房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》權威模擬試卷
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單項選擇
1、直線(xiàn)趨勢法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
2、在市場(chǎng)法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線(xiàn)價(jià)為2000元/平方米，后街路線(xiàn)價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫(xiě)字樓，目前不僅無(wú)收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益
B、市場(chǎng)比較法
C、該寫(xiě)字樓的實(shí)際收益
D、無(wú)法估算
答案：A
解析：無(wú)收益不代表沒(méi)有潛在收益，可根據類(lèi)似寫(xiě)字樓的客觀(guān)收益來(lái)估算收益價(jià)格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結果有相當的差異，其最終估價(jià)結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話(huà)，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
6、路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。
A、設定標準深度
B、選取標準宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線(xiàn)價(jià)區段
答案：A
7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結果有異議�，F在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為( )。
A、1998年6月30日
B、現在
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無(wú)關(guān)。
8、報酬率=( )+投資風(fēng)險補償+管理負擔補償+缺乏流動(dòng)性補償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠。
A、平均利潤率
B、安全利率
C、經(jīng)濟增長(cháng)率
D、銀行貸款利率
答案：B
9、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結果。
A、供需與價(jià)格
B、需求與價(jià)格
C、供給與價(jià)格
D、供給與需求
答案：D
10、在一個(gè)估價(jià)項目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著(zhù)內在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價(jià)目的
B、估價(jià)對象
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D、估價(jià)目的和估價(jià)對象
答案：A
11、某類(lèi)房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類(lèi)房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價(jià)格=910+300*5=2410元/平方米
12、在凈收益每年不變且持續無(wú)限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A. 等于報酬率
B. 大于報酬率
C. 小于報酬率
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：根據V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
13、購買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A. 利息率
B. 折現率
C. 內部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。
15、基本完好房的成新率為( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
16、某寫(xiě)字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為( )
A. 4858
B. 5200
C. 2700
D. 6264
答案：B
解析：根據凈收益每年不變的預知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬(wàn)元
17、某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的總收益和總費用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根據收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現后總收益和總費用，然后兩個(gè)結果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。
18、預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根據收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定數額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬(wàn)元。
19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規模 B.最佳約度
C.最佳規模和最佳約度 D.最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。
20、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式V=A/Y+b/Y2表示( )
A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數額逐年遞增
B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數額逐年遞減
C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數額逐年遞增的公式。
21、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
A. 2%
B. 3%
C. 4%
D. 0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。
22、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A. 收益能夠量化
B. 風(fēng)險能夠量化
C. 收益或風(fēng)險其一可以量化
D. 收益和風(fēng)險均能量化
答案：D
解析：通過(guò)收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價(jià)格。
23、投資利潤率的計算公式是( )
A. 開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用)
B. 開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)
C.開(kāi)發(fā)利潤/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費用)
D.開(kāi)發(fā)利潤/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷(xiāo)售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
24、在新開(kāi)發(fā)區內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價(jià)格是( )
A. 2500萬(wàn)元
B. 3500萬(wàn)元
C. 3600萬(wàn)元
D. 3000萬(wàn)元
答案：C
解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬(wàn)元。
25、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A. 30年
B. 20年
C. 10年
D. 40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
26、一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( )
A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合
B.與運營(yíng)期的起點(diǎn)重合
C.與建造期的起點(diǎn)重合
D.與開(kāi)發(fā)期的起點(diǎn)重合
答案：D
解析：見(jiàn)教材圖示
27、路線(xiàn)價(jià)法主要適用于( )
A. 城市商業(yè)街道兩側土地的估價(jià)
B. 舊建筑物的估價(jià)
C. 新建筑物的估價(jià)
D. 拆遷房屋的估價(jià)
答案：A
解析：路線(xiàn)價(jià)只能用來(lái)評估地價(jià)，不能用于評估建筑物價(jià)值。
28、在用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中設定的標準深度，通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地深度的( )
A. 算術(shù)平均數
B. 中位數
C. 加權平均數
D. 眾數
答案：D
29、在本金相等、計息的周期數相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數大于1)
A. 單利計息的利息少，復利計息的利息多
B. 單利計息的利息多，復利計息的利息少
C. 單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D. 無(wú)法知道
答案：A
解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
30、某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應交納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。
某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方2325元/m2，應交納的稅費均由買(mǎi)方負擔，則該宗
房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25
答案：B
解析:根據教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(1-7%)=2500。
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