房地產(chǎn)價(jià)格論文1

　　摘要：房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jì)r(jià)格是當前社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從房?jì)r(jià)及相關(guān)問(wèn)題入手進(jìn)行分析，以期幫助讀者進(jìn)一步認識房?jì)r(jià)及房?jì)r(jià)問(wèn)題的本質(zhì)，推動(dòng)住房?jì)r(jià)問(wèn)題研究不斷深入。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)結構，房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構

　　1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的市場(chǎng)集中度

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的小型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區的房?jì)r(jià)普遍偏貴，主要是因為這些地區的經(jīng)濟發(fā)展比較快，人口流動(dòng)大，因而房地產(chǎn)的價(jià)格也較高。對于同一個(gè)地區，也會(huì )有很多不同的房地產(chǎn)商家。但總的來(lái)說(shuō)，一個(gè)地區比較有名的房地產(chǎn)商家比較有限，市場(chǎng)的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業(yè)，它的壟斷程度比較高，實(shí)力較強的壟斷性企業(yè)很容易壟斷一個(gè)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的進(jìn)入障礙

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的集中度，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身對進(jìn)入的企業(yè)的要求極高。這種進(jìn)入障礙主要分為行政性市場(chǎng)障礙和經(jīng)濟性市場(chǎng)進(jìn)入障礙。行政性市場(chǎng)進(jìn)入障礙主要是指房地產(chǎn)商想在一個(gè)地區開(kāi)發(fā)一個(gè)項目必須辦理相應的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規劃、工商管理、國土資源、建設、交通、稅務(wù)、節能、環(huán)保等多個(gè)不同的部門(mén)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過(guò)各個(gè)部門(mén)的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費的時(shí)間也比較長(cháng)。在早幾年前，土地的使用權都是實(shí)行土地拍賣(mài)制度，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產(chǎn)商獲得了大量的土地，因而使得后續的一些商家想從事這方面的工作卻沒(méi)有土地，這種局面的形成，使得房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下。

　　2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

　　2.1房地產(chǎn)價(jià)格及其多樣性

　　房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)人（或機構）從另外一個(gè)人（或機構）手中獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，通常用貨幣來(lái)表示。這首先是由于房地產(chǎn)價(jià)格形成機制上的多樣性、評估價(jià)格、抵押價(jià)格，其次是價(jià)格產(chǎn)生時(shí)點(diǎn)的不一致性[供應價(jià)格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現形式上的多樣性（平均價(jià)格、同質(zhì)價(jià)格、中位數價(jià)格、理論價(jià)格）。當然，還可以有總價(jià)和單價(jià)、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的區別等等。大家做到一起討論房?jì)r(jià)問(wèn)題，必須先在房?jì)r(jià)的內涵上有一個(gè)一致的認識，并以此作為分析討論的基礎。

　　2.2房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，包括了社會(huì )因素（人口數量、結構和發(fā)展變化趨勢，家庭規模、結構和發(fā)展變化趨勢，傳統、文化偏好和潮流），經(jīng)濟因素（宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展狀況與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時(shí)房地產(chǎn)本身的屬性特征即物理屬性（區位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務(wù)設施狀況、基礎設施狀況等等）和法律屬性也對房?jì)r(jià)產(chǎn)生著(zhù)巨大的影響。分析房?jì)r(jià)發(fā)展變化規律，必須區分宏觀(guān)社會(huì )經(jīng)濟與政治因素變化，以及微觀(guān)的房地產(chǎn)屬性特征變化的影響。例如，分析當前房?jì)r(jià)上升的原因，既要考察宏觀(guān)因素的影響，也要考察微觀(guān)因素的影響，兩者不能混淆。

　　2.3房地產(chǎn)價(jià)格變化的規律

　　房地產(chǎn)價(jià)格的變化規律，主要體現在：與宏觀(guān)經(jīng)濟之間保持著(zhù)長(cháng)期均衡的關(guān)系。決定當前房地產(chǎn)價(jià)格的租金、資本化率和預期因素，無(wú)一不受經(jīng)濟基本面指標的影響，房地產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期與經(jīng)濟基本面指標背離，就會(huì )形成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長(cháng)了17.4倍，但地價(jià)和房?jì)r(jià)則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，大部分時(shí)間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產(chǎn)投資能較好的抵御通貨膨脹風(fēng)險這個(gè)特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)位置固定的特點(diǎn)，也使得各區域市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格變化規律不完全一致，甚至有時(shí)有相反方向的變化。

　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)對房地產(chǎn)價(jià)格的解釋

　　房?jì)r(jià)的影響因素受到多個(gè)不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉讓性和有效需求性等因素，都是影響房?jì)r(jià)變動(dòng)的主要因素。根據經(jīng)濟學(xué)的角度進(jìn)行分析，均衡價(jià)格理論對房?jì)r(jià)的形成和波動(dòng)起著(zhù)決定性的作用。在市場(chǎng)價(jià)格均衡的狀態(tài)下，買(mǎi)房者的買(mǎi)房需求等于開(kāi)發(fā)商的供給，此時(shí)的狀態(tài)剛好達到一個(gè)平衡的狀態(tài)，有效需求價(jià)格與有效供給價(jià)格相等，就不存在價(jià)格波動(dòng)的情況。按照均衡價(jià)格理論來(lái)說(shuō)，競爭的價(jià)格和數量完全取決于供給和需求的均衡點(diǎn)，房?jì)r(jià)是供需力量的對比關(guān)系決定的，取決于供需曲線(xiàn)的均衡點(diǎn)。但是市場(chǎng)上的影響因素多種多樣，因此很難達到均衡的狀態(tài)。

　　從房?jì)r(jià)的形成來(lái)看，房?jì)r(jià)的均衡可以分為短期均衡價(jià)格和長(cháng)期均衡價(jià)格。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)的投資比較大，比一般的企業(yè)的投資數額是大得多，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(cháng)，這也就決定了房地產(chǎn)的供給彈性比較小，此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格主要與市場(chǎng)需求有關(guān)，市場(chǎng)需求增加，房?jì)r(jià)上漲，需求減少，房?jì)r(jià)下跌。短期內的房?jì)r(jià)與需求呈正相關(guān)系。從長(cháng)期來(lái)看，用經(jīng)濟學(xué)的原理進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的價(jià)格在價(jià)值規律、供求規律、競爭規律和政府宏觀(guān)調控等多重市場(chǎng)的相互作用下，房地產(chǎn)商和購房者都有較多的時(shí)間調整自己的決策和行為，房地產(chǎn)供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現出均衡價(jià)格和均衡數量。

　　4結束語(yǔ)

　　以上可知，房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上具有寡頭壟斷企業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)的價(jià)格也受到多方面因素的影響。面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，宏觀(guān)政策應繼續加碼穩增長(cháng)政策，同時(shí)引入更加長(cháng)效的房產(chǎn)稅等措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續。

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房地產(chǎn)價(jià)格論文2

　　一、引言自1998年住房制度改革以來(lái)，隨著(zhù)住房分配貨幣化改革的持續推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)消費需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮居民居住條件的同時(shí)，也使自身成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，尤其是金融危機之后，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一輪快速增長(cháng)。

　　貨幣政策作為我國調控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應當對防止房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)、保持我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期可持續發(fā)展具有重要意義，但有時(shí)的調控效果卻不盡如人意。筆者運用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應量、利率和房地產(chǎn)價(jià)格指數等數據，通過(guò)平穩性檢驗、協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗探討貨幣政策變量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響和我國貨幣政策調控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，并提出提高我國貨幣政策調控房?jì)r(jià)效果的政策建議，具有較強的理論意義和現實(shí)意義。

　　二、近年來(lái)房?jì)r(jià)的走勢

　　我國房改后至20xx 年，國民經(jīng)濟以每年 7%- 13%的速度增長(cháng)，同一時(shí)期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長(cháng)。但房地產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期居高不下卻成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續發(fā)展的障礙，高房?jì)r(jià)一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時(shí)甚至會(huì )危害經(jīng)濟安全。20xx年全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴厲的調控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)絲毫沒(méi)有降溫的跡象，根據國家統計局公布的20xx 年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別增長(cháng)10.1%與 18.5%，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng )下了歷史新高，同比增長(cháng)了27.9%。

　　在限購、限貸、限價(jià)的“三限”政策下，全國平均房?jì)r(jià)漲幅明顯放緩，同比增長(cháng)6.9%,增速回落了 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、實(shí)證分析的理論基礎(一)平穩性檢驗對于時(shí)間序列數據，在進(jìn)行協(xié)整等計量分析之前，首先要進(jìn)行平穩性檢驗，即分別檢驗被分析的變量序列是否為平穩序列，或者為幾階單整數列。檢驗序列平穩性的標準方法為單位根檢驗，采用常用的 ADF 檢驗，ADF 檢驗基于如下模型：其中，α0為常數項，εi為殘差項，t 為時(shí)間因素。原假設 H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設，即序列為平穩序列。

　　當統計量大于 ADF 臨界值時(shí)，則拒絕原假設，即原序列為平穩序列;反之，若統計量小于A(yíng)DF臨界值，則不能拒絕原假設，需對原序列取一階差分后繼續進(jìn)行 ADF檢驗，直到得到一組平穩序列時(shí)才停止檢驗。這時(shí)進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數列。

　　(二)協(xié)整檢驗協(xié)整關(guān)系能夠揭示時(shí)間序列變量之間是否長(cháng)期穩定的均衡關(guān)系，如果兩個(gè)變量是非平穩序列，但是它們的某種線(xiàn)性組合可能是平穩的，這時(shí)變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運用特征根跡檢驗方法確定協(xié)整向量數目。利用特征根跡檢驗判斷協(xié)整向量數目的統計量為：其中，λi按大小排序的第 i個(gè)特征根，T為觀(guān)測期總數。原假設Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個(gè)協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個(gè)協(xié)整關(guān)系。當ηr小于某一水平下的臨界值時(shí)，則接受原假設;否則拒絕原假設，繼續檢驗 ηr+1的顯著(zhù)性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗經(jīng)濟變量之間有時(shí)會(huì )出現一些毫無(wú)意義的相關(guān)關(guān)系，這時(shí)判斷一個(gè)變量的變化能否成為另一個(gè)變量變化的原因就成了重要問(wèn)題，格蘭杰因果檢驗(Grangercausali-tytests)就是分析時(shí)間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗的模型為：原假設根據F統計量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設，即序列{xt}對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設。

　　四、利率、貨幣供應量與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析(一)變量選擇與數據說(shuō)明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導變量主要是利率和貨幣供應量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應量和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數據來(lái)實(shí)證研究我國貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應量(M2)作為貨幣供應量的代表，選擇全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數代表房地產(chǎn)價(jià)格。

　　為了消除通貨膨脹對貨幣供應量的影響，采用 CPI 季度數據對廣義貨幣供應量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應量和房?jì)r(jià)指數分別用 R、M和 X表示。為了消除數據高波動(dòng)性帶來(lái)的異方差，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)對相關(guān)樣本數據進(jìn)行取對數處理，得到對數形式的利率、貨幣供應量和房?jì)r(jià)指數數據，分別表示為L(cháng)NR、LNM 和 LNX。此計量模型運算與檢驗均通過(guò)Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩性檢驗。在協(xié)整檢驗之前先利用 ADF 單位根檢驗對利率和房?jì)r(jià)進(jìn)行平穩性檢驗。檢驗結果見(jiàn)表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗結果可以發(fā)現，在5%的顯著(zhù)性水平下，對 LNR 和 LNX的 ADF 檢驗所得 T統計量值均小于臨界值，不能通過(guò)檢驗，即變量原序列為非平穩序列;對原序列一階差分的單位根檢驗表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩序列。從而兩個(gè)序列都是都是一階單整的同階變量，可通過(guò)協(xié)整檢驗確定兩者的長(cháng)期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗。采用Johansen協(xié)整檢驗方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對LNR和LNX的協(xié)整檢驗結果如表2所示，檢驗結果顯示利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在著(zhù)兩個(gè)協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房?jì)r(jià)和利率間的標準化協(xié)整系數為(1，- 0.274)，這說(shuō)明兩者間為負相關(guān)的關(guān)系，但房?jì)r(jià)對利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗分析變量的滯后項是否能對其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無(wú)意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項根據 AIC信息準則確定為 2 階。由表 3，我們可以認為在長(cháng)期內利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩性檢驗。分別對貨幣供應量序列、房?jì)r(jià)序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗，檢驗結果如表 4，結果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩序列，兩者的一階差分均為平穩序列，由此兩個(gè)序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗結果顯示，兩者間存在一個(gè)協(xié)整方程，標準化協(xié)整系數為(1，0.475)，說(shuō)明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房?jì)r(jià)對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗。通過(guò)對 LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗我們發(fā)現，兩者間也存在著(zhù)單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應量能引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　通過(guò)實(shí)證研究利率、貨幣供應量和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，結果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價(jià)格負相關(guān)，貨幣供應量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān);利率和貨幣供應量均是房?jì)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，貨幣供應量增加或利率下降均能引起房?jì)r(jià)上漲。(2)利率和貨幣供應量都與房地產(chǎn)價(jià)格存在長(cháng)期的協(xié)整關(guān)系，但是房?jì)r(jià)對貨幣供應量的敏感性大于對利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應量都是在經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間后開(kāi)始逐漸顯現出對房?jì)r(jià)的調控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應充分關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響越來(lái)越深遠。中央銀行應積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和價(jià)格波動(dòng)，并強化房地產(chǎn)價(jià)格這一傳導渠道影響實(shí)體經(jīng)濟，以促貨幣政策最終目標的實(shí)現。當房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生不利影響時(shí)，應及時(shí)、合理地運用貨幣政策工具消除房?jì)r(jià)異常波動(dòng)所產(chǎn)生的不利影響，維護宏觀(guān)經(jīng)濟與金融穩定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因為貨幣政策存在時(shí)滯。

　　時(shí)滯包括內部時(shí)滯、中間時(shí)滯和外部時(shí)滯。后兩個(gè)是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過(guò)增強對經(jīng)濟形勢變化的預測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內部時(shí)滯。建立房地產(chǎn)價(jià)格預警機制和將房地產(chǎn)價(jià)格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運用，提高宏觀(guān)調控效率房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格的變化使貨幣數量或利率等貨幣政策工具的使用與物價(jià)的相關(guān)性、穩定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標的要求，及時(shí)地調整對貨幣政策工具的運用，并注重貨幣政策工具運用的靈活性、微調性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化目前，雖然我國商業(yè)銀行對存貸款利率有了一定的自主定價(jià)權，但我國利率并沒(méi)有完全市場(chǎng)化，貸款利率有下限規定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實(shí)反應市場(chǎng)資金的供求狀況。這種利率政策使利率調整對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者行為的調控作用不明顯，央行應持續推進(jìn)利率市場(chǎng)化步伐，從而提高利率對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的導向作用，增強貨幣政策調控房?jì)r(jià)的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應量的增長(cháng)速度，調整房地產(chǎn)信貸結構近年來(lái)，我國貨幣供應量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準備金率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎貨幣，但對貨幣供應量的影響較小。針對目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應量的增長(cháng)速度和調整房地產(chǎn)信貸結構的措施抑制房?jì)r(jià)上漲。

　　嚴格控制對房地產(chǎn)投機行為的信貸規模，通過(guò)提高住房貸款的首付比例和降低個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)價(jià)格論文3

　　摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國各地財政收入主要來(lái)源，以及我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟增長(cháng)和增加就業(yè)等方面發(fā)揮著(zhù)極大的作用。然而與此同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方式和交易秩序混亂以及調控無(wú)效導致的房?jì)r(jià)過(guò)高、二三線(xiàn)城市供過(guò)于求、去庫存問(wèn)題等問(wèn)題，不僅嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同時(shí)影響了我國經(jīng)濟的有序發(fā)展，成為亟待解決的重大問(wèn)題。本文從政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策調控出發(fā)，研究政府通過(guò)金融政策調控房地產(chǎn)向穩定健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 金融政策 金融調控

　　金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、合理發(fā)展。金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用主要有三個(gè)方面：保持房?jì)r(jià)的穩定、結構的基本合理以及供求總量的基本平衡。房?jì)r(jià)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況以及結構狀況的影響，所以在調控房?jì)r(jià)時(shí)需要對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結構進(jìn)行調整。經(jīng)濟學(xué)上認為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化決定了房?jì)r(jià)的波動(dòng)。政府對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控著(zhù)力點(diǎn)是供求關(guān)系。在對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行調控時(shí)需要對整個(gè)市場(chǎng)上導致供求不平衡的原因進(jìn)行詳細研究與分析，找出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，才能把供求調節到合理的區間，從而把房?jì)r(jià)控制在合理的水平，使其與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。

　　金融政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密聯(lián)系

　�。�1）金融政策調控房地產(chǎn)價(jià)格的必要性

　　第一，我國房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，住房供需結構不合理

　　20xx年，我國的商品房銷(xiāo)售面積為120649萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額達76292億元，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為6323元/平方米。而20xx年我國的城鎮居民人均可支配收入為28844元，20xx年中國商品房房?jì)r(jià)收入比為2.63倍。20xx年商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額87281億元，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為6793元/平方米，同比增長(cháng)7.4%。20xx年全國城鎮居民可支配收入為31195元，同比增長(cháng)8，2%。20xx年，商品房銷(xiāo)售面積157349萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額117627億元，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為7476元/平方米，同比增長(cháng)10%。20xx年城鎮居民人均可支配收入33616元，同比增長(cháng)7.6%。之前我國的住房建設部提出建設小康社會(huì )，在住宅方面的家庭標準是普通家庭是100-120平方米，照此標準我國每個(gè)普通家庭只依靠一個(gè)人的收入購房難度很大，貸款買(mǎi)房則無(wú)形增加了家庭生活的壓力。過(guò)高的房?jì)r(jià)不僅影響居民的生活水平還會(huì )影響到整個(gè)社會(huì )的和諧穩定。

　　第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資（投機）行為嚴重，房屋空置率高

　　房地產(chǎn)屬于投資大，使用年限比較久的耐用商品，根據國際通行慣例，商品房的空置率在5%-10%之間比較合理，商品的供求平衡對國民經(jīng)濟以及社會(huì )的健康發(fā)展非常重要，空置率在10%-20%之間屬于危險區，而在20%以上就表明商品房積壓嚴重。正常的空置率有利于抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，但是由于近年來(lái)我國投資環(huán)境不斷惡化和我國物價(jià)水平不斷上漲導致的過(guò)高的通貨膨脹導致貨幣貶值，投資者為了獲利只能把錢(qián)投入房地產(chǎn)。在20xx年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為950356億元，20xx年為95979億元，20xx年達102581億元，金額及增速均高于很多其他行業(yè)。持續不斷的資金流入促成房?jì)r(jià)增速過(guò)快，消費無(wú)力，很多城市出現了房屋空置問(wèn)題，甚至出現所謂的“空城”或者“鬼城”。據《中國家庭金融調查報告》顯示，我國的自有住房率達到了9成，超過(guò)20%的家庭擁有多套房，但空置率近22.4%。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)研究和起步較晚，但是經(jīng)過(guò)這些年的努力開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積和銷(xiāo)售面積不斷增加，房地產(chǎn)的從業(yè)人數和開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷上漲，房地產(chǎn)的增加值占GDP的比重不斷提高。另一個(gè)方面，房地產(chǎn)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性和擴散性很強，它在發(fā)展的同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)上下游的行業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的貢獻率越來(lái)越高。

　�。�2）我國金融政策的發(fā)展歷程及特點(diǎn)

　　1993年到1997年：房地產(chǎn)發(fā)展起步，投資火熱。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司數量不斷增加，與之相關(guān)的地皮、鋼材、項目等行業(yè)在市場(chǎng)上也異�；钴S，以致出現通貨膨脹以及經(jīng)濟運行問(wèn)題。中央政府采取雙緊政策和緊縮財政支出以及收緊銀根（提高利率、達減少貸款和提前收貸）的政策，同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀(guān)調控意見(jiàn)》一系列文件，達到了調控的效果但是房地產(chǎn)業(yè)仍元氣大傷，進(jìn)入了發(fā)展的低谷期。

　　1998年到20xx年：房地產(chǎn)成為了國家經(jīng)濟的增長(cháng)點(diǎn)，核心是房改。期間政府實(shí)施了積極的財政和貨幣政策，如國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》；對消費者出臺按揭貸款買(mǎi)房首付不低于30%，貸款最長(cháng)不得超過(guò)20年的規定，后續提出禁止零首付并對個(gè)人商業(yè)用房貸款做出了規定，住房公積金貸款期限從20年延長(cháng)到了30年；對企業(yè)開(kāi)發(fā)商自有資金的比例不低于項目總投資的30%的限制條件；公積金存貸款利率以及存貸款利率進(jìn)行了下調。

　　20xx年到20xx年：金融政策調控以緊縮為主，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱。20xx年6月政府加強了房地產(chǎn)信貸的控制，出臺了121號文件，規定四證取得后方能發(fā)放貸款，同時(shí)還提高了第二套住房的首付比例；7月出臺針對開(kāi)發(fā)商出售房屋征收房地產(chǎn)稅的規定；9月21號起存款準備金率從原來(lái)的6%調高至7%。20xx年對存款準備金率進(jìn)一步進(jìn)行了上調，同時(shí)繼續加強對信貸業(yè)務(wù)的管理。20xx年對房地產(chǎn)加強融資管理并提高房貸利率，房地產(chǎn)的一些優(yōu)惠政策相繼取消。20xx年9次上調存款準備金率，5次加息。

　　20xx年-20xx：全面應對金融危機的沖擊，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)以扶持為主。20xx年4次下調利率并3次下調存款準備金率，其中1.08個(gè)百分點(diǎn)利率調整力度為近年來(lái)力度最大的一次。20xx年6月，銀監會(huì )出臺了了《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求嚴格執行二套房貸款政策。

　　20xx年至今：房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，金融政策持續收緊。20xx年六次上調存款準備金率，每次上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，到20xx年年底調高至18%；出臺國十一條，明確二套房貸首付不能低于40%；商業(yè)銀行9月起暫停發(fā)放居民家庭購買(mǎi)第三套以及以上住房貸款。

　　20xx年1月，存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率上調0.5個(gè)百分點(diǎn)，1月26號出臺“新國八條”規定貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。盡管如此，20xx年房地產(chǎn)基建投資仍保持著(zhù)近16%的增速，因此20xx年的調控政策應更加嚴格，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現的泡沫，加強穩定房?jì)r(jià)以及抑制投機性購房等方面的調控。

　�。�3）我國金融政策對房地產(chǎn)價(jià)格影響的特點(diǎn)

　　我國房地產(chǎn)自從市場(chǎng)化運作之后發(fā)展快速，從最初的以理論和實(shí)踐探索發(fā)展到根據市場(chǎng)的反應進(jìn)行調控，我國在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出臺的金融政策發(fā)揮著(zhù)很大的作用，這些政策取得了一定的效果，但是后期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金以及房?jì)r(jià)依舊保持上漲，這可能與政策的滯后性有關(guān)，政策并沒(méi)有達到理想效果。

　　金融政策對房地產(chǎn)價(jià)格的作用機理

　�。�1）利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　在金融政策對房地產(chǎn)的調控中，利率是一個(gè)重要工具，是金融調控中貨幣政策的重要組成部分，利率的高低影響購房的成本，央行會(huì )根據房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或衰退的程度，運用利率對基準利率水平和利率結構進(jìn)行調整從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。房地產(chǎn)市場(chǎng)對利率的變動(dòng)反應靈敏，利率的降低意味著(zhù)購房者可以減輕房貸壓力，同時(shí)意味著(zhù)儲蓄收益變低，更多的人將更多的錢(qián)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)房保值。

　　對于投資者而言，加息對投資者的回報影響也很大。利率提高導致需求減少，理性的投資者會(huì )將投資轉移到其他行業(yè)，導致開(kāi)發(fā)商投入減少，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。利率的傳導機制表現如下：

　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→儲蓄存款（sa）↓、消費（c）↑→購房需求（d）↑→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↑

　　供給渠道：金融政策→利率（i）↓→投資（I）↑→住房供給（su）↑→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↓

　�。�2）信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　房地產(chǎn)信貸控制指中央銀行通過(guò)商業(yè)銀行等金融機構向開(kāi)發(fā)企業(yè)提供開(kāi)發(fā)貸款、向客戶(hù)提供房地產(chǎn)抵押貸款的管理措施。房地產(chǎn)發(fā)展對信貸的依賴(lài)越來(lái)越大，央行通過(guò)調整商業(yè)銀行的信貸影響商行的信貸結構和規模，從而調整整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系及房?jì)r(jià)。方式主要有調整再貼現率、公開(kāi)市場(chǎng)操作、存款準備金等貨幣政策。購房者從商業(yè)銀行貸款，銀行如果放貸額高則個(gè)人即期出資少，放貸款低則個(gè)人即期出資就多。信貸的規模針對發(fā)放貸款的數量而言，而結構則是針對發(fā)放貸款的用途而言。這兩者影響著(zhù)居民的購房選擇，從而也影響著(zhù)房?jì)r(jià)，是調控房?jì)r(jià)的一個(gè)有效手段。信貸的傳導機制可以表示為如下：

　　需求渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→購房需求（D）↓→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↓

　　供給渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→住房供給（su）↓→房地產(chǎn)價(jià)格（p）↑

　�。�3）貨幣供應量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

　　西方經(jīng)濟學(xué)中認為，貨幣供應量的變動(dòng)可以通過(guò)利率的變動(dòng)實(shí)現。國家貨幣供應量的變化會(huì )影響各市場(chǎng)主體的行為，也會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求和房?jì)r(jià)。我國市場(chǎng)化程度雖然不斷提高但利率并未完全市場(chǎng)化，所以貨幣供應量對利率的影響并不完全。除了利率的影響，在貨幣供應量增加后，物價(jià)上漲，人們會(huì )把多余的錢(qián)用于消費支出。物價(jià)的上漲表現在房地產(chǎn)市場(chǎng)的方方面面，如材料費用的上漲，所有成本的上漲將導致后期的房屋價(jià)格上漲。當國家增加貨幣供應量時(shí)，投資者和開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)投入將增加，同時(shí)市場(chǎng)需求也相對旺盛，成交量也會(huì )提高。而當貨幣供應量減少時(shí)，企業(yè)資金減少，有可能導致資金鏈斷裂，工程半途而廢，出現爛尾樓，房地產(chǎn)行業(yè)萎縮。

　　結論與啟示

　　本文探討了我國金融政策對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在實(shí)際運用金融政策進(jìn)行調控時(shí)往往得不到預期的效果，為了改善這一狀況，我們應該從五個(gè)方面著(zhù)手：第一，加快房地產(chǎn)金融體系化建設，拓寬融資渠道，進(jìn)行金融創(chuàng )新。我國要發(fā)展專(zhuān)業(yè)性金融機構與非專(zhuān)業(yè)性金融機構應該大力發(fā)展資本市場(chǎng)，進(jìn)一步拓寬融資渠道，建立健全針對房地產(chǎn)的金融監督體制，發(fā)展房地產(chǎn)基金、住宅基金和房地產(chǎn)信托或對房地產(chǎn)抵押貸款證劵化等衍生品進(jìn)行融資，進(jìn)一步減少房地產(chǎn)對商業(yè)銀行的依賴(lài)，減少銀行壞賬，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險。另外我國可以發(fā)展房地產(chǎn)金融中介機構，政府通過(guò)建立完善的金融體系與法律體系來(lái)培育維持擔保、保險、信托和評估等各類(lèi)房地產(chǎn)金融中介機構。第二，金融政策調控中應考慮調控時(shí)滯的存在。首先建立和完善調控信息系統，對于市場(chǎng)的信息和情況時(shí)刻進(jìn)行數據收集、加工、完善和處理。其次建立和完善宏觀(guān)調控的決策體制，簡(jiǎn)化工作，同時(shí)提高決策能力和決策效率，及時(shí)果斷的做出決策才能跟上市場(chǎng)的變化。第三，各個(gè)地區進(jìn)行區別對待，實(shí)現貨幣政策一致性和靈活性的統一。不同地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題不盡相同。有些問(wèn)題可能是在開(kāi)發(fā)商上，而有些問(wèn)題可能是出在地方的土地供給上。在實(shí)施政策時(shí)要全方位考慮，多做調查研究，更要防止所謂的“上有政策，下有對策”的現象，避免“一刀切”，防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。第四，加強金融政策與其他政策的協(xié)同配合。房地產(chǎn)調控工作非常復雜，需要多方面政策的配合調控才能達到效果。金融政策主要運用信貸、利率和其他的融資工具，在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為、供應情況以及穩定房?jì)r(jià)效果較好。而財政政策則是通過(guò)稅收以及財政的支出進(jìn)行調控，它主要是一個(gè)再分配的過(guò)程，實(shí)際運用中應加強財政政策與金融政策的結合。第五，加強監管，實(shí)現合理營(yíng)業(yè)利潤。我國房地產(chǎn)突然放開(kāi)之后，由于心理因素以及政策導向，大量開(kāi)發(fā)商和資金涌入了房地產(chǎn)，導致其他行業(yè)的發(fā)展受到了限制，如科技業(yè)、醫藥行業(yè)等真正可以推動(dòng)社會(huì )發(fā)展的行業(yè)資金和人才不足。政府必須對房地產(chǎn)加強監管，“限貸”、“限購”、“國十條”、“國八條”等措施都沒(méi)有從根本上改變房地產(chǎn)發(fā)展的現狀，需要從根本改革，運用各種金融政策和稅收政策抑制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，同時(shí)鼓勵各地的政府對土地的利用進(jìn)行合理的規劃，做到透明性、公開(kāi)性的土地管理制度，并鼓勵社會(huì )資金投資其他產(chǎn)業(yè)。

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