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房產(chǎn)估價(jià)的三大方法
房產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)復雜的學(xué)問(wèn)，相信買(mǎi)賣(mài)過(guò)房產(chǎn)的朋友都經(jīng)歷過(guò)討價(jià)還價(jià)，或許有對市場(chǎng)和價(jià)格的判斷不夠準確，下面就為大家介紹一下房產(chǎn)估價(jià)的三大方法，希望對大家有所幫助!
第一種是比較法(comparison approach)，
一般是房產(chǎn)經(jīng)紀人通過(guò)競爭市場(chǎng)分析(competitive market analysis， CMA)估算出的價(jià)格，也就是常說(shuō)的經(jīng)紀人認定價(jià)格(broker'sopinion)。這種方法一般適用于居住房產(chǎn)價(jià)格的確定。在使用該方法的時(shí)候，我們首先在售房(目標房)附近區域內尋找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(對比房)。通常的選擇是幾套在售房，幾套已經(jīng)簽完合同但尚未過(guò)戶(hù)的在售房(under contract, pending)，和過(guò)去半年內已售已過(guò)戶(hù)的。其次，我們需要根據目標房和對比房的差別做出適當調整。舉例說(shuō)，如果對比房比目標房多出一個(gè)臥室，假設一個(gè)臥室的估價(jià)為5,000美元，那么在做調整的時(shí)候就會(huì )將對比房的房?jì)r(jià)減掉5000美元。其他需要考慮調整的因素包括出售的時(shí)間，出售是市場(chǎng)的狀況，具體位置的差異，房屋居住面積大小(Square footage)、房產(chǎn)占地面積的大小、房屋外觀(guān)、格局和裝修、以及前后院子園藝狀況等等。
可以看到這種估價(jià)方法有主觀(guān)的因素，不是準確的計算方法而是更多的藝術(shù)性的估算。房屋經(jīng)紀人一般可以提供更可靠的估計。主要原因有兩個(gè)，第一經(jīng)紀人能夠從已售房數據庫里得到一手的房屋售價(jià)資料，包括在售房的歷史交易信息。第二經(jīng)紀人對目標房和對比房差異通常具有更系統的評估方法，因此做出的價(jià)格調整相對靠譜(只能說(shuō)靠譜了，不會(huì )精確)。
房屋的年齡和折舊也是價(jià)格調整考慮的因素，但是應該為次要。原因是在選擇對比房的時(shí)候，我們應該盡量選取房齡相當的對比房屋。其實(shí)不光是房齡，其他條件也應該盡量相近，這是這個(gè)方法適用的一個(gè)前提條件。通常來(lái)講同一個(gè)居民區的開(kāi)發(fā)時(shí)間前后不會(huì )相差太多，而且在該區內同一個(gè)開(kāi)發(fā)商一般有多個(gè)類(lèi)似房型。
也有情況例外，就是在相對舊一些的區，比如休斯敦的紀念城(Memorial City)附近，很多土豪買(mǎi)了舊房子然后拆掉重新翻蓋的。這種情況怎么估價(jià)呢?呵呵，如果你能負擔的起拆舊蓋新的話(huà)，小編我勸你就不用考慮那么多了，直接請專(zhuān)業(yè)運作團隊幫你吧。
第二種常見(jiàn)的房產(chǎn)價(jià)格評估方法叫做造價(jià)分析法(cost approach)，
主要是估算土地和重新建造該房產(chǎn)的花費，然后扣除掉房產(chǎn)折舊之后的價(jià)格。該方法主要用于像圖書(shū)館、教堂以及消防站等公共設施。使用該方法的主要幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是估算地皮的價(jià)值，估算不動(dòng)產(chǎn)的造價(jià)，估算折舊。
比較容易計算的應該是房產(chǎn)的造價(jià)和折舊。造價(jià)可以通過(guò)分析建造中的設計、材料和人工費用而得到;折舊費用可以通過(guò)線(xiàn)性化造價(jià)和使用年限來(lái)得到。土地本身的估價(jià)比較復雜，一般需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的評估師來(lái)評估價(jià)格。舉個(gè)例子，讓我們來(lái)評估一個(gè)建成10年的圖書(shū)館的價(jià)格。假如圖書(shū)館的使用年限是50年，地皮的現在市場(chǎng)價(jià)格是50萬(wàn)美元，圖書(shū)館建造的人工和材料價(jià)格是50萬(wàn)美元。那么這個(gè)使用了10年的圖書(shū)館的價(jià)格就是50萬(wàn) + 50萬(wàn)/50年x 10年 = 90萬(wàn)(美元)。
地皮的價(jià)值通常跟房產(chǎn)價(jià)值相互補充。如前所說(shuō)，我們的房產(chǎn)估值兩部分，一部分是土地(land)另一部分是房子(improvement)。通常來(lái)說(shuō)，土地價(jià)值在新房蓋起來(lái)之前特便宜，等房子和小區開(kāi)發(fā)起來(lái)之后，土地價(jià)格有一個(gè)突飛猛進(jìn)的增長(cháng)，然后基本土地價(jià)格基本趨于平衡狀態(tài)。家住休斯敦的讀者可以去查一下縣政府給自己房子估值的歷史記錄(應該會(huì )有至少5年的記錄)，有新房的一般能看到原先土地價(jià)格。你會(huì )驚奇的發(fā)現開(kāi)發(fā)商拿地是多么的便宜啊!買(mǎi)賣(mài)地產(chǎn)是不錯的一個(gè)投資方向哦，我們以后再來(lái)探討。
第三種常用的方法是收益分析法(income approach)。
這種方法主要是用于商業(yè)房產(chǎn)，也可適用于投資房產(chǎn)。這個(gè)方法的主要依據是投資者的期望年收益率(rate of return)和對凈收益(net income)的估計。我們通過(guò)一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)方法。某投資者準備投資一間公寓并且他期望的年收益率是10%。假設每月的房租為1,000美元，每年的空置時(shí)間為兩個(gè)月，每年的維修和維護等所有費用為2,000美元，每年的房產(chǎn)稅等費用為3,000美元，那么給出租房的每年凈收益為5千美元。那么該投資者對該公寓的估價(jià)是5千美元除以10%等于5萬(wàn)美元。
很多人在投資出租房產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì )使用另外一種更為簡(jiǎn)單的收益估算方法，總租金因子(Gross Rent Multiplier，GRM)，就是房屋售價(jià)和月租金的比值，也就是房屋估價(jià)等于月租金乘以GRM。在一個(gè)出租房比較集中的地區，房屋差異比較大，對比法不太適用，完整的收益分析法也不完全適用，因為是居住房產(chǎn)。這個(gè)時(shí)候，估價(jià)人通常更愿意使用GRM法。
雖然這三種方法通常適用于不同類(lèi)型的房產(chǎn)，如果可能的話(huà)，最好用兩種或以上方法同時(shí)估算一個(gè)房產(chǎn)的價(jià)格，作為最后價(jià)格估算的參考，也就是估價(jià)師整體考慮調和(reconciliation)價(jià)格。比如投資出租房可以考慮比較法和收益分析法同時(shí)估算價(jià)格。當然，最后調和不是簡(jiǎn)單的取平均值，而是參考實(shí)際的加權考慮。
到這里，三種常用股價(jià)方法的基本道理就講完了。很多讀者還是會(huì )說(shuō)，原理明白了，但還是不能估算準確啊;有主觀(guān)的因素，有比較難獲得的房屋售價(jià)信息。實(shí)際上也是如此，房產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)復雜的學(xué)問(wèn)，房產(chǎn)估價(jià)師(appraiser)跟房產(chǎn)經(jīng)紀人一樣，需要持證上崗的。
那么，就普通購房者來(lái)講，能做到的就是找一個(gè)靠譜的房產(chǎn)經(jīng)紀。房產(chǎn)經(jīng)紀人的其中一個(gè)作用就是要提供給你一個(gè)靠譜的市場(chǎng)競爭分析(CMA)。小編說(shuō)到這里自己都哭了，當年買(mǎi)房的時(shí)候自己的經(jīng)紀人哪里提供過(guò)什么分析啊，就是一個(gè)勁建議出100%的要價(jià)，甚至加價(jià)。話(huà)說(shuō)回來(lái)，拿到經(jīng)紀人的CMA后，要自己分析一下，因為你現在已經(jīng)明白了估價(jià)的原理，又有了素材，又是要自己掏腰包買(mǎi)房子，一定要上心。遇到事情，要跟經(jīng)紀人商討，你的經(jīng)紀人是要站到你這一邊的，這是經(jīng)紀人的職責要求。
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