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房地產(chǎn)投資決策的概念與方法

時(shí)間:2024-08-19 00:33:41 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿
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房地產(chǎn)投資決策的概念與方法

  決策是決策者為達到某種預定目標,運用科學(xué)的理論、方法和手段,制定出若干行動(dòng)方案,對此做出一種具有判斷陛的選擇,予以實(shí)施,直到目標實(shí)現。下面yjbys小編為大家準備了房地產(chǎn)投資決策的文章,歡迎閱讀。

房地產(chǎn)投資決策的概念與方法

  1.決策的概念:

  (一)決策及其特征

  決策的簡(jiǎn)單定義就是從兩個(gè)以上的備選方案中選擇一個(gè)的過(guò)程,包括識別機會(huì )或診斷問(wèn)題、確定目標、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監督與評估等決策過(guò)程。決策可以按不同的標準劃分類(lèi)型。按決策的層次劃分,包括戰略性決策、管理陛決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分,包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數劃分,包括個(gè)人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策。

  (二)決策的原則與評價(jià)標準

  決策的原則包括滿(mǎn)意原則、系統原則、信息原則、預測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿(mǎn)意原則指決策遵循的是滿(mǎn)意原則而不是最優(yōu)原則。系統原則要求把決策對象看做一個(gè)系統并以此系統的整體目標為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強調信息是決策的基礎。預測原則是指通過(guò)科學(xué)的預測,對未來(lái)事件的發(fā)展趨勢和狀況進(jìn)行描述和分析,做出有根據的假設和判斷,為決策提供科學(xué)依據和準則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿(mǎn)足決策者目標的方案。反饋原則要求將先期決策執行過(guò)程及結果中的經(jīng)驗及時(shí)反饋應用于后續決策活動(dòng)中。

  決策的評價(jià)標準主要是評價(jià)決策的有效性程度,通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟性四個(gè)方面來(lái)評價(jià)。

  (三)決策理論

  決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支,古典決策理論和行為決策理論的有機結合,形成了當代決策理論。

  2.決策的方法:

  (一)確定型決策方法

  確定型決策是在未來(lái)自然狀態(tài)已知時(shí)的決策,即每個(gè)行動(dòng)方案達到的效果可以確切地計算出來(lái),從而可以根據決策目標做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復、經(jīng)常出現的特點(diǎn)。決策過(guò)程和方法常是固定程序和標準方法,因此又稱(chēng)做程序化決策。對于這類(lèi)問(wèn)題的決策,可以應用線(xiàn)性規劃等運籌學(xué)方法或借助計算機進(jìn)行決策。

  (二)風(fēng)險型決策方法

  風(fēng)險型決策是指雖然未來(lái)事件的自然狀態(tài)不能肯定,但是發(fā)生概率為已知的決策,又稱(chēng)隨機性決策。風(fēng)險型決策的判斷特征是:存在明確的決策目標;存在多個(gè)備選方案;存在不以決策者意志為轉移的多種未來(lái)事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態(tài)出現的概率。風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹(shù)法。

  (三)不確定型決策方法

  不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定,而且未來(lái)事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策,即它是一種沒(méi)有先例的、沒(méi)有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng )造能力,并借助于經(jīng)驗方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。

  3.房地產(chǎn)投資決策:

  房地產(chǎn)投資決策的核心,是準確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險,并在權衡收益和風(fēng)險的基礎上做出投資決策。

  (一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

  房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段:

  (1)策略階段,即界定可接受的收益和風(fēng)險;

  (2)分析階段,即衡量可能的收益與風(fēng)險;

  (3)決策階段,即評估各種收益與風(fēng)險。

  房地產(chǎn)投資決策的具體工作,則包括5個(gè)基本步驟,即:

  (1)明確投資者目的、目標和約束條件;

  (2)分析投資環(huán)境與市場(chǎng)條件;

  (3)進(jìn)行投資項目財務(wù)分析;

  (4)應用決策準則;

  (5)投資決策

  (二)房地產(chǎn)投資決策的類(lèi)型

  房地產(chǎn)投資決策,即是否就某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行投資,是一個(gè)較為籠統的提法。在房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中,往往涉及到一系列具體的投資決策工作。按照投資決策所要決定的問(wèn)題的性質(zhì)或目的,可以房地產(chǎn)投資決策細分為土地開(kāi)發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類(lèi)型。而每一種具體類(lèi)型的投資決策,又會(huì )涉及一系列投資決策問(wèn)題。

  (三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標

  不同的投資者有著(zhù)不同的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長(cháng)性和盈利性,面臨的主要是單一項目的投資決策問(wèn)題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項目的投資問(wèn)題時(shí),往往還要考察該項目投資對企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區域分布、物業(yè)類(lèi)型分布、市場(chǎng)所處的周期階段等。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式,即其營(yíng)業(yè)收入是來(lái)自開(kāi)發(fā)投資、置業(yè)投資,還是兩種投資履行兼而有之,也影響其目標投資收益水平和可容忍的風(fēng)險水平。

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