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風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。下面是小編收集整理的風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
風(fēng)險對投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據不同類(lèi)型投資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平。投資決策主要取決于對未來(lái)投資收益的預期或期望，不論投資風(fēng)險的高低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，則無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略會(huì )有差異。
按風(fēng)險大小和收益水平高低，將房地產(chǎn)投資分為收益型、收益型加增值型和機會(huì )型。能承受低風(fēng)險、收益水平的，選擇收益型投資→穩定租金(優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè));能承受中等風(fēng)險、收益水平的，選擇收益型加增值型投資→租金收益和增值收益(未進(jìn)入穩定期或剛竣工);能承受較大風(fēng)險、期望較高收益的，選擇機會(huì )型投資→開(kāi)發(fā)投資
風(fēng)險對投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風(fēng)險。投資者應該是風(fēng)險管理的專(zhuān)家，投資成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對風(fēng)險的認識和管理。在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險管理，涉及到風(fēng)險的識別、分析和管理。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對當前市場(chǎng)狀況的調查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會(huì )受各種風(fēng)險因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著(zhù)時(shí)間推移，這些估計數據會(huì )與實(shí)際情況有所出入。為規避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂(lè )觀(guān)的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風(fēng)險條件下對反映投資績(jì)效的主要指標所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序包括八個(gè)步驟，即投資機會(huì )尋找、投資機會(huì )篩選、可行性研究、獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設與竣工驗收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。來(lái)源于考試大。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機會(huì )選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)工作是遵循一個(gè)理論的程序，即項目建設完畢后才去找買(mǎi)家或租客時(shí)，開(kāi)發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開(kāi)發(fā)項目在建設前或建設中就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者的話(huà)，則第四階段就會(huì )在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無(wú)論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目的主要實(shí)施步驟。
房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運行規律
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境中的經(jīng)濟環(huán)境包括;城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)運行環(huán)境中，由社會(huì )環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境分別決定的社會(huì )因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。
3.當承包商僅僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤僅與建造成本和旖工周期有關(guān)，承擔的風(fēng)險相對較少。
4.從宏觀(guān)上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結構分析時(shí)，通常應分析總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租買(mǎi)結構。
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)細分的5種形式、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的10項供給指標、11項需求指標和9項市場(chǎng)交易指標是歷年考試的重點(diǎn)，其中可供租售量、吸納量和吸納周期等幾乎每年的考試都會(huì )涉及到。
6.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)(要重點(diǎn)關(guān)注銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖)、房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱也是歷年考試的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資常見(jiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專(zhuān)用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì )蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(cháng)，一個(gè)新建項目由于建設周期較長(cháng)，在建設過(guò)程中也會(huì )遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險
主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì )增加，消費者的購買(mǎi)欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購買(mǎi)力風(fēng)險
購買(mǎi)力風(fēng)險主要是指市場(chǎng)中因消費者購買(mǎi)能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買(mǎi)力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場(chǎng)經(jīng)濟體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費者的購買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì )給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險
市場(chǎng)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級出讓市場(chǎng)和二級轉讓市場(chǎng)，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著(zhù)房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長(cháng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場(chǎng)經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長(cháng)，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀(guān)調控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險
法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現，都會(huì )造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的風(fēng)險管理，實(shí)際上是對建筑工程實(shí)施的風(fēng)險管理，開(kāi)發(fā)商應通過(guò)仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。
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