2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)整理

　　2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間10月14、15日，為了方便廣大考生，下面小編為大家整理了一些考試的知識點(diǎn)，一起來(lái)看看吧：

　　寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)：

　　進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調查分析，并結合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)。寫(xiě)字樓分類(lèi)在我國尚無(wú)統一的標準，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。

　　(一)甲級寫(xiě)字樓

　　具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規范的要求;其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護維修及保安服務(wù)。

　　(二)乙級寫(xiě)字樓

　　具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。

　　(三)丙級寫(xiě)字樓

　　物業(yè)已使用的年限較長(cháng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足低收入租戶(hù)的需求并與其租金支付能力相適應;相對于乙級寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

　　房地產(chǎn)項目融資方案：

　　(一)融資組織形式選擇

　　研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔融資責任和風(fēng)險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。

　　(二)資金來(lái)源選擇

　　在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來(lái)源中，選定項目融資的資金來(lái)源。

　　(三)資本金籌措

　　資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎。國家對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。

　　對市場(chǎng)調查的分析與評估：

　　對市場(chǎng)調查的分析與評估，主要是考察市場(chǎng)調查的有效性。

　　有效的市場(chǎng)調查須具備以下特點(diǎn)：

　�、俜椒�科學(xué)。市場(chǎng)調查的第一個(gè)原則是要采用科學(xué)的方法，首先要仔細觀(guān)察、形成假設、預測并進(jìn)行檢驗。

　�、谡{查具有創(chuàng )造性。市場(chǎng)調查最好能提出解決問(wèn)題的建設性方法。

　�、壅{查方法多樣。市場(chǎng)調查時(shí)，強調方法要適應問(wèn)題，只有通過(guò)多種來(lái)源收集信息并進(jìn)行分析才能具有較大的可信度。

　�、苣Ｐ秃蛿祿�相互依賴(lài)。對于市場(chǎng)調查擬采用的模型要仔細考慮，并在選定的模型下，確定要收集的信息類(lèi)型。

　�、� 合理的信息價(jià)值和成本比率。市場(chǎng)調查時(shí)對于收集信息的價(jià)值與成本之比要進(jìn)行分析。價(jià)值——成本分析能夠幫助市場(chǎng)調查部門(mén)確定應該調查哪些項目、應該采用什么樣的調查設計以及初步結果出來(lái)之后是否還需要收集更多的信息。調查的成本很容易計算，而價(jià)值則依賴(lài)于調查結果的可靠性和有效性，以及管理者是否愿意承認該調查結果并加以使用。

　�、拚�常的懷疑態(tài)度。調查人員對管理者做出的關(guān)于市場(chǎng)運轉方式的假設應該持正常的懷疑態(tài)度。

　�、呤袌�(chǎng)調查過(guò)程遵守職業(yè)道德。

　　由于市場(chǎng)調查能使企業(yè)更為了解消費者的需要，為消費者提供更為滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)，因此，通常大多數的市場(chǎng)調查都會(huì )給企業(yè)和消費者帶來(lái)好處。

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