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房產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)結果與價(jià)值標準
消費者在換房、購房過(guò)程中考慮的因素很多，價(jià)格、地段、戶(hù)型設計、房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、合法的手續……價(jià)格是其中最重要最敏感的因素。其實(shí)在任何一種買(mǎi)賣(mài)交易中，商品都需要衡量和確定其價(jià)格，但房地產(chǎn)更需要一種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，因為房地產(chǎn)具有獨一無(wú)二性和價(jià)值量大的特點(diǎn)。不同區位的房產(chǎn)價(jià)值相差很大，而且隨著(zhù)市場(chǎng)變化、周?chē)煌ê铜h(huán)境的變化還會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價(jià)值量大，值得請人估價(jià)，也能承受得起相應的估價(jià)費用。
【估價(jià)結果】
估價(jià)結果的價(jià)格類(lèi)型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。
☆對不同估價(jià)方法估算出的結果，應進(jìn)行比較分析。當這些結果差異較大時(shí)，應尋找并排除出現差異的原因。
1、最終綜合確定估價(jià)結果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由(各種方法得出的結果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權平均，且權數不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因)。
確定估價(jià)結果的理由不充分：“根據上述計算為XXX”屬不充分。估價(jià)結果需要有理由來(lái)支持(估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計算、根據本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專(zhuān)家意見(jiàn)、估價(jià)人員經(jīng)驗等來(lái)確定估價(jià)結果)
2、單純的地價(jià)評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。
3、將價(jià)格類(lèi)型說(shuō)錯(比準價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格)。價(jià)格稱(chēng)謂錯誤
4、技術(shù)報告中的估價(jià)結果未折算為人民幣。
5、結論不能直接寫(xiě)為多少(結論也不能少大寫(xiě)金額);
6、物業(yè)的資本價(jià)值求取時(shí)，應注意有效使用年期。
7、計算土地單價(jià)時(shí)，計算的步驟和采用的土地面積。
8、在估價(jià)報告和技術(shù)報告中委托方和估價(jià)方是否是同一單位以及估價(jià)結果前后是否一致。
9、估價(jià)報告的有效期不應超過(guò)一年，應用的有效期為自完成估價(jià)報告交付之日起原則上為一年，但在市場(chǎng)狀況變化很大的情況下，估價(jià)報告的有效期不能超過(guò)半年。
10、注意估價(jià)結果報告中，金額大寫(xiě)是否和前面小寫(xiě)及技術(shù)報告中的一致，且大寫(xiě)金額不能有誤。
11、估價(jià)結果報告中通常漏掉價(jià)值定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等到項，而要注意時(shí)點(diǎn)的確定日期與估價(jià)目的相吻合。如估價(jià)目的是預測未來(lái)的樓價(jià)，而時(shí)點(diǎn)在現在是不對的，另外，還有回顧性估價(jià)、保險賠償等時(shí)點(diǎn)的確定也要一并注意。
12、價(jià)值定義的說(shuō)明，如評估的是拍賣(mài)價(jià)格、抵押價(jià)格等，還要說(shuō)明與市場(chǎng)價(jià)格的調整幅度。
13、從估價(jià)報告的全局看，估價(jià)方法的選用是否正確，此問(wèn)題關(guān)鍵。
11估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應有理由①有條件選用市場(chǎng)法的要用市場(chǎng)法②收益性的房地產(chǎn)要用收益法③具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的要用開(kāi)發(fā)法
【價(jià)值標準】
1.建設用地使用權出讓價(jià)格評估，應分清土地土地使用權協(xié)議、招標、拍賣(mài)的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值標準。招標和拍賣(mài)出讓的價(jià)格評估，應為招標和拍賣(mài)底價(jià)評估。
2.房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值標準。
3.從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值。
4.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值標準。
5.房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用市場(chǎng)價(jià)值標準，并應符合相關(guān)稅法的有關(guān)規定。
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