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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》模擬題及答案
一、單項選擇題
1.鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠量化 B.風(fēng)險能夠量化 C.收益或風(fēng)險其一可以量化
D.收益和風(fēng)險均能量化 答案：D
解析：通過(guò)收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價(jià)格。
3.投資利潤率的計算公式是( )。
A.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用)
B.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費用)
D.開(kāi)發(fā)利潤/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 答案：A
4.在新開(kāi)發(fā)區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價(jià)格是( )。
A.2500萬(wàn)元 B.3500萬(wàn)元 C.3600萬(wàn)元 D.3000萬(wàn)元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬(wàn)元。
5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
6.一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )。
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合 B.與運營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合 D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合 答案：D
7.路線(xiàn)價(jià)法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側土地的估價(jià) B.舊建筑物的估價(jià)
C.新建筑物的估價(jià) D.拆遷房屋的估價(jià) 答案：A
解析：路線(xiàn)價(jià)只能用來(lái)評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。
8.在用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中設定的標準深度，通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地深度的( )。
A.算術(shù)平均數 B.中位數 C.加權平均數 D.眾數 答案：D
9.在本金相等.計息的周期數相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)( )。
A.單利計息的利息少，復利計息的利息多
B.單利計息的利息多，復利計息的利息少
C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D.無(wú)法知道 答案：A
解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
10.某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方.買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/㎡，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費用。稅金等。
A.土地使用權 B.土地轉讓權 C.土地經(jīng)營(yíng)權 D.開(kāi)發(fā)土地
答案D
13.對于單純增加容積率的補地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補地價(jià)的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(jià)(單價(jià))=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價(jià)。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對假設開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目 B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
15.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示 B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià) D.市場(chǎng)性質(zhì)相同 答案ABD
16.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價(jià)格都是( )。
A.所有權價(jià)格 B.抵押權價(jià)格
C.地役權價(jià)格 D.使用權價(jià)格 答案D
17.房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn)表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系 B.房地產(chǎn)的出售量與購買(mǎi)者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系 D.房地產(chǎn)的供給量與購買(mǎi)者能力的關(guān)系 答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價(jià)格( )乙的價(jià)格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無(wú)法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來(lái)30年內取得豐厚收益，經(jīng)計算未來(lái)3年收益分別為93萬(wàn)元、100萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì )穩定在130萬(wàn)元左右，在該區域酒店類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
21.( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日 答案D
22.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/㎡.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 答案D
23.某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240㎡.如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則該人占有的土地分額為( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 答案C
24.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數為lO年，估價(jià)人員現場(chǎng)查勘后認為該建筑物建筑設計過(guò)時(shí)和維修保養差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案C
25.可比實(shí)例所處的地區應與估價(jià)對象所處的地區相同，或是( )。
A.同處于一個(gè)領(lǐng)域 B.同處在同一供求范圍內的類(lèi)似地區
C.同處于一個(gè)相對穩定的環(huán)境 D.同處于公平競爭的地區 答案B
26.同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮(或假設)的“生熟”程度不同，會(huì )有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補償的農地，取得該土地后還需要支付征地補償費;②已征用補償但未作“三通一平或以上開(kāi)發(fā)的土地：③已作”三通一平或以上開(kāi)發(fā)的土地;④取得該土地后需要進(jìn)行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤ 答案D
27.在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B.居民區的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C.居民區的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值
D.居民區的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 答案C
28.房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線(xiàn)與市場(chǎng)需求曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格 B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 答案D
29.某宗2000年末取得土地使用權的工業(yè)廠(chǎng)房，正常情況下通過(guò)出租每年可獲凈收益160萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的報酬率為7%.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71 答案B
30.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周?chē)h(huán)境狀況安寧程度 B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近 D.繁華程度臨街狀況 答案D
31.中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、其中，( )屬于自物權，其余屬于他物權。
A.使用權 B.抵押權 C.所有權 D.租賃權 答案C
32.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標準個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標準個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數為( )。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 答案C
33.通過(guò)土地重劃或調整后，土地利用價(jià)值會(huì )提高，地價(jià)會(huì )立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了( )對地價(jià)的影響。
A.土地面積 B.地質(zhì)條件 C.土地位置 D.土地形狀 答案D
34.某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/㎡，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準的價(jià)格月均遞減0.4%，則其1998年10月15日的價(jià)格為( )元人民幣/㎡.1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A.7999 B.7967 C.7996 D.8028 答案D
35.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權。建筑結構。裝修。面積等各項條件相同，若采用直線(xiàn)法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.難以判斷 答案B
二、多項選擇題
1.估價(jià)程序的作用有( )。
A.規范估價(jià)行為 B.避免估價(jià)疏漏
C.保障估價(jià)質(zhì)量 D.提高估價(jià)工作效率 E.保證估價(jià)結果的正確性
2.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的渠道歸納起來(lái)有( )。
A.被動(dòng)接受 B.行政命令 C.主動(dòng)爭取 D.行政劃撥 E.不正當競爭
3.在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，( )的情況的估價(jià)機構和估價(jià)師不應承接該項業(yè)務(wù)。
A.與估價(jià)需求者有利害關(guān)系 B.與估價(jià)對象有利益關(guān)系
C.超出了自己的業(yè)務(wù)范圍 D.受行政主管部門(mén)委托
E.自己的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀(guān)合理的價(jià)值
4.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措旖可以有( )。
A.突破專(zhuān)業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求
B.提高服務(wù)質(zhì)量 C.恰當的宣傳 D.低收費
E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期
5.下列估價(jià)事項中，僅根據估價(jià)目的來(lái)確定的有( )。
A.估價(jià)對象 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.價(jià)值類(lèi)型 D.估價(jià)方法 E.估價(jià)所需材料
6.明確估價(jià)基本事項有( )。
A.估價(jià)目的 B.估價(jià)方法 C.估價(jià)對象 D.估價(jià)原則
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
7.不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如( )不宜作為抵押物。
A.一個(gè)球場(chǎng) B.一個(gè)高爾夫球洞 C.一條保齡球球道
D.封閉使用的大院深處的一幢房屋 E.一個(gè)游泳池
8.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有( )。
A.對當前的價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
E.對原估價(jià)結果有異議而引起的復核估價(jià)，應以申請復核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
9.估價(jià)委托合同的內容一般包括( )。
A.委托人的名稱(chēng)或者姓名和資產(chǎn)狀況 B.估價(jià)服務(wù)費及其支付方式
C.解決爭議的方法 D.估價(jià)機構的名稱(chēng)和住所 E.委托人的協(xié)助義務(wù)
10.估價(jià)作業(yè)方案的內容主要包括( )。
A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法 B.預計所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費
C.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 D.擬搜集的估價(jià)所需要資料及其來(lái)源渠道
E.委托方的協(xié)助義務(wù)
11.房地產(chǎn)估價(jià)人員應遵守的職業(yè)道德包括( )。
A.應保持估價(jià)的獨立性，必須回避自己近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)
B.應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料公開(kāi)或泄露給他人
C.盡管感到自己的專(zhuān)業(yè)能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價(jià)委托
D.應執行政府規定的估價(jià)收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進(jìn)行不正當競爭
12.明確估價(jià)對象包括( )。
A.明確估價(jià)對象的實(shí)物 B.明確估價(jià)對象的權益
C.明確估價(jià)對象的區位狀況 D.明確估價(jià)對象的基礎設施情況
13.求取建筑物重新構建價(jià)格的具體方法有( )。
A.單位比較法 B.分部分項法 C.造價(jià)分析法
D.指數調整法
14.結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為( )。
A.鋼結構 B.混凝土結構 C.磚木結構 D.磚混結構
15.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同是估價(jià)機構和委托人之間就估價(jià)事宜的相互約定。其作用主要.
A.成立受法律保護的委托與受托關(guān)系 B.明確合同雙方的權利和義務(wù)
C.載明估價(jià)的基本事項 D.防止出現糾紛
參考答案：1.ABCD 2.AC 3.ABCE 4.BC 5.ABC 6.ACE 7.BCD 8.AB 9.BCDE 10.ABCD
11.AD 12.ABC 13.ABD 14.AB 15.ABC
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1.對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。( )
2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
3.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地單價(jià)為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元/㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%) ( )
4.在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測量。( )
5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)對象的估價(jià)目的具有相似性。( )
6.市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對其成交價(jià)格進(jìn)行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。( )
7.在市場(chǎng)法估價(jià)中，當有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應選取其中與估價(jià)對象最相似，與預設的估價(jià)結果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。( )
8.根據收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。( )
9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購買(mǎi)者自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬(wàn)元。( )
10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。( )
11.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨立開(kāi)發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來(lái)評估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。( )
12.在假設開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價(jià)值，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)。( )
13.在運用移動(dòng)平均琺預測房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長(cháng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。( )
14.路線(xiàn)價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線(xiàn)價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整及房地產(chǎn)狀況調整。( )
15.在實(shí)際估價(jià)中，應進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀(guān)因素導致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對象的估價(jià)方法都應選用，不得隨意取舍。( )
參考答案：1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√
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