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2017房產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》模擬試題答案
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一、單項選擇題
1、答案：B
解析：估價(jià)會(huì )有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標準確認，沒(méi)有這么客觀(guān)。
2、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構除了從事傳統價(jià)值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
3、答案：D
解析：不同估價(jià)師對同一估價(jià)對象的評估價(jià)值會(huì )存在差異。
4、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。
5、答案：C
解析：估價(jià)的基本條件。
6、答案：C
解析：本質(zhì)區別除ABD外還有專(zhuān)業(yè)估價(jià)機構提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力。
7、答案：C
解析：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現在時(shí)點(diǎn)。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、答案：D
解析：前三個(gè)都需要，而城鎮土地使用稅額是依據占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因為計稅依據和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強。
9、答案：D
解析：在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據。
10、答案：A
解析：征收征用都應給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯。
11、答案：C
解析：除了耕地占用稅和城鎮土地使用稅應按面積和稅額標準征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)
12、答案：D
解析：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值
租金凈收益現值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。
13、答案：B
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應當根據估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P31。
14、答案：D
解析：一個(gè)估價(jià)項目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見(jiàn)教材P29。
15、答案：B
解析：商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計，以相互驗證，但不互相替代。
16、答案：A
解析：如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。
17、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機構的法定代表人或者執行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
18、答案：B
解析：估價(jià)師對于感到自己的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價(jià)值的，不應當承接
19、答案：C
解析：C項沒(méi)有規定，排除法。
20、答案：C
解析：C應為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀技術(shù)標準和執業(yè)規則。
二、多項選擇題
1、答案：AD
解析：
2、答案：ADE
解析：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯誤。
3、答案：ACD
解析：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。
4、答案：AB
解析：
5、答案：ABC
解析：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。
6、答案：ABC
解析：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評估抵押價(jià)值
7、答案：ABC
解析：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。
8、答案：ABCD
解析：E是專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)設置的稅種。
9、答案：CDE
解析：合理且有依據地說(shuō)明估價(jià)假設反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險防范與控制。
10、答案：ACE
解析：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項目是不可以承接的，對于部分超越了估價(jià)機構專(zhuān)業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請專(zhuān)家的方式提升自己的專(zhuān)業(yè)能力;D不能收取任何額外費用
11、答案：ACDE
解析：估價(jià)原則除ACDE外，還有評估時(shí)點(diǎn)原則。
12、答案：ABCD
解析：估價(jià)目的不同會(huì )影響估價(jià)報告的用途。
13、答案：ABCD
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)等級可分為暫定期內的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。
14、答案：ADE
解析：A因為存在利益相關(guān)關(guān)系，應該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、答案：BCDE
解析：
16、答案：BCDE
解析：除BCDE外還有總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結果。
三、判斷題
1、答案：Y
解析：
2、答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯誤的。
3、答案：Y
解析：
4、答案：N
解析：也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權等。P31最后一段～P32第一段內容
5、答案：Y
解析：
6、答案：Y
解析：估價(jià)目的是基礎，決定估價(jià)的其它方面。參見(jiàn)教材P29。
7、答案：Y
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機構可以在其資質(zhì)等級范圍內從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、答案：Y
9、答案：N
解析：如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(cháng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
10、答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì )因為征收而滅失，因而其上的各種未來(lái)權利都會(huì )消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權房屋的價(jià)值評估。
11、答案：Y
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