為一個(gè)會(huì )計主體，在收入和費用相同時(shí)，經(jīng)營(yíng)方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷(xiāo)售房屋取得收入時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎上，就轉讓的無(wú)形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉讓土地使用權價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應按房屋銷(xiāo)售額交納營(yíng)業(yè)稅，其稅負最高。因此，企業(yè)應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經(jīng)營(yíng)方式，達到節稅籌劃的目的。
三、通過(guò)合理選擇會(huì )計處理方法進(jìn)行稅收籌劃
通過(guò)合理選擇會(huì )計處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等4個(gè)方面：
(一)開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房籌劃
有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環(huán)境等原因滯銷(xiāo)或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉作出租經(jīng)營(yíng)房，從開(kāi)發(fā)商品房轉入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續留在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調低房產(chǎn)契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等，加速庫存商品銷(xiāo)售，盤(pán)活資金。
(二)營(yíng)業(yè)費用籌劃
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)密切掛鉤。依稅法規定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過(guò)銷(xiāo)售收入的15%內據實(shí)扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統一籌劃，費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足15%的子公司承擔。
(三)管理費用籌劃
企業(yè)按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì )保障義務(wù)，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷(xiāo)售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷(xiāo)等方式，把暗含在工資中的費用轉化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。
(四)財務(wù)費用籌劃
如果一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項目，而其中一個(gè)項目準備轉讓?zhuān)髽I(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)貸款利率據實(shí)扣除。如果轉讓該項目繳納土地增值稅稅負過(guò)高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
四、通過(guò)周密項目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃
企業(yè)實(shí)施投資前應對整個(gè)項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉讓或自行開(kāi)發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應選擇最優(yōu)方案進(jìn)行投資。
五、通過(guò)關(guān)聯(lián)方轉移定價(jià)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓定價(jià)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司集團內部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實(shí)現其整體戰略目標，有效協(xié)調集團內各個(gè)單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體最大限度的利潤而實(shí)現的一種交易定價(jià)。它一般只會(huì )發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行此類(lèi)交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著(zhù)直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機構與它的分支機構、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總機構的不同分支機構、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司的不同子公司等。
在實(shí)踐中，轉讓定價(jià)的表現形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一切內部經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果。我們可以從以下幾個(gè)方面對之加以歸類(lèi)分析。
(一)貨物購銷(xiāo)
在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部交易中，貨物購銷(xiāo)占有非常重要的地位，涉及施工材料、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買(mǎi)賣(mài)。
1、通過(guò)施工材料(如水泥、磚塊、沙子等)的購銷(xiāo)價(jià)格的“高進(jìn)低出”來(lái)影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向子公司低價(jià)供應材料，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司出售施工設備，以此降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤。反之，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司高價(jià)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司低價(jià)出售施工設備，來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司利用掌握的國際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )操縱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司產(chǎn)品的銷(xiāo)路，壓低或提高對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收購價(jià)格。在利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司系統的銷(xiāo)售機構銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，則可以通過(guò)提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷(xiāo)售收入。
3、在貨物購銷(xiāo)過(guò)程中，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司控制的運輸系統，通過(guò)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取較高或較低的施工設備和材料(如水泥、沙子等)運輸裝卸和保險費用，來(lái)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的銷(xiāo)售成本。
4、用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償等，以此調整增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的費用支出。
(二)貸款往來(lái)
有的國家和地區，對貸款利息征稅而對存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這一規定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開(kāi)支;另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。
(三)勞務(wù)的提供
勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間提供的設計、廣告、咨詢(xún)等勞務(wù)活動(dòng)中，均存在收費與否和勞務(wù)收費標準的高低問(wèn)題。甚至總機構管理活動(dòng)的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機構分攤管理費用，跨國(地區)公司通過(guò)對這些勞務(wù)的收費與付費的高低，影響公司集團不同成員的成本與利潤。比如，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司索取過(guò)多的管理人員年薪，攤入向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司收取的管理費，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的利潤。
(四)無(wú)形資產(chǎn)的使用和轉讓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司通過(guò)對施工設計技術(shù)、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的使用與轉讓?zhuān)约笆杖√卦S使用費的高低，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的成本和利潤可以施加影響。這類(lèi)使用費的支付有的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團資本構成的變動(dòng)，有的影響收入及成本費用的分攤。
(五)固定資產(chǎn)的購置與租賃
固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價(jià)投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權份額，也影響折舊費的攤銷(xiāo)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司提供的施工設備價(jià)格，直接影響攤入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著(zhù)加大折舊費，必然增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司的生產(chǎn)成本;反之，則會(huì )減少成本。
當固定資產(chǎn)的購置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉讓時(shí)，由于各國(地區)對資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會(huì )使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉讓定價(jià)轉移利潤或將利潤轉化為資本收益。
在施工設備租賃領(lǐng)域中，由于各國(地區)對國際租賃業(yè)務(wù)中應由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰(shuí)承擔風(fēng)險等問(wèn)題的規定不盡一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以設法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低，會(huì )直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉讓定價(jià)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是采用高定價(jià)還是低定價(jià)的形式，取決于母、子(總、分)公司所在國(地區)的稅率高低、控股比例和公司集團戰略目標等諸多因素。
六、其他的籌劃方法
(一)在建項目整體轉讓的納稅籌劃
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要面臨轉讓在建項目和公司股權的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其轉讓的內容和方式有很多的選擇。
(二)合理分解租金收入
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)賣(mài)出，而是用于出租，國家規定，其資金收入應當繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著(zhù)房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。
(三)分解商品房銷(xiāo)售價(jià)格
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以適當地分解商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、銷(xiāo)售商品房?jì)r(jià)格不分解，則意味著(zhù)企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷(xiāo)售收入分解出去，則可以少承擔以上3項稅收。
(四)變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對房屋建造時(shí)間長(cháng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去，則會(huì )減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據房屋出租的租金來(lái)作為收取承包費的標準。
(五)變房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為代建行為
變房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為代建行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接向客戶(hù)收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營(yíng)業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為，就需要按照法律規定繳納營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設單位應向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提交有關(guān)立項的計劃、建議書(shū)、規劃圖紙等;另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不墊付任何資金，同時(shí)只向委托單位收取代建費，開(kāi)取服務(wù)業(yè)發(fā)票。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際效益。一個(gè)切實(shí)可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并且在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)期進(jìn)行的，而不是隨意套用一個(gè)完整的籌劃方案，否則再完善的籌劃方案也取得不了良好的效果。這就需要企業(yè)管理層首先要有重視稅收籌劃的理念，其次，還需要有非常熟悉稅法知識及籌劃思路的專(zhuān)業(yè)人才，在詳細了解企業(yè)的實(shí)際情況后，作出可操作性的籌劃方案，資深注冊稅務(wù)師可擔此任。
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