房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權方法

　　決策是決策者為達到某種預定目標，運用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動(dòng)方案，對此做出一種具有判斷陛的選擇，予以實(shí)施，直到目標實(shí)現。那么房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權方法有哪些呢?一起來(lái)了解了解!

　　1.傳統投資決策方法的局限性：

　　房地產(chǎn)投資決策中的傳統方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務(wù)評價(jià)方法，它是從財務(wù)方面來(lái)探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現金流可預測。因此，采用財務(wù)評價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務(wù)內部收益率(FIRR)或財務(wù)凈現值(FNPV，也難以做出準確決策。

　　運用財務(wù)評價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性，即通過(guò)投資項目現金流入可收回投資，或在市場(chǎng)出現不利狀況時(shí)可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時(shí)間價(jià)值，當FNPV大于零時(shí)現在就投資，當FNPV小于零時(shí)就拒絕投資。

　　在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財務(wù)評價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，主要表現在：一是忽視了投資項目中的柔性?xún)r(jià)值，它假設未來(lái)變化是按決策時(shí)的環(huán)境發(fā)生，事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的長(cháng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，要求投資者根據市場(chǎng)條件變化，對項目投資決策適時(shí)進(jìn)行調整。二是忽視了投資機會(huì )的選擇，只是對是否投資進(jìn)行決策，沒(méi)有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長(cháng)，將凈現值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價(jià)準則。實(shí)際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內獲利，而且，有些房地產(chǎn)項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務(wù)上的利益，有時(shí)更多的是從企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的角度來(lái)決策，使企業(yè)獲得未來(lái)成長(cháng)的機會(huì )。

　　因此，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統的投資決策方法顯然較難滿(mǎn)足科學(xué)決策的需要。

　　2.房地產(chǎn)投資決策的期權性質(zhì)：

　　傳統投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境里，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因為：一方面，房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定，相對于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項目的專(zhuān)用廠(chǎng)房，一旦投入則其產(chǎn)品用途就難以改變);另一方面，房地產(chǎn)交易費稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內往往很難通過(guò)交易獲利，這在客觀(guān)上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，使房地產(chǎn)投資不可逆。

　　在不確定的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)投資又具有可延期性，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的。正常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)效率較低(甚至是無(wú)效率的)，市場(chǎng)信息短期內往往難以得到反映，但隨著(zhù)時(shí)間推移，許多信息的不確定性會(huì )發(fā)生變化，甚至可能消除。因此，選擇投資的時(shí)機不同，投資收益與風(fēng)險就會(huì )隨之改變，延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價(jià)值發(fā)生變化。一方面，延期投資可能規避風(fēng)險，使決策者有更多的時(shí)間和信息，來(lái)檢驗自身對市場(chǎng)環(huán)境變化的預期，有機會(huì )避免不利條件所造成的損失;另一方面，延期投資也可能保持了未來(lái)獲利的機會(huì )。

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質(zhì)。由于投資是可延期性的，使得投資者可以收集更多與項目有關(guān)的信息，尋找更有利的投資機會(huì )，這時(shí)候延期投資的權利實(shí)際上就是一種期權(期權價(jià)格就是獲得這種權利所投入的人力、物力、財力、技術(shù);執行期權相當于在有利的投資機會(huì )下進(jìn)一步投資)。由于投資是不可逆的，投資決策時(shí)就不能僅考慮項目?jì)衄F值，也要考慮投資期權的價(jià)值(因為既存在風(fēng)險可能使投資無(wú)法收回，又存在投資機會(huì )可能使投資收益超出預期)。

　　因此，不確定條件下房地產(chǎn)投資的期權特性，使其決策問(wèn)題可以轉換為實(shí)物期權定價(jià)問(wèn)題。

　　3.實(shí)物期權方法與房地產(chǎn)投資決策：

　　(一)關(guān)于實(shí)物期權方法及適用范圍實(shí)物期權方法是現代期權定價(jià)理論在具有期權性質(zhì)的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)中的應用。

　　與傳統觀(guān)點(diǎn)不同，實(shí)物期權理論認為：不確定性帶來(lái)機會(huì )，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值;時(shí)間和不確定性對實(shí)物期權定價(jià)有直接的影響，這種影響體現于“資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)率”這個(gè)指標，它反映了增長(cháng)率的不確定性范圍;在不確定條件下，不確定性的范圍隨著(zhù)時(shí)間增加而增長(cháng)，也就是說(shuō)，價(jià)值變動(dòng)的范圍隨著(zhù)時(shí)間增長(cháng)而增大。

　　(二)實(shí)物期權方法投資決策的一般過(guò)程

　　應用實(shí)物期權方法進(jìn)行投資決策的具體過(guò)程，一般有四個(gè)基本步驟，即：構建應用框架、完成期權定價(jià)、檢查結果、再設計。

　　(三)房地產(chǎn)投資決策中常見(jiàn)的期權問(wèn)題

　　1.確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(等待投資型期權)

　　如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機，是開(kāi)發(fā)商普遍關(guān)心的決策問(wèn)題。

　　2.決定是否放棄投資機會(huì )或項目(放棄型期權)

　　開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項目，限價(jià)商品住宅項目就屬于這一類(lèi)。

　　3.決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(cháng)型項目(成長(cháng)型期權)

　　盡管政府開(kāi)始有意識的控制單一開(kāi)發(fā)項目的規模，但仍然有地方政府希望通過(guò)出讓大型開(kāi)發(fā)地塊，吸引大型開(kāi)發(fā)商參與。

　　4.實(shí)物期權方法的實(shí)際應用：

　　不確定條件下的房地產(chǎn)投資決策，其形式多種多樣。

　　5.應用實(shí)物期權方法決策時(shí)需注意的問(wèn)題：

　　(一)注意實(shí)物期權方法與傳統投資決策方法的有機結合

　　實(shí)物期權方法與傳統投資決策方法是一個(gè)相互補充的關(guān)系，都有各自的適用條件、應用特點(diǎn)。在不存在任何期權或存在期權但不確定性很小的市場(chǎng)環(huán)境下，應用傳統投資決策方法效果較好。從當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和市場(chǎng)環(huán)境看，房地產(chǎn)投資決策方法還大多是以傳統的投資決策方法為主，該方法簡(jiǎn)單，便于理解，也便于計算。

　　(二)注意實(shí)物期權方法在應用過(guò)程中的一些假設條件

　　實(shí)物期權方法應用于我國房地產(chǎn)投資決策，還需要一個(gè)“磨合”過(guò)程，因為該方法的一些應用條件，與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現實(shí)情況還不盡一致，在實(shí)際應用時(shí)要進(jìn)行適當調整和推測，這就可能對實(shí)際決策效果產(chǎn)生一些影響。

　　(三)注意實(shí)物期權方法自身存在的局限性

　　應用實(shí)物期權方法進(jìn)行投資決策，需要具備較高的數學(xué)和期權理論基礎，加之房地產(chǎn)期權較一般實(shí)物期權更為復雜，因此，這將對實(shí)物期權方法在房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)際應用產(chǎn)生較大的制約。同時(shí)，期權定價(jià)模型對期限較長(cháng)、以非交易資產(chǎn)為標的的期權估價(jià)有一定的局限性，在計算期限較長(cháng)的期權價(jià)值時(shí)，有時(shí)會(huì )產(chǎn)生較大的估計誤差。

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