房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》權威模擬試卷2016
為了幫助考生們更順利地通過(guò)考試，下面是YJBYS小編為大家搜索整理的關(guān)于房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》權威模擬試卷，歡迎參考學(xué)習，希望對大家有所幫助!
一、單項選擇題
1.某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價(jià)格為()元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000
2.從賣(mài)房的角度看，成本法的理論依據是()。
A.銷(xiāo)售狀況價(jià)值論
B.市場(chǎng)供求價(jià)值論
C.生產(chǎn)費用價(jià)值論
D.經(jīng)濟花費價(jià)值論
3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為()萬(wàn)元。
A.98
B.52
C.54
D.103
4.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。
A.1504
B.1404
C.1304
D.1204
5.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現值=()。
A.房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額
B.房屋重置價(jià)格×房屋成新度
C.房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限
D.房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限
6.在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是()。
A.成交價(jià)≥最高價(jià)≥最低價(jià)
B.成交價(jià)≥最低價(jià)≤最高價(jià)
C.最高價(jià)≥成交價(jià)≥最低價(jià)
D.最高價(jià)≥最低價(jià)≥成交價(jià)
7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為()m2。
A.1200
B.120
C.3333
D.333.3
8.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應選取()凈收益作為估價(jià)依據。
A.類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)
B.類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際
C.類(lèi)似房地產(chǎn)的最高
D.類(lèi)似房地產(chǎn)的最低
10.當建筑物的維修養護正常時(shí)，實(shí)際成新率與直線(xiàn)法計算出的成新率相當;當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經(jīng)過(guò)更新改造，實(shí)際成新率應()直線(xiàn)法計算出的成新率。
A.大于
B.大于或等于
C.小于
D.小于或等于
11.在估價(jià)報告中應包含一份由()的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價(jià)機構所有
B.所有參加該估價(jià)項目
C.對該估價(jià)項目負第一責任
D.任本估價(jià)機構法定代表人
12.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.87
B.124
C.130
D.134
13.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
14.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以()狀況為參照系進(jìn)行的。
A.可比實(shí)例房地產(chǎn)
B.估價(jià)對象房地產(chǎn)
C.標準房地產(chǎn)
D.類(lèi)似房地產(chǎn)
15.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數為()。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10
16.某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn)2008年4月1日至l0月1日的價(jià)格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為()元/m2。
A.2402.22
B.2302.22
C.2202.22
D.2102.22
17.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
A.建筑規模
B.基礎成本
C.重新開(kāi)發(fā)建設成本
D.建后利潤
18.下列不屬于取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑是()。
A.通過(guò)自己開(kāi)發(fā)耕地取得
B.通過(guò)征收土地取得
C.通過(guò)城市房屋拆遷取得
D.通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)取得
19.成本法最基本的公式是()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊
B.房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊
C.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊
20.下列說(shuō)法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是()。
A.房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路
B.土地重新購建價(jià)格的求取思路
C.具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路
D.建筑物重新購建價(jià)格的求取思路
21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為()。
A.75%
B.79%
C.81%
D.84%
22.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為()萬(wàn)元。
A.824
B.924
C.844
D.944
23.重置價(jià)格的出現是技術(shù)進(jìn)步的必然結果，也是()的體現。
A.經(jīng)濟學(xué)原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.對立原理
24.收益法是以()為基礎的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.預期原理
25.某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()。
A.94.12
B.92.14
C.91.24
D.93.25
26.實(shí)際估價(jià)中設定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是()。
A.過(guò)去數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
B.過(guò)去數據加權算術(shù)平均法
C.未來(lái)數據簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
D.未來(lái)數據資本化公式法
27.在采用假設開(kāi)發(fā)法中的傳統方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計息的項目是()。
A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
C.銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費
D.開(kāi)發(fā)成本和管理費用
28.某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%，設備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè){查可知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。
A.30%
B.45%
C.65%
D.75%
29.當房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時(shí)，宜采用()預測房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
A.數學(xué)曲線(xiàn)擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法
30.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看()和安寧程度。
A.周?chē)h(huán)境狀況
B.繁華程度
C.臨街狀況
D.附近是否有礦產(chǎn)資源
31.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過(guò)征用農地取得的，當時(shí)的花費為18萬(wàn)元/畝，現時(shí)重新取得該類(lèi)土地需要花費620元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現時(shí)建造類(lèi)似建筑物的建筑造價(jià)為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現時(shí)單價(jià)為()2元/m2。
A.1200
B.1250
C.1270
D.1800
32.假設開(kāi)發(fā)法是以()為理論依據的。
A.收益遞增原理
B.均衡原理
C.預期原理
D.未來(lái)趨勢原理
33.某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為130萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為()。
A.1.67%
B.2.1%
C.2.3%
D.2.5%
34.某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶(hù)，則其5年期的年利率應大于()。
A.2.50%
B.3.5%
C.2.38%
D.3.25%
35.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同的內容可以不包括()。
A.估價(jià)服務(wù)費
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)人員
D.委托人的協(xié)助義務(wù)
二、多項選擇題
1.兩種重新購建價(jià)格可以說(shuō)是重新購建價(jià)格的基準，它們分別為()。
A.重整價(jià)格基準
B.重建價(jià)格基準
C.重置價(jià)格基準
D.折舊價(jià)格基準
E.替代價(jià)格基準
2.以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應當定期確定并公布的價(jià)格有()。
A.基準地價(jià)
B.市場(chǎng)交易價(jià)
C.標定地價(jià)
D.房屋的重置價(jià)格
E.市場(chǎng)成交價(jià)
3.甲、乙兩塊土地，其區位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有()。
A.乙地塊比甲地塊貴
B.甲地塊的70年使用權樓面地價(jià)低于341.67元/m2
C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等
D.甲地塊比乙地塊貴
E.乙地塊的70年使用權樓面價(jià)高于340元/m2
4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有()。
A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費者的預期
C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本
D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期
5.商品住宅價(jià)格中的利潤是以()為基數核定。
A.征地費及拆遷安置補償費
B.勘察設計及前期工程費
C.住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房和設施的建設費用
D.住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設費
E.住宅建筑、安裝工程費
6.收益法，是根據土地收益求取土地價(jià)值，根據建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據房地收益求取房地價(jià)值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用()。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場(chǎng)剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
E.自有資金剩余技術(shù)
7.不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是()。
A.人口因素
B.權益因素
C.經(jīng)濟因素
D.區位因素
E.社會(huì )因素
8.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jì)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是()。
A.相互影響論
B.相互補充論
C.相互制約論
D.需求帶動(dòng)論
E.成本決定論
9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對應正確的是()。
A.最高行為準則與技術(shù)性原則對應
B.普適性原則與特殊原則對應
c.謹慎原則與特殊原則對應
D.技術(shù)性原則與謹慎原則對應
E.技術(shù)性原則與普適性原則對應
10.不屬于市場(chǎng)法估價(jià)的步驟是()。
A.搜集交易實(shí)例
B.查看交易成功的比例
C.比較價(jià)格的最大差距
D.選取可比實(shí)例
E.對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當的處理
11.路線(xiàn)價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結果的可信度主要取決于()的健全與否。
A.路線(xiàn)價(jià)
B.深度百分率
C.宗地形狀
D.臨街狀態(tài)
E.土地形狀
12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素，主要有()。
A.政治安定狀況
B.社會(huì )治安狀況
C.房地產(chǎn)投資
D.房地產(chǎn)投機
E.城市化
13.預期原理是()等估價(jià)方法的理論依據。
A.市場(chǎng)比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設開(kāi)發(fā)法
E.路線(xiàn)價(jià)法
14.應用路線(xiàn)價(jià)法需要進(jìn)行()等修正。
A.臨街深度
B.土地形狀
C.交易日期
D.交易情況
E.臨街寬度
15.以下屬于估價(jià)報告內在質(zhì)量的有()。
A.估價(jià)結果的準確性
B.估價(jià)方法選用的正確性
C.參數選擇的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷質(zhì)量
三、判斷題
1.狹義的建筑物主要指構筑物。()
2.臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當的修正求得，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況調整。()
3.房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付，而不用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。()
4.成本法不可評估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。()
5.房地產(chǎn)價(jià)格受供求因素影響，與供給成正比。()
6.城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應以其使用符合這些規定為前提。()
7.評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，不應作為抵押估價(jià)的估價(jià)對象;如果委托人要求評估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。()
8.謹慎原則的關(guān)鍵是要搞清楚存在不存在不確定性因素的情況。()
9.估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評估估價(jià)對應的時(shí)間，還說(shuō)明評估估價(jià)對象價(jià)值的時(shí)間界限，這是估價(jià)的時(shí)點(diǎn)原則。()
10.市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。()
11.運用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。()
12.在基準地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調整，是將基準地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調整為其基準日期時(shí)的值。()
13.收益遞減規律對于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現在當對該宗土地的使用強度超過(guò)一定的限度后，土地收益開(kāi)始下降。()
14.從估價(jià)角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開(kāi)。()
15.對于建筑物的可修復部分，可直接將估算修復所需費用作為折舊額。()
參考答案：
一、單項選擇題
1、B 2、C 3、A 4、B 5、B 6、C 7、A 8、C 9、A 10、A
11、B 12、B 13、B 14、C 15、B 16、B 17、C 18、A 19、C 20、C
21、C 22、A 23、C 24、D 25、A 26、D 27、C 28、B 29、B 30、A
31、C 32、C 33、A 34、B 35、C
二、多項選擇題
1、DE 2、ACD 3、DE 4、 ACDE 5、ABDE
6、CD 7、BD 8、BC 9、 AB 10、 BC
11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15、ABC
三、判斷題
1、× 2、√ 3、× 4、× 5、×
6、√ 7、√ 8、× 9、× 10、√
11、× 12、× 13、× 14、√ 15、√
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