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房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文（通用6篇）
在學(xué)習、工作生活中，大家都經(jīng)�？吹秸撐牡纳碛鞍�，論文是討論某種問(wèn)題或研究某種問(wèn)題的文章。你所見(jiàn)過(guò)的論文是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇1
摘要：隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì )經(jīng)濟的全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日漸加劇。當前，規�；�、集團化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以?xún)r(jià)值鏈理論為視角，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構成的基礎上，對房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表，價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)，管控模式
1、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
規�；�(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規�；l(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉變，它特別強調企業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化能力，同時(shí)要求企業(yè)的組織結構清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務(wù)單元劃分適當，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專(zhuān)業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機運轉，且高效地掌控不同區域的多項目運作；同時(shí)，不同區域的項目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調運轉、規范運行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢互補，互相推動(dòng)，有效降低管理成本。
規�；�、集團化已成為當前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，在其促動(dòng)之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構向“總部―區域聯(lián)動(dòng)”的集團模式轉型成為必然。相應地，現有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應做出必要的調整與創(chuàng )新，否則難以適應發(fā)展的要求。
2、價(jià)值鏈理論
1985年，邁克爾.波特首次提出“價(jià)值鏈（Value chain）”管理理論，其認為，企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)和內部管理的各個(gè)環(huán)節以及各環(huán)節協(xié)調運作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。
價(jià)值鏈具有如下特性：
�。�1）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面，其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng )造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節，而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內外部管理活動(dòng)；
�。�2）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節是相互聯(lián)系的統一整體，每一環(huán)節完成自身的工作內容后，傳遞到下一環(huán)節。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作，實(shí)現價(jià)值增值。
�。�3）企業(yè)競爭優(yōu)勢來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價(jià)值鏈角度來(lái)看，企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調的價(jià)值鏈活動(dòng)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構成
按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)
�。�1）前期研究決策階段：通過(guò)縝密細致的市場(chǎng)調研，結合企業(yè)自身綜合實(shí)力，對目標地塊的購買(mǎi)與否進(jìn)行可行性分析。對于已購買(mǎi)地塊進(jìn)行前期研究，確定項目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行價(jià)值研判與決策。
�。�2）規劃階段：根據前期決策，委托設計單位對已獲得地塊進(jìn)行策劃設計，形成良好的功能規劃和市場(chǎng)識別，將土地最大限度實(shí)現增值。確定設計方案后，依法對擬建地塊進(jìn)行規劃保健，獲得許可。
�。�3）工程建設階段：通過(guò)招標比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設計方案，實(shí)現低成本、高質(zhì)量施工，并對工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設是對土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本，使之轉化為產(chǎn)品價(jià)值。
�。�4）銷(xiāo)售階段：在取得房屋銷(xiāo)售許可證的基礎上，對產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷(xiāo)售，并根據客戶(hù)需求反饋，對在建和后期擬建產(chǎn)品設計和建造進(jìn)行修正，實(shí)現銷(xiāo)售價(jià)值最大化。
�。�5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售完成后，對產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運作的整個(gè)過(guò)程。
�。�1）戰略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀(guān)戰略，作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據，保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
�。�2）財務(wù)和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓、晉升等機制，促進(jìn)知識資源的積累和應用；財務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。
�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源，在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評價(jià)等方面具有重要作用。
�。�4）企業(yè)創(chuàng )新：在激烈競爭的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷(xiāo)售和管理等方面的創(chuàng )新，是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價(jià)值增值的重要手段。
4、價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式
價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心，按項目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位，從業(yè)務(wù)線(xiàn)、職能線(xiàn)及戰略、管理、審計線(xiàn)三個(gè)層次各自承擔相應職責，整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶(hù)，各自形成可以量化的對整體價(jià)值鏈的貢獻，通過(guò)協(xié)同提高效率，從而實(shí)現整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng )造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”，通過(guò)積累形成各自的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，提高專(zhuān)業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢，從而形成集團不可復制的核心競爭力。根據上述價(jià)值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專(zhuān)業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰略研發(fā)中心、產(chǎn)品設計中心、制造中心和營(yíng)銷(xiāo)中心串成項目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干；由財務(wù)、人力資源、企管等職能部門(mén)搭成資源提供、職能管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的支持平臺；業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相互作用，形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應商、建筑商、設計公司、裝飾公司、銷(xiāo)售代理等）對接串聯(lián)起來(lái)，就構成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。
基于價(jià)值鏈，四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準確定位。戰略研發(fā)中心側重于集團戰略研究，目標計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析；產(chǎn)品設計中心側重于項目規劃與設計，致力于環(huán)保、節能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設計；制造中心側重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標準化、程序化、規范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營(yíng)銷(xiāo)中心側重于營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)，基于消費者心理，研究需求趨勢和營(yíng)銷(xiāo)方式，建立營(yíng)銷(xiāo)管理和服務(wù)特色；與客戶(hù)、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏(yíng)；實(shí)現價(jià)值鏈創(chuàng )造價(jià)值的做大化。
基于價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶(hù)。創(chuàng )造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣，就會(huì )產(chǎn)生協(xié)同效應，并打破部門(mén)和業(yè)務(wù)單元之間的界限，實(shí)現價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負責的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內首先努力做得最專(zhuān)業(yè)、最有效率，然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節的`工作，從不同的視野貢獻智慧，避免漏洞，防止風(fēng)險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對固定，業(yè)務(wù)聚焦，打造專(zhuān)業(yè)化團隊，提升專(zhuān)業(yè)化能力�？v向一體化使專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或其他專(zhuān)業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務(wù)的機會(huì )，有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗，成為專(zhuān)業(yè)化人材，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的通道成長(cháng)，實(shí)現自身價(jià)值。同時(shí)，各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專(zhuān)業(yè)化團隊，有了人才培養的途徑和良好機制，團隊內更容易培養知識分享的氣氛，從而更有利于知識的積累，進(jìn)而形成專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，提高價(jià)值創(chuàng )造的能力，能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻更大。
價(jià)值鏈運營(yíng)管理模式一種以?xún)r(jià)值為核心的管控模式，它將整個(gè)項目運作過(guò)程都納入到集團的管控范圍之內，在很大程度上提高了集團的管控能力；并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構更為清晰，業(yè)務(wù)流程更為順暢，另一方面這種調整弱化了職能部門(mén)的權力，強化了職能部門(mén)對項目之間的溝通與協(xié)調意識。因為在一體化趨勢下，各部門(mén)只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調才能實(shí)現價(jià)值，進(jìn)而也避免了各職能部門(mén)高高在上，缺乏服務(wù)意識的現象，使項目運作過(guò)程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門(mén)對應于相應的業(yè)務(wù)單元使各部門(mén)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢整合促進(jìn)了公司整體競爭力的提高，使其更加能夠適應市場(chǎng)不斷變化的競爭與壓力。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇2
一、房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)管理的現狀
安全生產(chǎn)事故多有發(fā)生，以廣東省為例，2011年上半年共發(fā)生建筑施工生產(chǎn)安全事故15起，死亡15人。其中，責任事故12起，共死亡12人。從事故類(lèi)別分析來(lái)看，高處墜落事故死亡有6人，占廣東省施工安全責任事故死亡人數的50%；坍塌事故共死亡2人，占總數的16.7%；物體打擊共發(fā)生2起，占總數的16.7%；機具傷害事故發(fā)生1起，占總數的8.3%；起重傷害發(fā)生1起，占總數的8.3%。
二、安全事故產(chǎn)生的原因分析
從人員上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中從事建筑活動(dòng)的人員基本都來(lái)自農村，這部分人員的文化程度較低，缺乏足夠的安全意識與自我保護意識，基本也不了解安全生產(chǎn)的基本常識和安全操作規程。從材料上來(lái)看，有一些安全防護用品本身就存在著(zhù)較多的安全隱患，例如材質(zhì)不合格、沒(méi)有合格證以及相關(guān)的檢測報告等等。這些安全防護產(chǎn)品的價(jià)格通常比正規廠(chǎng)家生產(chǎn)的安全防護用品低很多。還有一些施工單位為了單方面的追求經(jīng)濟利益，“降低成本”，經(jīng)常使用一些破舊的安全網(wǎng)；施工工地上所用的也是一些在市場(chǎng)上購買(mǎi)的價(jià)格低廉的所謂安全防護用品。從機械上來(lái)看，施工工地上有些施工機械設備處于年久失修的狀態(tài)，或者干脆就是帶“病”作業(yè)，在加上為了趕工期，這些機械在施工中超負荷運轉，讓這些設備加速老化，很容易造成安全事故。從方法上來(lái)看，主要包括了安全防護用品的使用方法與安全管理方法。安全防護用品的使用方法是否正確，對建筑施工安全也有很大影響。企業(yè)安全管理方法簡(jiǎn)單或不正確，未建立健全各項安全生產(chǎn)規章制度及責任制，沒(méi)有很好地以制度管理人，以制度約束人，只是一味地憑口說(shuō)。從環(huán)境上來(lái)看，在施工的過(guò)程中經(jīng)常會(huì )遇到一些不利于施工的天氣，例如刮大風(fēng)、下大雨等等，此時(shí)如果進(jìn)行施工就很不安全，尤其是高空作業(yè)更危險。
三、運用安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理模式加強管理
安全生產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理系統是一種先進(jìn)的現代管理模式，其主要內容包括了行為規范、安全行為監督和實(shí)體安全監督這三個(gè)方面。在其貫徹執行的過(guò)程中要求必須要符合現代管理學(xué)動(dòng)態(tài)管理相關(guān)、封閉原則、反饋原則、整分合這四大原則。行為規范包括了安全監督人員與施工人員的行為規范。安全監督人員必須要堅持原則，秉公辦事，在執法的過(guò)程中要做到啟動(dòng)、檢查、處罰、整改改進(jìn)、再啟動(dòng)，遵循形成一個(gè)閉合環(huán)后回到起點(diǎn)的.封閉原則。而建筑施工人員則必須要按照相應規范來(lái)嚴格執行各自施工操作。安全行為監督。房地產(chǎn)企業(yè)必須與業(yè)主、物管等進(jìn)行多方協(xié)作配合，對施工過(guò)程中的各種行為進(jìn)行監督。如發(fā)現任何安全隱患必須報知施工單位，要求施工單位及時(shí)整改；情況嚴重的，應當要求施工單位暫時(shí)停止施工，并及時(shí)報告建設單位。監督過(guò)程中必須做到審查――整改改進(jìn)――再審查。實(shí)體安全監督。實(shí)體安全防護措施直接體現了企業(yè)是否將責任直接落實(shí)到了具體的人頭，是否體現出了企業(yè)對安全生產(chǎn)原則的重視，因此必須要重視對實(shí)體安全的監督。同時(shí)還必須要對作業(yè)人員的安全防護知識和自身安全意識進(jìn)行考核，防止安全管理資料等安全行為與實(shí)體安全防護措施不相符。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇3
摘要：隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的不斷變化，現代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營(yíng)過(guò)程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類(lèi)繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開(kāi)展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷(xiāo)售提供良好的方案�；谶@樣的原因，筆者對戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用展開(kāi)論述，筆者對戰略成本會(huì )計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡(jiǎn)述，并從三個(gè)方面應用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現今房地產(chǎn)企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展獻上綿薄之力。
關(guān)鍵詞：戰略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理
現今市場(chǎng)經(jīng)濟中使用的戰略成本會(huì )計與傳統成本會(huì )計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統的研發(fā)和應用，為了使成本會(huì )計更適應現代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應對傳統的成本會(huì )計進(jìn)行升級，在本文中研究的戰略成本會(huì )計，應用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)順序，將成本會(huì )計理念貫穿在整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節中，使現代企業(yè)能在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中占據優(yōu)勢地位，進(jìn)而增強企業(yè)的核心競爭力，推動(dòng)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。
一、戰略成本會(huì )計的基本概念與作用
�。ㄒ唬⿷鹇猿杀緯�(huì )計概念簡(jiǎn)述
戰略成本會(huì )計指的是企業(yè)通過(guò)完成投資決策、研發(fā)與設計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷(xiāo)售與售后服務(wù)予以全面的監管，將監管貫穿于整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從戰略的角度而言，其影響著(zhù)成本每一個(gè)環(huán)節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業(yè)在市場(chǎng)占據更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現發(fā)展的戰略目標。由于現今市場(chǎng)中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì )計無(wú)法滿(mǎn)足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會(huì )計的缺陷逐漸顯現出來(lái)，這嚴重地影響著(zhù)企業(yè)穩定的經(jīng)營(yíng)�，F代企業(yè)經(jīng)營(yíng)和者在企業(yè)管理中應從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會(huì )計，予以創(chuàng )新進(jìn)而形成新的戰略成本會(huì )計，使之適應新成本會(huì )計環(huán)境。隨著(zhù)經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰略成本會(huì )計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。
�。ǘ⿷鹇猿杀緯�(huì )計在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現今市場(chǎng)經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應在市場(chǎng)中進(jìn)行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障�，F代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰略成本會(huì )計能收集市場(chǎng)發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現代企業(yè)會(huì )按照內部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現代企業(yè)從營(yíng)利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；趹鹇猿杀緯�(huì )計通過(guò)對商品銷(xiāo)售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門(mén)的責任所在，協(xié)同合作避免了無(wú)效的生產(chǎn)環(huán)節與資金成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當中戰略成本會(huì )計分析
戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用主要是在企業(yè)成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程，同時(shí)也是企業(yè)通過(guò)完善對成本管理的模式，來(lái)降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過(guò)成本核算來(lái)降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節，這樣的發(fā)展狀況，對現今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷(xiāo)售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過(guò)存貨成本核算和管理，通過(guò)對采購原材料各方面屬性的了解，來(lái)實(shí)現對原材料采購環(huán)節愛(ài)好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過(guò)程中，對建筑才來(lái)哦的采購的周期、次數和平均采購成本進(jìn)行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的`狀況，結合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營(yíng)銷(xiāo)階段，應按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度展開(kāi)相應的銷(xiāo)售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現對商品房存貨銷(xiāo)售有節奏的控制，在這樣的過(guò)程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)當下存在的問(wèn)題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷(xiāo)的政策，再配合發(fā)盤(pán)的節奏，實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的績(jì)效。所以，從這一角度而言戰略成本會(huì )計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過(guò)程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中整個(gè)系統中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用�；谶@樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價(jià)格分攤到不同的環(huán)節中，能發(fā)現當中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節來(lái)上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會(huì )計理念充分的應用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長(cháng)遠的發(fā)展戰略提供真實(shí)和明確指導建議。
三、戰略成本會(huì )計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用分析
�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷(xiāo)售中的應用
采用戰略成本會(huì )計理論銷(xiāo)售前對銷(xiāo)售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開(kāi)展市場(chǎng)調查后對設計廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過(guò)對銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現低成本的資金投入來(lái)?yè)Q取搞銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，這在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段具有重要的位置，在對銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行合理時(shí)，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進(jìn)行設計和安放，這一環(huán)節中應用戰略會(huì )計能更好地權衡廣告費用和銷(xiāo)售業(yè)績(jì)間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿(mǎn)意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰略成本會(huì )計理念應用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實(shí)際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進(jìn)一步提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和樹(shù)立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷(xiāo)售的角度進(jìn)行分析得知，戰略性成本會(huì )計理念的應用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的業(yè)績(jì)，同時(shí)在保障業(yè)績(jì)的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)遠的發(fā)展具有重大的意義。
�。ǘ┰诜康禺a(chǎn)決策管理中的應用
戰略成本會(huì )計和傳統成本會(huì )計最大的差異性是對企業(yè)的戰略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)應時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢，戰略成本會(huì )計在完成市場(chǎng)調研和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向預測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰略成本會(huì )計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現企業(yè)和消費者雙贏(yíng)的戰略發(fā)展目標。應用戰略成本會(huì )計是對企業(yè)運營(yíng)時(shí)最直觀(guān)的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會(huì )計應用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)戰略性成本會(huì )計會(huì )計信息的應用方面，若要充分的發(fā)揮其應有的效能，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開(kāi)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中其經(jīng)營(yíng)狀況能直觀(guān)的描述出經(jīng)營(yíng)戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰略性成本會(huì )計方面管理理念的應用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩定經(jīng)營(yíng)和長(cháng)遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉型的環(huán)境下，凸顯出戰略性成本會(huì )計管理的優(yōu)勢。
四、結論
通過(guò)本文的論述中得知，戰略成本會(huì )計的應用貫穿于企業(yè)整個(gè)運營(yíng)的環(huán)節中，其對市場(chǎng)環(huán)境、消費者需求和價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進(jìn)行銷(xiāo)售之前，應根據戰略成本會(huì )計采集的市場(chǎng)信息和房產(chǎn)商品銷(xiāo)售后的反饋信息，對銷(xiāo)售的價(jià)格和銷(xiāo)售模式進(jìn)行調整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇4
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)十分明顯，主要依靠資源推動(dòng)自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實(shí)踐當中，一些企業(yè)有目的對預算和成本等進(jìn)行了管理，但是其對于成本管理、全面預算管理等相關(guān)管理會(huì )計方法的探索和應用，還是不太成功。這是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理基礎薄弱、企業(yè)投資金額大、項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)等特點(diǎn)緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營(yíng)決策平臺、運營(yíng)監控平臺、成本管控平臺，提升企業(yè)的管理水平，實(shí)現長(cháng)期穩健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著(zhù)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在運營(yíng)和管理方面要比其他企業(yè)復雜的多，主要表現在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)一般都是圍繞著(zhù)工程項目展開(kāi)，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設置了多個(gè)分層機構，導致企業(yè)的組織機構十分復雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開(kāi)發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項目時(shí)間持續一般比較長(cháng)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項目都需要兩到三年的時(shí)間，甚至更長(cháng)。有些大型工程開(kāi)發(fā)周期可能超過(guò)10年，這給企業(yè)的運營(yíng)和管理都帶來(lái)了比較大的風(fēng)險和難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點(diǎn)
企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動(dòng)力，也是企業(yè)生存的重要支撐點(diǎn)。在現代企業(yè)管理過(guò)程中，現金流、利潤和運營(yíng)力是企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)�，F金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運營(yíng)能力的好壞則直接體現在現金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務(wù)上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現金流的管控是至關(guān)重要的.，不僅要關(guān)注企業(yè)集團公司的現金流，還要關(guān)注企業(yè)下屬的區域公司現金流和項目公司現金流，同時(shí)為了避免資金周轉困難帶來(lái)的風(fēng)險，還必須要做好企業(yè)的融資規劃。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)圍繞工程項目展開(kāi)。項目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務(wù)基礎，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)任何項目時(shí)，需要的時(shí)間都會(huì )比較長(cháng)，以前一些傳統的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，也無(wú)法解決企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的現實(shí)的具體問(wèn)題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項目周期的短、中、長(cháng)期運營(yíng)管理制度。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要資源，而購買(mǎi)地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買(mǎi)地皮時(shí)做好相關(guān)的預算工作，做好成本控制工作。
三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì )計體系建設的重點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問(wèn)題是對現金流、成本以及項目運營(yíng)狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問(wèn)題，必須要直接切中要害，運用管理會(huì )計工具實(shí)施精準有力的管控。管理會(huì )計工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，主要運用的是全面預算工具、管理會(huì )計報告工具以及成本管理工具，而對應著(zhù)這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營(yíng)決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進(jìn)行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風(fēng)險，提升決策的科學(xué)性和準確性。隨時(shí)監控企業(yè)發(fā)展狀況的運營(yíng)監控平臺；全面預算成本、控制成本的成本管控平臺。
�。ㄒ唬┙⒔�(jīng)營(yíng)決策平臺
經(jīng)營(yíng)決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策平臺行業(yè)特點(diǎn)則比較突出，內容主要有五大板塊：年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現金流預測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)板塊的預算都是不可或缺的，必須做好每個(gè)環(huán)節的預算，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開(kāi)，建立覆蓋多個(gè)行業(yè)的全面預算管理模型，以更好的適應公司的發(fā)展機制。
�。ǘ┙⑦\營(yíng)監控平臺
運營(yíng)監控平臺主要指企業(yè)的管理會(huì )計報告系統，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運營(yíng)系統的數據中提取有用的數據，并將這些數據合并到一個(gè)指定的信息庫里邊，然后對這些數據進(jìn)行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運營(yíng)實(shí)施監控，并及時(shí)發(fā)現處理問(wèn)題。
房地產(chǎn)企業(yè)構建運營(yíng)監控平臺分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報表分析系統，能夠對房地產(chǎn)企業(yè)的各種報表實(shí)施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數據倉庫，對企業(yè)的各種數據進(jìn)行整合管理。最后，建立統一標準的數據管理平臺，著(zhù)實(shí)提高企業(yè)的執行力。
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建立成本管控平臺就是要做好成本數據的收集和管理。成本管理數據庫主要有三方面的內容歷史數據、標準數據和外部數據。成本數據庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實(shí)可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過(guò)數據來(lái)進(jìn)行對比，更加有效的對成本進(jìn)行管控。
成本數據庫的建設主要著(zhù)重三個(gè)方面的建設，含量指標庫、單方指標庫和材料價(jià)格庫。第一，企業(yè)應建立含量指標庫。在企業(yè)設計優(yōu)化方案的過(guò)程中，將含量指標和規劃指標緊密結合，引導設計部門(mén)優(yōu)化設計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標庫。對項目的所有建造標準都進(jìn)行統一的規定，合理控制單方造價(jià)。第三，建立材料價(jià)格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，成本支出的一個(gè)重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇5
【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟時(shí)代、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理
【摘要】著(zhù)重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設全過(guò)程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數額大、風(fēng)險系數大、綜合性強的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統工程，具有很強的綜合性。無(wú)論是單體開(kāi)發(fā)還是小區綜合開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專(zhuān)業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加強管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。
1、可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件
在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境等方面進(jìn)行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預測和評價(jià)，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見(jiàn)。
2、項目建設全過(guò)程的管理。
2.1建立項目品質(zhì)管理體系
�。�1）進(jìn)行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經(jīng)濟實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進(jìn)行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會(huì )影響整體效果。
�。�2）組織設計人員踏勘現場(chǎng)，提高對現場(chǎng)的感性認識，同時(shí)避免設計圖紙脫離實(shí)際、與現場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調。
�。�3）設計招標時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變?yōu)樵O計與預算同時(shí)進(jìn)行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進(jìn)行多方案比較來(lái)對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個(gè)設計公司或者就由原來(lái)的設計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設計，這樣做可能會(huì )增加項目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設計給業(yè)主帶來(lái)的收益要遠高于由于工期的延長(cháng)帶來(lái)的損失，因此可以大大節省項目的造價(jià)。
�。�4）組織設計評審小組對各個(gè)專(zhuān)業(yè)的設計進(jìn)行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷(xiāo)售、監理等各方面負責人及各專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)家組成，對設計提出全面的意見(jiàn)。對設計的評審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導拍板，這樣缺乏科學(xué)性。
�。�5）合理安排設計進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標、施工計劃吻合。
�。�6）通過(guò)合同明確規定設計的職責，規定設計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現場(chǎng)對施工進(jìn)行必要的監督和指導。
2，2建立完善的進(jìn)度計劃管理體系
�。�1）設計報建進(jìn)度計劃：主要包括規劃設計及報建進(jìn)度、單體方案設計及報建進(jìn)度、單體施工圖設計及報建進(jìn)度、市政園林設計及報建進(jìn)度；
�。�2）施工準備階段進(jìn)度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設施進(jìn)度計劃、辦理施工前手續計劃；
�。�3）施工進(jìn)度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨文秘站：計劃、鋁合金門(mén)窗工程和木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計劃等；
�。�4）配套設施工程進(jìn)度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線(xiàn)電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計劃等。
2.3建立完善的項目投資管理體制
�。�1）建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；
�。�2）工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線(xiàn)、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動(dòng)保險金等；
�。�3）銷(xiāo)售費用：銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；
�。�4）財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。
�。�5）工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專(zhuān)業(yè)知識。此外還應做到：
�。�1）了解施工現場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。
�。�2）要參與材料設備的定貨洽商，據市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設備預算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產(chǎn)公司只需負責對其結果審核及支付工程款。
�。�3）建立完善的合同管理體系。在項目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，開(kāi)發(fā)公司會(huì )與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合同對各單位進(jìn)行監控，以保證項目按計劃完成。同時(shí)，對違約方要依據合同進(jìn)行索賠。
�。�4）組織對各單位的協(xié)調工作。開(kāi)發(fā)公司必須在項目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì )的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會(huì )及方案討論會(huì )，通過(guò)例會(huì )協(xié)商解決設計中出現的問(wèn)題。在施工階段，項目經(jīng)理應組織工程例會(huì )，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項目經(jīng)理親自組織召開(kāi)例會(huì )，是督促各方的'工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監控方式，但開(kāi)發(fā)公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監理公司的工作應著(zhù)重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協(xié)調管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達到計劃要求。而開(kāi)發(fā)公司著(zhù)重對整個(gè)項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿(mǎn)足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開(kāi)發(fā)公司應著(zhù)重在對設計的監控，使整個(gè)項目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達出來(lái)。（5）負責申請并獲取項目開(kāi)發(fā)建設工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。
�。�6）負責有關(guān)配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線(xiàn)、門(mén)牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報裝工作。
�。�7）組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。
3、房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰略
當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(cháng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來(lái)占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著(zhù)中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開(kāi)發(fā)上千萬(wàn)平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。
決策者應對企業(yè)品牌進(jìn)行長(cháng)期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹(shù)立創(chuàng )新意識，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識、運作和實(shí)施過(guò)程中必須具備高超的組織協(xié)調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹(shù)立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。
4、高素質(zhì)人才至關(guān)重要
新經(jīng)濟時(shí)代的市場(chǎng)競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟時(shí)代的客觀(guān)要求。但在大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著(zhù)下列的問(wèn)題和誤區：
�。�1）人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業(yè)管理中的核心地位。
�。�2）缺乏完善、科學(xué)、規范的人力資源體系。沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。
�。�3）人力資源開(kāi)發(fā)工作不力。一般來(lái)說(shuō)，人力資源開(kāi)發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。
在新經(jīng)濟時(shí)代，針對人力資源開(kāi)發(fā)出現的新問(wèn)題，只有采取新的人力資源開(kāi)發(fā)方式，才能取得成效。
首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實(shí)現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗的人力資源管理專(zhuān)門(mén)人才才能完成。
其次，完善激勵機制。今天社會(huì )經(jīng)濟生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿(mǎn)足需要。只有樹(shù)立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標和員工的個(gè)人目標相結合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(cháng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(cháng)所帶來(lái)的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺(jué)自愿開(kāi)拓創(chuàng )新，敬業(yè)敬職。
第三，建立科學(xué)嚴謹的員工培訓體系，真正實(shí)現由傳統企業(yè)向學(xué)習型組織的轉變。在新經(jīng)濟時(shí)代，企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)應著(zhù)眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調和團隊合作精神等。
第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強企業(yè)文化的建設。企業(yè)文化是全體員工衷心認同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟競爭中成為贏(yíng)家。
5、結語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項風(fēng)險較大的系統工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領(lǐng)市場(chǎng)，才能實(shí)現既定目標。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強企業(yè)的競爭力，贏(yíng)得主動(dòng)；才能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì )資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢
房地產(chǎn)論文發(fā)表房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的研究論文 篇6
論文導讀：對單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的基礎，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀(guān)評估。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場(chǎng)調研，樓盤(pán)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤(pán))到線(xiàn)、面(區域市場(chǎng))，再由線(xiàn)、面(區域市場(chǎng))到體(宏觀(guān)環(huán)境);然后再從體回復到點(diǎn)、線(xiàn)和面，不斷的循環(huán)往復，融會(huì )貫通，才可真正把握。
1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤(pán)
對單個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調查的基礎，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。
單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤(pán)的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤(pán)的區域歷史沿革，區域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區等);了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿市場(chǎng)、著(zhù)名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤(pán)地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰(shuí)?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤(pán)的地理位置是樓盤(pán)不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤(pán)的大部分價(jià)值。
第二項是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤(pán)市調的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的土地、總體規劃、建筑設計、總建面積與外觀(guān)、總建套數與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤(pán)的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構成，它就是我們常說(shuō)的公司的組成，即知道樓盤(pán)的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤(pán)的資信度。
第三項是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷(xiāo)活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運用策略是市場(chǎng)調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。
第五項是銷(xiāo)售執行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣(mài)?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶(hù)最主要的地方是什么?購房客戶(hù)群有什么特征等?所有的這一切都是市場(chǎng)調查所應該了解的。其中的銷(xiāo)售狀況是結果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤(pán)，也是整個(gè)市場(chǎng)調研工作的全部?jì)群?/p>
2.線(xiàn)和面—區域市場(chǎng)
對單個(gè)樓盤(pán)的詳盡了解之后，可以著(zhù)手區域市場(chǎng)的調查與分析。區域市場(chǎng)的調查與分析，主要包括區域分析、區域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。
一是區域分析，區域分析是指在特定區域中，對影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線(xiàn)、區域特征和發(fā)展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀(guān)評估。如上海虹橋開(kāi)發(fā)區的崛起，通過(guò)區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場(chǎng)至市中心的良性交通線(xiàn)路，虹橋商貿區的發(fā)展規劃是分不開(kāi)的。
二是區域產(chǎn)品，區域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的'區域范圍內，樓盤(pán)的總量、類(lèi)別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結構、各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認真研究區域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強弱的緣由。如某區域的樓盤(pán)，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣(mài)得相當好，這就是區域產(chǎn)品應該著(zhù)力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買(mǎi)力水平，客戶(hù)的需求結構與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好等，需求特征是從客戶(hù)的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng )新的動(dòng)力與源泉。
區域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤(pán)的詳盡市場(chǎng)調查基礎之上的。要寫(xiě)好區域市場(chǎng)分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個(gè)樓盤(pán)，而后以這個(gè)樓盤(pán)所在的街道為延伸區，將整個(gè)街道的所有樓盤(pán)調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤(pán)情況，由此從點(diǎn)到線(xiàn)，從線(xiàn)到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場(chǎng)的狀況便會(huì )了如指掌。
3.體—宏觀(guān)環(huán)境
對點(diǎn)、線(xiàn)、面的把握是市場(chǎng)調查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀(guān)環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀(guān)環(huán)境)包括政治社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會(huì )是指國家運作體制、政治安定狀況、社會(huì )治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩定是社會(huì )發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。
經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀(guān)因素中，對公司和個(gè)人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價(jià)，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個(gè)人購房愿意的作用就是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。
行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實(shí)物分房制度，對商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響就是顯而易見(jiàn)的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過(guò)多，投資資金就不太愿意進(jìn)來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點(diǎn);限制過(guò)少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。
國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì )對人民幣的未來(lái)穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。
總之，點(diǎn)、面(線(xiàn))、體構成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調查基本框架，它的融會(huì )貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認真地進(jìn)行市場(chǎng)調查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專(zhuān)家。
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