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房產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習考試技巧
房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執業(yè)資格證書(shū)》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析等。
【學(xué)習方法】
案例與分析考試較其他幾門(mén)課程的考試要求高，只要掌握了科學(xué)學(xué)習方法，了解了考試基本要求，會(huì )知道如何復習。
□對《理論與方法》、《制度與政策》的有關(guān)內容按照估價(jià)實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個(gè)層次的理解。想象如何把握估價(jià)的理論、方法、有關(guān)的法律法規應用到估價(jià)實(shí)踐中去，看到一個(gè)估價(jià)的理論或方法、或法律法規的規定，就想象如自己是出題人將如何從實(shí)踐的角度出題目來(lái)考住一般水平的考生。
□進(jìn)行概括和總結。如在指錯題中各種方法運用上一般會(huì )出現哪些錯誤、哪些錯誤是較簡(jiǎn)單的、容易發(fā)現的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現的錯誤，各種估價(jià)目的的報告一般通常會(huì )出現哪些錯誤，估價(jià)報告的寫(xiě)作上通常會(huì )出現哪些錯誤;哪些錯誤是已經(jīng)在歷年考試中考過(guò)的錯誤，哪些錯誤是還沒(méi)有考試過(guò)的錯誤;哪些錯誤是歷年的考試基本上都會(huì )考的錯誤，這樣在指錯題考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。如：各種估價(jià)目的和估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)，即其價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程上的一些特殊性。各種方法的運用需具備的資料和數據，各種情況的估價(jià)需要搜集哪些特殊的資料;關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的法律規定重要有哪些;估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況通常如何統一起來(lái)，它們與價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)通常會(huì )有什么內在聯(lián)系;各種估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)踐中的應用主要有哪些方面;各種類(lèi)型的題目通常會(huì )考哪些知識點(diǎn)等。
□適應記憶。復習時(shí)要在理解的基礎上適應記憶，特別是估價(jià)規范、兩個(gè)指導意見(jiàn)的內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價(jià)目的就能想起它通常會(huì )出現哪些錯誤，通常會(huì )出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省寶貴時(shí)間。
★注意：本門(mén)課程考試以本門(mén)課程教材和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、兩個(gè)指導意見(jiàn)為準
【應試方法&技巧】
案例與分析是估價(jià)理論與方法以及其他有關(guān)估價(jià)的基本概念、基本知識的綜合運用，要求全面掌握估價(jià)理論和方法并具有較豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗。試題包括問(wèn)答題、選擇題、指錯題和改錯題。
一、綜述：
�、鍐�(wèn)答題和單項選擇題
問(wèn)答題和單項選擇題共50分，考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價(jià)值標準與估價(jià)目的之間的關(guān)系，掌握主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、各種類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)及適用法律法規等。
□問(wèn)答題：考估價(jià)的基本事項，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)(市場(chǎng)變化對估價(jià)結果的影響)，價(jià)值內涵，技術(shù)路線(xiàn)，方法運用過(guò)程中應注意的問(wèn)題等。
【答題技巧】
1、摸清出題者的意圖：該道題是考什么方面的知識，估計一般考生會(huì )怎樣思考該問(wèn)題，從而設置一些“陷阱”或“機關(guān)”，讓一般考生答題偏離方向或答不出來(lái)，拉開(kāi)考分差距。
2、每題都有3～5個(gè)小點(diǎn)。
3、思維要清晰：答題條理分明，層次清楚，論點(diǎn)突出、明顯。
□單選題：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內涵。
�、嬷稿e題和改錯題
指錯題和改錯題共50分，是用指錯、改錯形式綜合考查考生對估價(jià)報告的寫(xiě)作能力、估價(jià)方法的掌握程度(公式是否正確，參數是否準確、計算是否正確等)。
□指錯題：考對估價(jià)的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價(jià)方法掌握。
【考試方法】1、把答案寫(xiě)在草稿紙上并排序，把肯定答案(重要的)寫(xiě)在前面，一條答案占據一行，把懷疑的答案盡量擠在后面。2、在“估價(jià)對象”中如找出三個(gè)錯誤，則跳過(guò)往下閱讀報告的其余部分，等有時(shí)間再仔細閱讀“估價(jià)對象”一項的內容。3、如估價(jià)報告中有“個(gè)別因素分析”、“區域因素分析”和“市場(chǎng)背景分析”的內容且篇幅較長(cháng)，則可跳過(guò)這三個(gè)部分，節省時(shí)間尋找估價(jià)方法運用上的錯誤。4、在按自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見(jiàn)錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。
□改錯題：考估價(jià)方法在應用中的難點(diǎn)。
■將正確的內容改錯倒扣分，不能隨便指錯和改正
■錯處一般3～4個(gè)
■本題包括指出錯誤和改正錯誤兩項工作
■排除法：排除正確的，只剩下3處時(shí)，指出錯誤，不會(huì )改也要改，將錯誤內容改錯不扣分。
★案例與分析是其他系列教材特別是估價(jià)理論與方法中基本知識、基本理論的綜合應用。在應試復習時(shí)應著(zhù)重注意以下幾點(diǎn)：
☆弄懂四大估價(jià)方法及基準地價(jià)修正法是學(xué)好本門(mén)課的前提。無(wú)論何種題型，均是從不同側面考查考生對估價(jià)方法的理解程度、比較選擇和應用技能，通過(guò)具體案例反復研究各種估價(jià)方法是復習重中之重。
☆商業(yè)房地產(chǎn)、居住房地產(chǎn)估價(jià)是考試主要內容，要加強并系統學(xué)習估價(jià)規范和指導意見(jiàn)。復習時(shí)應通過(guò)具體案例不同估價(jià)目的，重點(diǎn)分析各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。
☆估價(jià)實(shí)質(zhì)上是估價(jià)師正確認識房地產(chǎn)客觀(guān)存在的價(jià)值并將其科學(xué)地表達出來(lái)。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素非常復雜，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素是十分必要，決定了需要收集估價(jià)資料。
☆案例分析考題千變萬(wàn)化，復習時(shí)應邊學(xué)習邊總結，舉一反三、融會(huì )貫通。圍繞案例分析，學(xué)會(huì )什么情況選用何種估價(jià)方法，針對選擇的估價(jià)方法應收集哪些主要資料，正確處理估價(jià)方法具體運用中各個(gè)環(huán)節的關(guān)鍵問(wèn)題。
☆精讀規范案例，并在估價(jià)實(shí)踐中及時(shí)總結經(jīng)驗，提高估價(jià)報告的寫(xiě)作能力。
☆考試答卷時(shí)，應利用開(kāi)卷考試特點(diǎn)。問(wèn)答題：力求內容完整、重點(diǎn)突出、條理清晰。改錯題：看清題意，是只要求指出錯誤，還是要求指出錯誤并改正。
二、價(jià)格解釋對價(jià)格有爭議、疑惑
1、(對兩種正確結果分別解釋)哪些是影響價(jià)格的因素?
2、從影響價(jià)格的因素入手：
■目的不同，價(jià)值類(lèi)型不同
■時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同：動(dòng)態(tài)價(jià)格;市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況變化;估價(jià)對象會(huì )變化;期限、成新、房地產(chǎn)狀況變化
■交易狀況是否變化：權力束在限制約束下，交易狀況不同
■估價(jià)原則：是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑
■估價(jià)方法：兩個(gè)機構評估，不同估價(jià)方法產(chǎn)生價(jià)格差異
三、 資料搜集
資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料(影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性)
□一般資料
■項目有關(guān)資料：估價(jià)目的(委托方明確);委托方基本情況、項目有關(guān)文件
■估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況資料：普遍性的、地區性的、本類(lèi)型房地產(chǎn)資料
■估價(jià)對象狀況資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況??
■估價(jià)對象區域條件資料：交通、環(huán)境、繁華程度
■相關(guān)法律、法規、政策
□不同估價(jià)方法應收集的主要資料
■市場(chǎng)法：①交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。②不同交易情況價(jià)格差異的資料。③房地產(chǎn)價(jià)格指數及利率方面的資料。④房地產(chǎn)狀況調整的有關(guān)技術(shù)資料。
■成本法：①土地取得成本資料。②土地開(kāi)發(fā)和房屋建設成本資料。③管理費用資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價(jià)格資料。⑥建筑物折舊資料。
■收益法：①估價(jià)對象和、類(lèi)似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(租賃)收益資料。②估價(jià)對象、類(lèi)似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費用資料。③折舊、剩余收益期限等資料。④報酬率方面的資料。
■假設開(kāi)發(fā)法：①同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現有競爭狀況、未來(lái)趨勢。②同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費用。④同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)利潤或收益資料。⑤折現率確定的有關(guān)資料。
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